房贷新政影响几何

　　武汉新兰德 余 凯

　　为加强商业性房地产信贷管理，稳定住房价格，央行和银监会近日联合发布商业性房地产信贷新政，作出了“对已贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍等相关规定。

众所周知，作为本论超级牛市行情的两大推动力，房地产和金融板块始终贯穿于行情的主线。尽管调控措施此起彼伏，但房地产和金融板块的走势却是有目共睹。面对新一轮调控，房地产和金融板块的走势对未来A股市场的影响值得关注。

　　调控新政正当其时

　　近几年，无论是一线城市，还是二、三线城市，新一轮房价暴涨席卷全国。据发改委数据显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅为有此数据以来最高值。今年1-8月份房地产开发完成投资14277亿元，累计增速达到29%，继续创2005年以来同比增速最高点；房价上涨、房地产投资较快的现状仍然严重，房地产调控正在遭遇着严峻的考验。与此同时，美国房地产市场因次级按揭风波愈演愈烈而受到重创，甚至一度波及到全球金融市场。在这样的背景下，人民银行和银监会出台此项政策，一方面是通过增加财务成本的方式抑制投资性住房需求，促进国内房地产市场的持续、健康发展，另一方面也是由于美国次级按揭危机的警示作用，管理层未雨绸缪，加大对房地产信贷风险的调控措施。显然，从政策意图上看，此番调控维护金融体系安全，防范资产泡沫的目的更为显著。

　　调控难改行业景气

　　宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并不是一味的利空效应。实际上宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。一方面贷款利率水平的提高，肯定会给房地产企业带来一定的经营压力，但部分优质房地产上市公司拥有较多的融资渠道完全可以化解。另一方面，提高第二套住房首付比例和贷款利率将有利于抑制消费环节炒房的投机性需求，而这将有助于缓和前期过快的房价涨幅；但大部分投资需求将不受影响。这是因为居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于30％，此次提高到40％以上，并不会对房地产行业的景气度产生多大的影响。事实上，在人民币长期升值趋势仍将延续的背景下，房地产凸显的供需矛盾才是房价上涨的核心原因，而且这种矛盾将长期存在，未来房价持续上涨的趋势很难改变。

　　对于金融行业尤其是银行业，由于过去两年中商业银行也在逐渐降低房地产开发贷款的比重，在宏观经济保持快速增长、信贷需求强劲而央行严控新增贷款规模的背景下，这项政策不会影响商业银行信贷计划的完成。但对于那些按揭贷款迅速增长的部分银行股则有一定的负面影响，典型的如深发展等。需要引起关注的是，这次住房消费调控并没有超出前期市场预期，而最近1 个多月以来房地产、金融 板块也受累于这种政策传闻而进入较长时期的调整，所以对于大多数房地产、银行业上市公司、尤其是一二线优势龙头公司来说，该项政策的出台或许提供了一次难得的投资机会。事实上，本周五地产、金融两大行业的走强直接推动了股指再度创出历史新高，可以预期的是，随着地产、金融行业两大板块的重新走强，节后A股市场的走势仍值得期待。

　　

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