房地产资产注入酝势 华侨城整体上市倒计时

　　深圳报道 本报记者 徐广蓉

　　10月16日下午,华侨城控股股份有限公司(000069.SZ)(下称华侨城A)突然宣布"公司因重大事项有待公告" 已申请股票以及权证停牌。虽然,对"重大事项"公告并未做出解释,但有消息透露,此重大事项与华侨城集团(下称集团)整体上市计划相关。

　　本报记者向华侨城集团高管求证,对方并没有否认,得到的答复是,"不方便说,等我们的公告吧。"但市场也倾向于认为,此次停牌可能与华侨城集团领导进京商讨整体上市一事有关,停牌约3周。

　　"目前具体方案仍不详,我们趋向于认为,未来集团可能将华侨城房地产60%的股权;酒店业务包括洲际酒店、海景酒店、威尼斯酒店这三家高星级酒店和18家左右经济型酒店----城市客栈等资产注入到上市公司。若全部注入,则将大幅提升业绩,估计2007年房地产、酒店等资产注入将新增5-6亿元净利。"申银万国旅游行业分析师陈海明博士认为。

　　市场先行

　　对于整体上市,市场传闻已久,上市公司也曾经于4月7日做出过澄清,称华侨城集团仅曾在公司股权分置改革时表示,"华侨城集团计划在华侨城A完成股权分置改革后,通过华侨城A这一资本平台,积极推进华侨城集团的主营业务整合上市工作",但截至目前,尚未有进行该事项的具体计划。

　　但在此消息主导下,华侨城的股价似乎已经开始了骚动,"走在了前面"。根据wind资讯系统测算,4月7日至停牌前,股价上升了152.4%,比上证综合指数在该区间的升幅75.51%,增长了101.82%,市场也给出了华侨城81倍的PE。

　　"公司在完成股改、股权激励、发行权证后,应该说整体上市已排上公司的议事日程了,已经在清产核资,理顺产权关系阶段,不排除2007年推出的可能性。事实上,市场包括深圳地区的基金都在传其整体上市方案已开始正式启动。尽管我们没有直接得到上市公司方面的证实,但我们仍认为这种可能性较大,不过考虑到股权激励相关时间点,我们认为2007年下半年推出的可能性更大。"陈海明认为。

　　但是,另一位券商分析师则认为,华侨城发行的认购权证将于11月23日到期,在融资尚未完成的时候,推出整体上市的方案的可能性不大。

　　推动力

　　国资委的推动力是显而易见的。

　　10月17日,国务院国资委新闻发言人表示,截至目前,已有23家央企实现了主营业务整体上市。发言人指出,2006年12月,国务院出台文件指出,加大央企的整合重组力度;逐步实现国资从一般行业中退出;优化企业的内部资源配置,进一步突出和做强主业。积极支持资产或主营业务资产优良的国有企业实现整体上市,鼓励已经上市的国有控股公司通过增资扩股、收购资产等方式,把主营业务资产全部注入上市公司。国务院国资委将继续推进符合条件的中央企业重组改制上市。

　　但是另一方面,国资委也对"30国企被安排整体上市"的传言进行了严查,避免小部分人利用这个消息进行炒作。发言人表示,中央企业改制上市的决策,包括改制上市的时间、采用什么模式和方式进行改制上市,是企业根据各自的具体情况和证券监管机构的有关要求研究制定的,国资委从来没有研究过中央企业整体上市的名单和时间安排。

　　另外,华侨城2006年5月高调推出的集团未来5年的发展规划,力争年均利润增长能够达到22.4%,总资产增长15.5%,也推动了整体上市的进行,分析师认为,整合将促进"旅游+地产"的模式平稳快速增长,实现上市公司与集团公司的双赢。

　　注入规模

　　华侨城集团向国资委申报的业务有三大部分组成,包括房地产、酒店业务,主要由华侨城房地产公司以及酒店集团公司管理经营,旅游、文化艺术业务,主要交给华控经营管理,电子产品、包装,主要经营者为康佳和香港华力控股。

　　目前,集团已经拥有三大上市平台,包括仍然处于控股地位,占55.9%股权的华侨城控股股份有限公司,另一家为经过三次减持之后,仅占8.7%的康佳集团有限公司以及香港华侨城有限公司旗下的华力控股。

　　但集团更多的是还没有上市的业务,集中在地产和酒店,包括集团拥有华侨城房地产有限公司的60%股份未上市,华侨城酒店集团公司82%股份未上市,华侨城酒店管理公司80%股份未上市,以及全资香港华侨城除旗下子公司香港华力控股以外的产业。这些资产都纳入了"整体上市"的想象空间。

　　这么大规模的资产如何注入?是一次注入还是分次注入?

　　"好坏要搭配",集团某内部人士解释,对于公司旅游与地产结合的盈利模式,整体注入能够更好反映出价值,如果整体上市的进程没有太大的阻碍,公司倾向于一次注入,并且倾向于目前市场多用再融资和定向增发方式完成资产注入。因为这种注入方式不会使市场受到太大的融资压力,也不会摊薄大股东的持股比例。这与市场预期不谋而合。"目前正是集团注入资产的好时机。"陈海明认为。

　　但是这种注入方式,会使上市公司出现注入当年总资产以及利润猛增的情况。陈海明认为即使出现这种情况也并不妨碍华侨城已经开始实施的股权激励计划,"因为行权条件是以2005年的主要财务指标为基准,营业收入或者净利润年均增长20%以上,不是较上年增长20%,因而复合增长率达到20%就可以行权了。"他解释。

　　根据申银万国的测算,资产注入立刻能使华侨城2008年权益净利润增长6-7亿元。主要是华侨城房地产公司盈利能力较强,2006年房地产实现净利大约8.59亿元,酒店受洲际酒店开业费用增加等因素影响,盈利则并不强劲,净利润1000万元,根据测算,2007年地产将可能产生超过10亿元的净利润,而酒店业务也将会达到7800万元的利润。