沪深楼市进入调整期 楼市降温买房者观望

　　本该出现“金九银十”的上海楼市，表现却差强人意。除了少数市区楼盘高价推盘外，开发商的推盘意愿也在降低。几乎与此同时，戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司近日发布的第三季度报告（下称报告）亦显示类似情形：受一系列调控政策和相关措施的影响，深圳房地产市场较上季度出现明显降温。

　　上海楼市进入调整期

　　上海楼市的成交量自６月达到至高点以来，已经持续三个月下滑，使得“金九”楼市风光不再。十一黄金周后沪上楼市表现同样比较冷清。刚刚回暖的上海楼市前景又增添了几分扑朔迷离。

　　上海佑威房地产研究中心统计数据显示：进入１０月以来前１１个交易日，上海商品住宅成交量仅６５．１３万平方米，远不及９月最后１１个交易日的８１．３１万平方米和９月前１１个交易日的７５．９５平方米。通常成交量较高的双休日，１０月１３、１４日两天仅成交１０３３套商品住宅，而９月的四个双休日分别为１２１２、１２２３、１１１５和１２２２套。对比以上两组数据，１０月的成交量都要比９月低１０％以上，可见上海楼市的成交量从原先三个月的缓慢下滑之势，正转变为加速下滑趋势。

　　“这主要是受到提高首付和加息预期等不利因素的影响，加上上半年已经透支的购买力，预计整个‘金九银十’和整个冬季的楼市都将进入一个新的调整期。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对中国经济时报记者表示。

　　虽然成交量下滑，但是楼市平均成交价格却再创新高，本月前１１天沪市商品房平均成交价格高达１２００７元／平方米，远高于９月的１０５０７元／平方米。虽然这主要是受君御豪庭、王子晶品等几个市区高档楼盘上市热销的带动，但是这些楼盘的天价入市，也表明了房价高涨的事实。其中王子晶品第一批房源９月初的上市均价是４．５万元／平方米，而９月２６日的新一批房源则高达５．５万元／平方米。

　　分析今年以来上海购房者的心态变化和政策影响，薛建雄认为：上半年主要是在之前一年的购买能力积累下，开发商看到房源供应下降的利好，特别是市区新房供应的稀缺，借机炒作哄热市场。随后，股市赚钱后转入楼市购买力的再支撑，使得房价就一路“疯狂”了。到了６月，上海楼市的总成交量达到３５０．７万平方米（所有不动产）２９６亿元的规模，是２月１３５万平方米，１１２亿元规模的两倍多。楼市购买力的透支，导致了此后成交量持续下降，并最终呈现出加速下降的局面。

　　深圳楼市观望气氛渐浓

　　戴德梁行报告认为，深圳楼市观望气氛渐浓。在分析了深圳楼市第三季度的有关数据后，戴德梁行得出如下结论：深圳住宅销售市场总体表现平淡；二手房市场受银行信贷紧缩及交易个税征收等措施的影响交易量大幅减少，而二手房市场的变化又影响到投资者对一手住宅的信心，因此整体市场的交易量比上一季度有较显著的回落。

　　众所周知，为了稳定房地产市场，中央及地方有关部门近来先后出台了多条法规及调控措施。具体地说，在深圳，这些措施包括：限制外资只能购买一套自用商品房；要求使用统一的新版二手房交易合同；加息及提高存款准备金率；收紧信贷等。

　　报告称：“这些举措都影响购房者对后市的信心，加之当前价格已处于一个较高的水平，许多买家推迟或取消了购买计划，持币观望。”与上半年的活跃相比，上季度深圳住宅销售市场总体表现冷淡，交易量出现了明显下滑，多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘。

　　租赁市场方面，在银行信贷收紧之后，深圳部分二手房成交因为无法贷款或贷款额减少而被迫终止。此外，较浓的观望氛围也使得部分买卖交易进展缓慢，因而不少业主考虑将持有的物业转售为租，深圳居住类租赁物业供应量增加明显。戴德梁行预计，二手房交易量减少将刺激更多的业主放盘出租，而持币观望的自用型买家也会选择暂时租房。

　　在二手住宅市场方面，上述报告期内，由于受新版二手交易合同和银行收缩信贷的影响，深圳二手住宅交易量较上季度也出现明显下滑。成交物业中，中小户型住宅占据主体，大户型所占比重有所减少；部分中小投资者急于离场不惜降价出售手中的物业，市场上房源供应增多。

　　值得关注的是，在深圳，外资对物流类物业项目似乎青睐有加。日前，国际金融巨头美林与华南城签订了１．２５亿美元可换股债券的独家配售协议书，支持华南城二期建设全面启动。此后，美林成功地将此批债券配售给了德意志银行、ＤＫＲＯａｓｉｓ、Ｍｅｄｌｅｙ及ＴＲＧ等４家国际知名的投资基金。