深圳楼市 调控重拳直击投资客软肋

　　继银行主动收缩住房信贷规模，致使深圳二手房成交量大幅度下降以来，又一枚重磅炸弹——二手房按照评估价强征个人所得税的政策出台在即。该政策是否会成为压倒炒房客的最后一根稻草，抑或深圳房价的拐点即将？这让不少业界人士作出种种猜测。

　　按评估价征税是柄双刃剑

　　9月中旬，深圳市地税局副局长章家寿在新闻发布会上透露，深圳市“二手房交易基准价格估算系统”已经建成，估计下月就要实施。届时，如果二手房交易价明显偏低，将按评估价征收各种税款。

　　按照深圳地税局的设想，通过建立二手房评估体系，按照评估价征收个人所得税，将会增加炒房者的成本、抑制住房的投资需求，从而达到稳定房价的目的。但以评估价作为征税依据无疑是把双刃剑，抑制投资炒房者的同时，也增加了自住房屋买卖者的交易成本，加重买卖双方的税负。

　　其实，按照评估价征收个税的消息几个月前就已经在坊间流传，但还是有很多人认为不过是两年来一直重复的故事而已，尤其上海强征个税戏剧性地宣告停止以后，投资客对强征个税的实施就更不放在眼里了。专门从事地产投资的梁先生并不在意可能要增加的个人所得税。他说，他一直按照实收价跟买方签订和约，即不管多出来多少税金和费用，都由买方买单，他开出的价格就是最终拿到手的钱。

　　安信证券研究员陶学明认为，当按照评估价征收个人所得税正式事实后，在深圳的房价经历了大幅度上涨的背景下，市场有表现成交低迷的调整特征，卖方意图把新增的税负转嫁给买方并不容易。

　　税负增加 市场有所忌惮

　　从深圳国土房产局公布的每日销售公示统计数据来看，低迷的成交量可以看作市场对于按照评估价征收个税是有所忌惮的信号。根据统计数据，深圳8月份新房成交面积不足22万平方米，环比7月骤降五成多。9月份似有回暖之意，截至9月23日，9月份成交面积将近24万平方米，但这个数字也远远小于去年同期水平。

　　陶学明表示，新房的成交量水平除了受到价格变动和政策调控的影响外，一段时间的推盘量直接影响着成交量的高低。她认为，直接受到个税冲击的二手房市场的成交表现更能说明问题。8月份二手房日均成交176套，日均成交面积1.6万平方米。9月份截至目前日均成交137套，日均成交面积1.3万平方米，分别较8月份下降了28%和21%，成交量呈现持续下降的趋势，市场观望气氛日益浓厚。无疑，按照评估价征收个人所得税政策的出台对于炒家的打击是巨大的，太多的购房者希望借此可以打压房价，买到称心如意的房子；而卖方在前期高点未能及时出手，抱着“利空出尽是利多”的想法，也没有降价抛售的动力。买卖双方的谨慎造成了成交量的急剧减少。

　　新增税负很致命

　　据中原地产的人士介绍，目前深圳二手房转让涉及5个税种和1项中介费。以一个房产证转让不超过5年、面积小于140平方米的房子为例，将按照评估价的1.5%征收契税、0.05%征收印花税、5.5%征收营业税，按照评估价与房产证的差值的20%征收个人所得税，如果通过中介，此外还要付给中介实际成交价的3%的中介费。相关税种，无论法律上规定由买方承担，还是由卖方承担，实际操作中主要视双方协商的结果。买方市场中自然买方占据主动，承担的税负就少；卖方市场中则恰恰相反。而深圳的楼市正处于调整期，谁占优势就看各自的议价能力了，但对于买卖双方而言，税负整体增加是毋庸置疑的。

　　据悉，深圳市龙岗区在去年下半年就已经开始试行按照评估价征收个人所得税。据有关人士介绍，该政策在具体实施中，由于一些费用可以用来抵税，所以新增的税负并没有想像中那么多，诸如装修费、营业税、银行房贷的利息、买房时的税费、公证费等等可以抵扣个人所得税。通过这些抵税项目，缴纳的个人所得税金额也随之大大减少。

　　但也有分析人士指出，位于关外的龙岗区和宝安区由于土地供应相对较多，新推出的楼盘也相应较多，二手房市场并不十分活跃，尤其龙岗区由于试行强征个税的政策，二手房的成交量远远小于关内。该人士认为，如果在深圳全面推行该政策的话，即使新增的税负没有想像中那么多，但各种交易成本增加的累积效应，足以对二手房市场造成致命打击。

　　增加供给或是调控关键

　　西方经济学的三大定律之一是供求关系决定价格。如此看来，调控房价的行为也要在供给和需求两个方面做文章，实现调控的“两条腿”走路。如果说强征个税是压制投机炒房需求的话，那么建设政策性保障住宅体系则是通过增加供给的手段完成调控目标。

　　今年3月份，在深圳市政府的工作报告中，承诺今年新增政策性住房用地60万平方米，开工、在建2.5万套经济适用房和公共租赁房，年内可用于出售和租赁的不少于6000套。据国土房产局介绍，目前已经落实了4189套。深圳房地产研究中心主任王锋介绍，目前深圳已经开展户籍住房困难家庭情况普查，普查的相关信息将作为申请政策性住房的基础信息，建立户籍住房困难家庭档案数据库。

　　世联地产董事长陈劲松对“24号文件”（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）期待很高，将其比作一个牢固的房子，只要把加大保障性住房建设的精神真正贯彻和不断完善，那么房价泡沫什么时候破，破不破也就不值得全民关注了。或许，从这个意义上讲，当房价泡沫的问题不值得关注的时候，楼市调控的目标也就真正实现了。业内人士认为，区分豪宅、普通商品房、保障性住房等不同市场，政府着力增加对保障性住房的供给，或许将成为未来调控成败的关键。