专家解读房市调控政策

谈“第二套首付”的细节操作 ■一弘 2007年9月27日，央行与银监会联合发出＜关于加强商业性房地产信贷管理的通知＞，通知中，影响市场最大的就是其中一点：第二套住房首付提高至40％，并明确贷款利率同时提高10％。因为仅仅是一纸通知，其中设计的具体操作问题也不少。 按实际操作，应该是个人为单位较方便；因为若按家庭操作的话，银行与民政婚姻部门没有联网，而信贷员不大可能进行入户访问；为了办理按揭，还要出示结婚证、未婚证、或离婚证等，这并不现实。所以，笔者认为最终的还是按个人来执行，毕竟央行有征信系统，个人是否购房已贷款是可以看得出来的。 但实操中，又会产生一系列问题。如果第一套已购买，开始是银行贷款，后还清贷款，购买第二套再贷款，又是否应该按照新政执行呢？若贷款购买了房产，央行征信系统肯定能看得到，后还清了贷款，说明该客户偿还能力强，是优质客户。因此笔者认为：该通知主要是预防风险，而不是不想放贷；所以，执行的判断标准应该是在供第一套的同时，还想贷款购买第二套，那才需要提高首付和利率。 还有这样的情况，第一套或多套是一次性付款，若再购买一套，采用按揭的模式，是否按照新政执行呢？同样，无论你以前购买多少套房，只要是一次性付款，央行征信系列没有体现你贷款。因此，若再购买一套，采用按揭的模式，应不按照“第二套首付”操作。 银行作为商业机构，预防信贷风险一直都有，只不过今年上半年信贷放得太快，许多银行在七月之前就用完了全年的指标了，再加上近期房价暴涨，信贷风险就凸现出来了。 因此认定个人第二套是否贷款很简单，央行征信系统就有体现。无论如何，提高第二套首付，对地产的健康发展有重要意义。（作者系知名地产博客评论员） 信贷调控政策将稳定楼市 ■程家龙 近期，一系列房地产信贷方面的调控政策陆续出台，除年内六次加息、八次提高准备金率外，9月27日央行、银监会同时发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中收紧房地产企业贷款，提高第二套房贷首付比例和利率成为普遍关注的焦点。 收紧对房地产企业的贷款或能在短期内对部分企业带来资金压力，但上市公司仍能通过加快存货周转率，证券市场融资，重组并购等手段解决资金问题，且拥有上市平台和规模优势的房地产上市公司在竞争中更具备优势。从近期频频赴港上市的地产企业名单，和已上市的房地产企业大手笔的买地中，我们可以看出地产企业已经悄然开始了从银行贷款到更多元的融资渠道转变，有些品牌房地产开发商已经和投资基金合作，扩大开发规模。因此，收紧房地产企业贷款虽然提高了相关房企门槛，给部分实力较弱或是不规范操作的企业造成压力，但从市场长远发展来看，并不会撼动地产行业景气大局，反而给品牌开发商及投资资金提供了发展机遇。 此次调高第二套房贷款利率和首付提高并没有采取一刀切的方式，而是结合了具体购买的情况，既考虑到公平，同时遏制了投机，这也是当前情况下稳定房地产市场比较切实可行的措施。 由于近期交易量减少，有很多消费者寄希望于新政能拉低房价而持币观望。但事实上，政策的初衷是控制炒房，抑制房价的过快增长，通过金融手段调控房地产市场投资过热的现状，并非迫使市场降价。而对于近期的交易减少，一个不可忽视的原因是，由于上半年房屋交易额的快速增加，深圳市大部分的商业银行早在年中已用完了全年的信贷额度，因此有多家银行先后收紧和叫停了房贷业务，尤其是二手房交易。由于深圳市银行信贷额度即将用完而主动收缩，大大缩减了市场交易量。另一方面，深圳经济连续的高增长不但带给市民更高的消费力，也使城市人口不断增加；较大的刚性需求和有限的市场供应，成为房地产价值的最大支撑点，因此未来价格整体下降的可能性并不大。 此次调整的首付比例只针对第二套物业，而调整的幅度也是在可接受的范围内。因此，普通自住型的购房者将不会受到较大的影响，相信未来深圳房地产市场将逐步趋于稳定。（作者系戴德梁行深圳公司总经理） 房贷新政将强降房价10％ ■牛刀 本轮房贷新政出台，出乎所有炒家意外，见仁见智，本不足为奇。但日前有业内人士指出：房贷新政让需求下降了30％，却暗涨房价10％。对前者，本人持认可态度，而对后者本人不敢苟同。 其实，中国现在的房价如果有一种新政能够暗涨10％，就不可能减少需求30％。道理很简单，因为当今的中国房地产市场是以投机占主导的市场，只要房价还要涨，所谓的需求就不可能减少。 那么说“暗涨房价10％”的人，为什么犯了这么一个简单的逻辑错误呢？当二律背反时，其矛盾的两面是无法存在同一思维方向之中的。其观点说：房贷新政将二套房首付增加到4成以上，许多客户付不起首付，需要重新筹集资金。但更重要的是，客户对利率无法接受。据销售人员反馈，购房者在准备签约时才发现，房贷新政让第二套房利率上浮了25％而不是10％。按照原来的政策，商业银行一般对房贷按下浮15％优惠利率执行，为6.66％。按照新政，不但15％下浮优惠没有了。而且还要上浮10％，实际利率为8.61％，增长了25个百分点。而不是10％。对于利率25％的差别，有人算出这相当于房价涨了10％。第一套房执行优惠利率6.66％。第二套房执行上浮利率为8.61％。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算，前者月供为2264元，后者月供为2625元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来，30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10％。 但是笔者认为，严格来讲这是给购买第二套房的人增加成本10％，算上契税还不止。如果增加了购买成本，就成了房价暗涨，言外之意就是房贷新政后房价还要涨10％。笔者置疑如此的算法，不知是谁的逻辑？ 从国家一而再再而三的调控中也可以看出，唯有采取温和的调控政策不断将炒家热钱逼出房地产市场，才能实现市场的健康发展。 本轮房贷新政是配合央行加息而出台的，不排除中央政府还有更加严厉的措施出台，其政策指向性很明显，不仅仅是稳定房价，而是要重新布局房地产市场：一是保障人人有房住，二是中小户型普通住宅注重民生，三是分离面向投资者的高端住宅。因此笔者认为本轮房贷新政的效应将在半年之内体现出来，很可能将强降房价10％以上。其实相对炒楼的暴利而言，强降10％实在是不多。（作者系资深地产媒体人、评论员） 理性看待楼市调控 ■刘轩 房地产是一个政策执导性行业，不论是不是国家经济支柱产业，但房地产业在拉动我国经济迅速增长上功不可没。 从2005年至今，因为房价快速上涨，国家出台了密集的宏观调控政策：新老国八条、国六条、国十五条相继出台；提出了90／70的具体要求；同时要求规范房地产开发和交易秩序；着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外，政府还出台了一系列打击投机的政策，包括取消房贷优惠利率、提高首付比例、9次加息、对二手房交易征收营业税和所得税、限制外资买房等。频繁加息、提高首付等掷地有声的金融政策，已经表明着政府对地产调控已是毫不手软。 笔者认为：密集的调控政策，必然促进房地产行业稳定健康发展，而通过金融手段调控楼市的趋势也将逐渐明朗。上调金融机构人民币存款准备金率，有效抑制了资金的流动性；利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍直击投资性需求…… 然而笔者担心的是，深圳的资本集聚效应相当膨胀，随着可供土地开发量的减少，深圳房价大幅下跌的可能仍然渺茫。 房价会不会下降，这要全面的分析，国家出台调控政策的初衷不是打压房价，其初衷是稳定、控制房价上涨过快，然后保证房地产市场健康持续发展。稳定不是下降，稳定是基本平稳，可能会有所波动。 那么，面对密集政策的调控，置业者的困惑该如何化解？ 笔者认为：如果自住且有支付能力、资金也较宽余，应该尽快入市；如果是购买二手房，应尽量选择年代新以及配套全的，购买老旧房要慎重；对于投资者，观望仍属理智，投资成本和收益关系前景不明，加上未来可能征收物业税，投资风险正在不断增大。（作者系资深地产评论员）