央行、银监会收箍第二套房贷 存量风险抬头

　　另一只靴子终于落地,传言已久的住房贷款政策调整如期而来。

　　9月27日晚,央行和银监会联合发出<关于加强商业性房地产信贷管理的通知>,提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平,同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。

　　房贷新政出台

　　央行与银监会做出规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。同时调高贷款利率,规定不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　监管机构人士分析,政策意图无非两个,今年下半年来各地房价再度突飞猛进,一蹶不振的房贷也一改下降趋势,增长速度不断加快。而美国次级债危机也给银行和监管层敲响警钟,房价只涨不跌的乐观预期再难获认可。而今年央行已经加息5次,按揭贷款利息负担正在逐步加重,房贷的违约率有可能会迅速提升。

　　出于防范风险考虑,调整银行房贷政策箭在弦上。

　　另外,房地产投资趋向再次抬头。据一家股份制银行个贷负责人介绍,深圳投资客众多,已不是新闻,而上海、北京也再度升温,出现较多兼具投资和自住的客户。投资需求猛增令供不应求的市场更加稀缺。根据统计,一些银行放贷第二套房的数量已达到一半以上。

　　银监会年初开始到各个商业银行调研,跟踪房贷变化。7月银监会就向商业银行发出特急通知,要求进行风险压力测试,模拟房价下跌等条件下对银行信贷的影响。其中,就有提高房贷首付比例的专项压力测试。

　　据本报此前独家报道,一些商业银行风险压力测试的结论是,房贷首付调整的分水岭就在四成,高于四成可能引发市场动荡,进而冲击银行。

　　知情人士透露,有关部门原打算今年7、8月就出台相关政策,要求提高第二套房首付比例。8月底,全国城市住房工作会议召开,该项政策被延迟,以配合国务院就加大房地产政策调控力度,统一部署调控政策。不过此时,市场上小道消息已经对该政策开始传播。

　　而温州、杭州等地,部分银行因为贷款额度收紧,已开始提高二手房房贷发放门槛,甚至是暂停了贷款发放。

　　9月24日,监管部门召集商业银行高管召开座谈会,传达国务院的精神。"今年大部分银行信贷都超标了,尽管是座谈会,但实质是下了指令,要各个商业银行限定今年的信贷增长速度。今年整体信贷规模将可能超过4万亿,这是历史上从未有过的这么高的数字。"一家股份制商业银行公司负责人说。

　　收紧房贷潜规则

　　由于出台之前已是风声四起,地产股早前开始大跌,不过商业银行则处变不惊。

　　这缘于年中以来各商业银行的自发调整。针对楼价的持续攀升,由建行深圳分行暂停房贷引爆,各家银行通过加强风险控制措施(重点是第二、三套房),在年中陆续放缓了房贷增幅。加之7月份银监会出台调控措施,要求新增贷款速度控制在15%,于是演变成商业银行集体收紧房贷之势。

　　深发展住房与消费信贷部总经理柳博称,年初开始,尤其是面对深圳楼价上半年猛增70%的态势,深发展总行强化房贷的风险控制。"比如房贷发放强化了客户收入证明的完整度。完整的可贷七成,欠完整的六成左右,不可信的自然是低成数甚至是不予贷款。当然,这也引起了地产中介的反弹,认为房贷条件有些苛刻,有的甚至转做他行业务。"

　　其他商业银行也大抵和深发展一样,从房贷链条的各个环节予以调控风险,自然导致了房贷收紧。

　　然而,年中收紧房贷仅仅是各银行的年度惯性。由于房贷资产质量相对其他贷款依然较好,各商业银行大都奉行"早贷款、早收益"原则,因此多在上半年扩大放贷,往往上半年就完成了全年的大部分指标。加之调控政策也多在第三季度出台,因此,各商业银行形成了半年扩张、半年收紧的行为惯性。

　　可资参考的数据是,截至2007年5月底,深圳个贷余额比2006年底增加411.2亿元,其增幅比去年全年的增幅还要多100多亿元。

　　深圳某银行人士称:"现在,央行和银监会房贷新政要求我们加强对第二套房贷款的控制,但我们任务基本完成,不需要太大冲劲了,我们会积极响应。"

　　因此,本次房贷新政在第四季度究竟有多大成效,难以预料。

　　也有不少银行对房贷新政的具体条款存在疑问。如<通知>中最核心的一条是"对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%"。该条款的歧义是,"利用贷款购买住房"者在还完款后将房屋卖掉后再重新购买住房,算是第一套还是第二套,<通知>并没有说清楚。

　　对纯住房购买者而言,由于城市居民流动加大,转业异地的可能性也相对增大,因此将原居住城市住房卖掉,再到新的城市购买新的住房大有人在。但由于目前个人住房贷款资料在全国各家商业银行都联网可查,加之政策规定异地买房、配偶购房也视为同一人购房行为,那么这种卖房再买房的在登记资料上就属于第二套了。当然,卖掉小房换大房的,恐怕也属于此列。

　　如果这种行为属于第一套的话,就会刺激投资和投机者变长线炒房为短线炒房,如果这种行为属于第二套的话,对于纯住房者又是不公平。

　　"由于政策存在歧义,这将给我们向分行发文带来一定难度。"某银行人士称,文下得重了,会波及到明年的市场拓展;文下得轻了,会带来细节缺失。

　　然而,存量房贷的贷后管理并未引起各行的足够重视,考察房贷的不良率(6个月未还款)、非生息(3个月未支付利息)仍是各银行的指标之一,显然,如此长的时间已经非常滞后了。

　　存量风险抬头

　　由于各商业银行第四季度房贷增量普遍放缓,房贷新政产生实质作用将会是明年。不过另一个问题是,由于利息不断走高,楼价节点不断猜测,房贷存量风险或许更应引起重视,但这在房贷新政中并未涉及。

　　深圳银监局某部门人士称,早在上半年就在制订房贷风险指引,并于年中下发,加强贷后管理,关注存量风险,也是其中的一个重要内容。

　　没有经历过冬天般寒冷的炒楼客,尽可以在楼市持续走高的现实和预期的憧憬里,想象资本力量的崛起。而发放按揭贷款的银行,面对1%左右的低不良率按揭市场,尽管会在宏观调控的杠杆下,偶尔摇摆放贷规模,而实际上却是每年以两位数的增速在抢占市场,带来巨大的房贷存量风险。

　　如果剔除掉华尔街投行的次按框架设计因素,中国存量房贷却几乎具备了美国次按危机的多种征象,诸如浮动利率、贷款高成数、假个人收入文件等。

　　首先,替代华尔街功能的,一是各银行总行要求的一定增速下的放贷规模,二是中国楼市持续看涨及其市场炒作。由于炒作中国楼市的投资和投机功能在放大,已经被投资者类同美国次按一样视为高风险、高收益的领域,而在各银行多向零售银行转型并以按揭贷款作为业务增长点的情况下,总行的订单需求和各分行的扩张诉求不断在刺激房贷市场。

　　其次,在猛然间多如牛毛的地产中介的参与下,贷款者假个人收入证明文件、高成数贷款近年来就没有停止过。一些地产中介可以将150万元的房子,作价80万元向政府申报并少交税款,同时又作价220万元向银行申请七成贷款(意味着零首付)。为了各自的市场战略,银行也在睁一只眼闭一只眼地参与其中。

　　再则,央行进行中的不断加息也在增加贷房者的还款压力。自2006年初开始,央行已经多次加息,并仍有继续加息的市场预期,如果像美联储自2005年以来连续17次加息一样,贷房者恐怕也难以忍受还款压力。

　　显然,同样在楼市仍然看涨的前提下,银行房贷的风险尚未暴露,。

　　"如果将中国存量房贷的一部分,或者具体说二成,打入次按行列,恐怕没有多少人会反对。问题总有它爆发的那一天,现在缺的就是一个拐点而已。"已经退出房市炒作的某深圳人士称。

　　不过,对于存量风险的不同意见认为,由于房价走高因素,当初的七成甚至是八成贷款,折算成目前的实际成数已变为六成甚至五成了。"其中的关键或许在于,当初的潜规则太多,比如收入证明和还款来源是否虚假,如果贷后管理不严格的话,这可能是产生大的问题。"

　　柳博称,"我们现在通过集中管理,已经加大了对存量贷款的控制。以前,银行房贷的贷后管理在支行、在客户经理,现在已经上收到分行了,并重点考察逾期率。这样就可以在第一时间发现某个支行的房贷是否存在问题。"