9月底,我们对安徽水利上市公司,及其部分在建及储备项目进行了调研。简要结果如下:
公司是安徽省内最大的本土地产商。公司主营水利施工,并借此优势,于2004年大举进入地产行业,从储备及在建规模来看,已经成为安徽省内最大的本土地产商。
项目储备丰富,分布于安徽省内6个城市:
在建及储备规模近200万平米,均为大型项目,与其仅1.7亿股的股本相对应,储备相对非常丰富;
广泛分布于安徽省境内,包括:合肥、蚌埠、六安、南陵;..在建规模庞大,所有项目均处分期开工状态。
利润预测:我们预计公司07-09年的业绩分别达到:0.21、0.58、0.76元。参考同行业目前的估值水平,给与“买入”评级。
风险提示:施工业务毛利率继续下滑的风险,因该项收入规模10亿元以上,利润率下滑影响比较大;第二个风险因素是:房产利润能否顺利结算、如期释放。
近期我们对安徽水利上市公司,及其部分项目进行了调研。该公司主营房地产,以及水利建筑施工。后者为公司提供较稳定收入,前者正迅速成为新的增长点,并占据资产、盈利的重头。
1.布局安徽6市,为全省最大本土地产商
目前,公司在安徽省六城市拥有地产项目,且以大型项目为主。在建及储备用地,共约2400亩,权益约2100亩。权益规划建筑面积近200万平米。从分布及规模上看,已经成为安徽省内最大的本土开发商。
蚌埠市“龙湖春天”项目占地780亩,规划建筑面积约62万平米,已开发10万平米。“龙湖春天”位于在大学城中间,距离龙子湖很近,龙子湖公园已经开始修建,并且京沪高速蚌埠站距离小区只有1公里的距离,未来升值潜力较大。
合肥市“和顺东方花园”项目占地1040亩,规划建筑面积97万平米,已开发8万平米。以三十埠河为界,分为东西两部分,其中西部地块总占地378364m2,总建筑面积557789m2,目前,已获准开发的东部地块总占地316715m2,总建筑面积414168m2,分四期开发。
东区规划为三个生活区域,分别为公园中央别墅区、绿化中心花园洋房区、以及周边智能高层住宅区。周边是3.2万m2五星级豪华酒店。
南陵“和顺阳光城市”项目和顺 阳光城市位于南陵县新城区,籍山路以南,南翔南路以东,占地780亩,规划建筑面积66万平米,已开发6万平米。整个项目包括花园洋房、别墅、小高层、多层住宅及沿街商铺等多种物业形态。计划分六期开发,开发周期大概需要10年,堪称南陵规模第一大盘。
目前开盘的是项目一期——阳光水岸,占地面积约150亩,建筑面积约12万平方米。
六安“和顺名都城”项目占地310亩,规划建筑面积29万平米,已开发16万平米。
芜湖“银湖春天”项目占地79亩,已开发完毕,目前还剩下一些尾盘,该项目的别墅已经涨到1万元/平米。
界首“和顺新世纪商城”占地71亩,规划建筑面积8万平米,已基本开发完毕。
2.富有特色的土地获得模式
公司储备土地模式富有特色,主要通过工程总承包、酒店投资、其他重大工程建设置换等方式。3年来,公司累计储备土地2000多亩,建筑面积200多万平米,按计划可开发5-10年。
这些置换用地的普遍特征:规划巨大,具有很大的区域运作空间。此类项目,越到后期,区域建设趋于成熟,附加值越高。
3.其他业务,有助公司抵御房产的周期性风险
公司主营除房产外,还包括水利施工、酒店投资、水力发电等,非常有助于公司抵御房产的周期性风险。
3.1水利施工业务
公司是安徽省水电工程施工龙头,具有六个一级资质:水利水电施工总承包一级,房屋建筑施工总承包一级、交通工程施工总承包一级、土石方专业承包一级、公路路面专业承包一级、公路路基专业承包一级。安徽地处长江、淮河两大河流之间,为我国水利投资第二大省,公司水利施工业务发展,具得天独厚的优势。目前,公司已进入上海、江苏、广东水利市场,进行工程施工总承包、小水电、城乡供水建设。
3.2水力发电业务
目前公司有两座小水电工程:白莲崖水电站和金寨波水电站。
白莲崖水电站预计于08年底建成,发电能力为5万千瓦每年,预估每年盈利2000万,公司占100%的权益。
金寨流波水电站,发电能力为2.5万千瓦每年,每年预计可产生利润约1000万,2007年4月开始使用,占比51%。
3.3酒店投资业务
公司拥有5家星级大酒店,包括:五星级的蚌埠锦江大酒店、五星级的芜湖沃尔特大酒店(为芜湖的第一家五星级大酒店)、建设中的合肥东方国际会议中心、六安沃尔特大酒店、贵池沃尔特大酒店等。这些酒店(将)成为当地招商引资的重要窗口和商务接洽的主要场所,具有较好的长期发展前景。
但是,短期看,这些酒店并不盈利,但作为补偿,政府均在酒店旁给与公司一定量的经营用地。
4.盈利预测
我们预计,07-09年,公司EPS分别可达到0.21、0.58、0.76元。主要假设条件如下:
假设一:公司07-09年分别结算18万平米、26万平米、26万平米。结算价格:08年按目前最新成交价计,09年假设结算房价上涨10%,成本上涨5%;假设二:水利施工业务,毛利率继续下降,08、09年稳定于8%;
5.风险提示
除了众所周知的:房地产业政策风险、市场风险外,公司还面临如下风险,值得特别关注:
水利施工利润率继续下降公司水利施工业务,收入规模较大,毛利率逐年走低,目前已经下降到8.8%,扣除营业税及期间费用外,这块业务测算下来已经处于微利或亏损的状态。
如果毛利率下降的趋势依然延续下去,这块业务的亏损,将侵蚀掉部分房产业务的利润,影响公司的业绩增长。
我们在测算中假设:07-09年,水利施工的毛利率分别降至8.8%、8.0%、8.0%。
房产结算风险房地产项目结算进度,达不到我们前文的预期假设,是公司业绩增长的另一不确定因素。
作者:王树娟 东方证券
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