第二套房界定有四种版本 房贷新政应进一步细化

　　中国人民银行和银监会出台房贷新政调高“第二套房”贷款门槛已有半月多，市场关于“第二套房”如何界定仍然争议不断，银行实施细则久拖未出，多数持观望态度。

　　一些银行昨天透露，管理层可能于近期再出细则，严明“第二套房”界定标准；也有银行称本周内将与管理层作进一步沟通；先前已经出台细则的个别银行则表示，如与管理层的新标准不一致，不排除调整细则的可能性。

　　上月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将“第二套房”首付比例提高至40%，贷款利率也将在基准利率基础上上浮10%。而关于这一新政的具体操作细则，则表示将由各银行自行制定。

　　四种解释版本

　　目前，各家银行对“第二套房”理解，存在四种不同的情况：以个人为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇；以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受“第一套房”待遇；以户(即家庭)为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇；以户为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

　　对有购买第二套住房需求的消费者来说，第一种情况灵活性相对较大，对购房者比较有利。

　　除了这四种不同理解，关于“第二套房”，还有众多问题需要明确界定。如：一套贷款购买的住房，产权人涉及父母和子女两代人，那么，其中的子女要另外购买首套自住房时，算不算新政所指的“第二套房”；一个家庭需要卖出贷款购买的自住房、购进更大的自住房，那么，在前一套住房尚未卖出时买进更大住房，算不算“第二套房”；虽有过贷款经历，但房主在贷款还清后将住房出售，然后再买入新的自住房，又算不算“第二套房”，等等。业内人士表示，这些具体问题，也是管理层以及银行在今后的实施细则中必须明确的，否则新政效果会大打折扣。

　　银行说法不一

　　目前，对于“第二套房”给出说法的已有光大、建行、交行和兴业银行4家。

　　建行明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将北京地区第二套住房贷款首付比例提高至50%。

　　光大银行发布的指导性文件则以“人”为单位来界定“第二套房”，即只要借款人本人没有贷款记录，就不算第二套房。

　　交通银行副行长叶迪奇昨天透露，该行将以个人为单位界定“第二套房”，结清贷款的购房者再贷款买房仍视为第一套房。

　　兴业银行零售银行管理总部副总裁郑海清表示，兴业银行倾向以家庭(户)来认定“第二套房”，但目前该行细则尚未制定完毕。

　　由于对“第二套房”界定标准不一，使得目前沪上各银行房贷业务也按多重标准进行。工行上海分行有关人士告诉记者，工行方面仍按原政策办理房贷业务，也就是说门槛还未提高；光大银行则表示，目前该行已经根据新标准来执行。已经涉足境内居民房贷业务的几家外资银行，在“第二套房”贷款业务操作上也不一致。渣打银行透露，自9月27日以来，已经有客户按照新政策在该行办理了房贷业务。花旗银行则表示，新标准还待与管理层进一步沟通，目前还未开始实施。

　　新规理应细化

　　界定标准不一，细则迟迟未出，造成市场猜测不断，在某种程度上影响了市场的公平性。上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，管理层对“第二套房”贷款的新规，只是原则性要求，需要尽快细化，变成可操作的具体措施。

　　不过，由于新政的规定涉及银行自身利益，银行方面也不愿尽早明确“第二套房”。某银行人士告诉记者，如果银行解读过松，政策落实效果不如预期，相关银行可能会受到有关部门的警告或惩罚。但如果银行解读趋紧，其房贷业务则可能下降，利润将受影响。毕竟，对银行来说，房贷仍是一块比较优质的资产。

　　虽然，管理层可能进一步明确“第二套房”的界定标准，给银行一个更明确的指引，但最后的实施细则，仍是由各银行根据各自情况自行制定。因此，不止是标准统一的问题，张泓铭还强调，各银行在具体操作上也应基本统一，不能互相矛盾，以免让投机者有机可乘。 (来源：解放日报)