当今中国房企两大趋势:上市融资、挥戈二线城市

　　金融调控政策使房地产行业加快重组整合。近年来，许多房地产企业纷纷走向上市之路或转战房地产开发的二三线城市，另有一些民营地产商试水投资海外市场。

　　上市融资与挥戈二线城市成为当今中国房企的两大趋势。

　　目前，很多房地产企业在积极寻求踏上“资本化市场”之路。渴望利用高市盈率的股市融资，用于土地储备、收购竞争方新项目以及因银行融资限制面临资金链断裂的房地产企业。最近几个月，一些房地产企业相继在香港招股，募集资金。中国远洋地产、中国奥园地产集团及潘石屹旗下的SOHO中国等多家民营房地产开发商选择在香港上市。

　　与此同时，一段时间以来，当北京、上海等一线大城市的开发商正在为成本飙升的土地拼得“刀枪相见”时，很多曾在一线城市开发多年的房地产企业走向开发空间相对更大的中西部和部分二三线城市跑马圈地。

　　2006年，大批大牌房企大举进军国内二三线城市。地产大腕万科挺进天津、沈阳、佛山等地，京城房企首创置业已经进入太原、无锡，广州富力地产业将触角伸向天津、西安等地。新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，也计划2014年前在成都开发五到七个项目。最近，曾在北京房地产市场几度掀起轩然大波，继而沉寂多时的房地产老手邓智仁也以沈阳永丰房屋开发有限公司总裁身份现身二线城市。

　　“目前上海房地产投资收益率只有7%至8%左右，而几大主要二线城市平均利润能够达到30%”，凯德置地高管的分析道出了开发企业奔向二线城市的一大动因。政策倾斜带来的成本洼地，也是许多开发企业抢先进入二三线城市的重要因素。邓智仁称，眼下操盘沈阳沈北新区100万平方米大盘皇第龙邸项目和占地1.8万亩的“沈阳棋盘山”，正是盯准了沈阳沈北新区这一继上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区之后，国务院正式批准成立的第四个经济发展新区的良好政策环境。邓智仁认为，比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争、越来越稀少的资源以及越发严峻的调控环境，目前二三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，

　　二三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给开发商很多信心，是房地产企业的最佳战略选择。

　　仲量联行《中国新兴城市30强》报告显示，二三线城市将成10年内房地产市场风向标。业内人士预计，未来房企“上市”“下乡”的势头将在房地产行业愈发强劲。

　　另外，民企试水海外房地产小荷已露尖尖角。

　　随着宏观调控门槛的增高，中小民营房企对政策风险的感受最敏感。基于政府对企业走出国门采取鼓励的态度，近两年，中坤集团、世茂地产、阳光100、当代集团等一些民营企业纷纷把触角伸向了美国、俄罗斯、越南、澳大利亚等国家的房地产市场。有人称，这是宏观调控下，民营企业的“蓝海战略”。据了解，中坤集团在美国洛杉矶通过拍卖拿下的2万平方米商业中心项目今年10月即将开工。中坤集团黄怒波判断，房地产行业的宏观调控受影响最大的就是民营企业，而且风险会越来越大。下一阶段，政府抑制房价最有可能的办法是扶植大型国企，今后优质的土地资源、银行信贷资金很可能向国企集中。中小民企空间会越来越小。中坤地产试水海外算出的投资回报率并不比国内低，这更坚定了该企业走出国门的选择。

　　虽然目前中国内地的房地产商在海外投资的数量还很小，但最近多家银行上报监管部门备案的实施细则中，都明确了审慎发放房地产开发贷款的具体措施。其中，异地发放开发性贷款的风险受到高度关注。房地产开发商跨区域大规模圈地、进行异地开发将面临更严格的贷款审查。阳光100集团副总范小冲认为，由于国内一直受到房地产固定投资快速增长和对外贸易顺差的压力，政府鼓励房地产公司走出海外并为房地产企业提供了政策优惠。另一方面，投资海外房地产市场的机会和空间还是很多的。这将成为今后一些房地产企业的一种战略选择，其发展趋势也会越来越明显。(陆昀) (来源：中华工商时报)