花旗房产转身二线城市 不断购*ST金花商业物业

　　“北京、上海等一线城市只有少数的几个，可选择的投资物业相对有限、竞争也更加激烈。”

　　随着花旗集团房产投资亚洲有限公司(简称“花旗”)对金花企业(集团)股份有限公司(简称“金花”)商业物业的不断收购，不但*ST金花(600080.SH)的命运可能发生逆转，花旗在内地二线城市的房地产投资，也将向纵深延展。

　　9月19日，*ST金花发布公告称，公司于9月17日与花旗签订了一份战略合作伙伴谅解备忘录，主要内容是花旗计划在中国的主要城市收购一系列的购物中心、酒店，其中潜在的投资项目涉及公司旗下金花国际大酒店。对于*ST金花介绍的项目，花旗有意聘请其为运营者或合作投资方。

　　收购*ST金花的商业物业其实只是花旗在二线城市投资的一部分。花旗房地产基金副总裁张虎跃对《财经时报》坦承，“可以说今后我们的关注重点将会更多的集中在二线城市，因为这些地区的投资机会相对较多。”

　　易主上海项目

　　花旗计划将更多的注意力放在二线城市的意图早就有迹可寻。在*ST金花发布公告之前，花旗集团名下的房地产投资基金花旗集团亚洲投资有限公司(Citigroup Property Investors Asia Limited)就已于9月13日以1.05亿美元(约合人民币7.91亿元)的价格，将持有上海永新广场的股权转手给香港上市公司资本策略(0497.HK)与天安中国(0028.HK)组成的合资公司。

　　此次易手，距离花旗于2005年11月的收购时间还不到两年。对于出手上海永新广场的原因，张虎跃表示花旗是出于两方面的考虑，一是公司认为2008年上海的写字楼供应量会进一步增加，另外花旗在这个项目上的目标收益已经实现。

　　尽管张本人也不愿意对花旗在国内房地产市场上的预期收益状况，以及项目的获利情况做过多的解释。但是不难发现，作为上海第三起海外基金出售其大型收购型物业的案例，仅物业升值方面，较当年花旗以5000万美元收购上海永新广场75%股权的价格相比，其获利就接近3000万美元。而这还不包括两年来每年5000万元人民币的租金回报。

　　张虎跃强调，售出永新广场并不意味着花旗不看好或者完全放弃一线城市的房地产市场，“我们仍希望有合适的收购机会，但毕竟北京、上海等一线城市只有少数的几个，可选择的投资物业相对有限、竞争也更加激烈。”

　　瞄准商场和住宅

　　与一线城市主要集中在写字楼和公寓的投资策略有所区别，花旗在二线城市主要瞄准的是商场和住宅型物业。

　　在*ST金花与花旗签订战略合作伙伴谅解备忘录之前，*ST金花已于6月20日发布公告称，公司拟将钟鼓楼广场物业整体资产(含世纪金花股份有限公司部分资产)投入公司全资子公司西安亿鑫物业管理有限公司，然后将西安亿鑫100%的股权出售给美国花旗集团旗下的豪信集团有限公司。而豪信集团是花旗专门为收购国内物业而成立的。

　　与此前多数海外基金直接收购商业物业不同的是，此次花旗采取了以收购公司股权的方式介入钟鼓楼广场项目。对此张虎跃解释说，因为购买商业物业所涉及的税费较多，而收购股权的税费相对较少。

　　在二线城市，除了商业物业，受房价巨大增长潜力的诱惑，花旗在住宅方面的投资力度也将加大。2005年，花旗就曾在上海出资2000万美元与本土开发商一起参与位于徐汇区的建业里改造。因此，二线城市的住宅投资方面，花旗仍然采取和本地开发商合作的方式，在拍地环节就开始参与，获得地块后双方共同成立合资公司进行开发。

　　张虎跃认为，住宅的开发周期较快，也就是3-5年的时间，而长期持有的物业，一般至少在5年以上。但对于二线城市住宅方面进一步的投资计划，张没有透露。

　　对此，北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋评价说，外资在二线城市是以升值为主要目的，这决定了其所投资的资金具有短期性的特征。

　　据统计，目前二线城市在全国大约有三四十个。有专家预测，未来20年，这些城市的城市化率将从现在的35%增长到70%左右。

　　张虎跃坦言，随着中国对于外商投资房地产市场的控制更加严格，增加了外资投资国内房地产的难度，并且使得投资进程放缓。“但是基金的性质，决定了我们必须为已经募集到的资金，寻找合适的投资机会和市场。”

　　就在今年2月下旬，花旗集团地产投资部宣布，已经完成了首个投资亚太地区房地产及相关资产的基金。这个价值12.9亿美元的基金将对整个亚太地区，重点是对大中华区和印度的房地产，以及与房地产相关的资产进行投资。

　　张虎跃强调，今后他们并不会专门寻找ST公司进行投资，“我们主要是考虑物业的具体情况，包括质量和价格。”

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