央行信贷新政剑指地产泡沫 可规避呆坏账风险

　　分析人士称：既可遏制投机炒房，亦可规避呆坏账风险

　　囤地房企不予放贷

　　央行负责人表示，信贷政策的调整，主要是针对近期房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题。

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款

　　《通知》还要求，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　“央行同时要求商业银行从严控制对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的展期贷款或任何形式的滚动授信。”央行负责人表示。

　　深圳发展银行北京分行信贷部门一负责人告诉记者，国土资源部利用政策手段和法律手段来打击囤地和土地闲置，但是地方执行层面在短期内很难执行得力。如果银行直接切断违规开发商的资金渠道，无疑是致命的。

　　 记者从国土资源部了解到，当前一些地方、部分行业特别是房地产开发领域土地闲置问题突出、处置不力，直接影响到土地调控效果。但此次主管和信贷部门联动，可以有效遏制土地违规。

　　“一般来讲，开发商的负债率为70%左右，即便是上市房企，银行借贷的依存度也很高，如果掐断囤地捂房开发商的资金通道，对他们来讲将是天大的打击。”分析人士说。

　　二套房首付提至40%

　　与此同时，《通知》中还要求：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”

　　京展担保副总经理戴晓光告诉本报记者，之前在南方的宁波和深圳等地，这一政策已经先行，北京则一直在观望当中。“实际上，之前部分银行的第二套房贷比例已经提高，只是此次央行统一下发了通知。”

　　深圳发展银行相关负责人则认为，央行调整信贷政策，首先吸取了美国次级抵押贷款出现的市场危机的教训，以避免同样的危机出现在中国，导致正在飙升的房价大幅度缩水，出现恶性循环。

　　“目前很多投资者从股市转战房地产市场，而且随着国家放松银根，已经有大量国外基金转向中国市场，这将增加中国房地产市场的投机行为。在这个背景下，央行调整信贷政策，一方面是为了控制银行贷款呆坏账风险，另一方面，则有利于房地产价格在未来的正常走向。”此负责人说。

　　“据以前公司信贷部的统计数字，基本上每100套申请购房贷款的单子中，有5-10套是第二套（含）以上住房。按这个数字计算，第二套房首付款比例的提高，在一定程度上会遏制房价的上涨速度，但影响不会很大。”戴晓光说。

　　 但伟嘉安捷相关负责人则认为，目前个贷金融市场上，贷款两套或者多套住房以上的借款人多为“投资、投机”炒房人群。

　　 “此政策实施后，个人房贷市场的严控将会清理出大部分投资、投机人群，在控制购房者投资和投机行为的同时，也能为居高不下的房产价格降温。”此人士说。