房贷新政正在“发酵”楼市在调控中变脸

　　现在，人们已切身感受到贷款买房的门槛在提高，这是银行主动发力控制房贷风险的表现。

　　易宪容：从信贷着手进行调控，这表明管理层调控思路有了新变化，也抓住了要害。

　　贷款买房门槛提高

　　市场观望气氛浓郁

　　“如果你在工行有贷款没还完，首付要付房屋总价的40%。”《市场报》记者以欲购买第二套房的名义致电位于北京东部一个叫做“星河皓月”的楼盘，售房小姐何女士这样告诉记者。

　　何女士称，此次开盘的全部为期房，明年10月入住。购房者可以选择在北京做贷款，也可以选择在河北做贷款。“你可以用家庭其他成员作按揭，只要没贷款买房都行；或者选择其他银行作贷款，你先来吧，我们会帮你想办法贷到款。”听到记者犹豫时，何女士赶紧做工作。

　　房贷新政引发的争论未止，但人们切身感到贷款买房的门槛已在提高。一些购房者反映，贷款买房时，售楼方咨询的问题多了；还有，一些楼盘也相继出现购房者交了定金而“退房”的现象。

　　另外一个不争的事实是，商品房的交易量也在下降。记者登录北京市房地产管理网发现，10月21日，北京市住宅现房销售网上签约只有37套；去年同期的签约数是59套；今年9月21日即上月同期的签约数是64套。

　　此前有统计，国庆一周，北京商品住宅成交量环比降56%，深圳7天长假一手房成交量只有82套。市场观望气氛浓郁。

　　调控思路出现变化

　　商业银行主动发力

　　有专家表示，市场的这些反应是“第二套房”界定尘埃落定后，银行已自身发力控制房贷风险的表现。

　　房贷新政传出的最新消息是，监管层为第二套房定下了几项“基调”：公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。各银行必须将自己认定的标准到银监会报备。

　　“随着这些规则的细化，房贷新政将会产生积极的影响。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容接受《市场报》记者采访时说，“从信贷着手进行调控，这表明管理层调控思路有了新的变化，也抓住了要害。”

　　易宪容说，就目前的情况来看，银行住房消费信贷估计已经上升到5.5万亿贷款，2005年末只有2.27万亿。在一年多增长了一倍以上，而房价则以每月7%左右的平均涨幅持续上升。“可见，房地产市场消费信贷大量的增长，正是各地房价飚升的根源所在。”

　　业内人士表示，促使商业银行主动发力的主要原因是央行年内第8次上调存款准备金率，与此同时，银行的年内贷款额度已大大透支，不得不“紧缩银根。”

　　央行10月12日公布的数据显示，年内前9个月金融机构人民币贷款新增3.36万亿元，这远远超出了央行全年2.9万亿元的预定目标。央行10月13日宣布，将从10月25日起上调准备金率0.5个百分点至13%，达到近10年来的历史高点。专家估计，央行此次上调存款准备金率将会一次性冻结1800亿元左右的资金，抑制货币信贷过快增长。

　　楼市在调控中变脸

　　新政效果尚待验证

　　“银行的这些措施，已传递出了非常明确的信号。”中央财经大学金融管理学院副教授蔡如海接受《市场报》记者采访时说，“那就是银行主动控制房贷风险升温，从信贷入手，对住房需求的细化和区分，有助于破解当前房价加速上涨的迷局，一改过去一刀切的做法，既保障居民的基本自住需求，又能真正抑制投机需求。”

　　对于城市居民的住房消费，房贷新政是采取保护及鼓励的方式；对于购买第二套以上住房的信贷，首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基准利率的1.1倍以上。

　　有人测算这相当于房价涨了10%。

　　不光是对消费者严格限制，一直是贷款优质客户的开发商也不能例外。记者注意到，以往每次房产调控政策出台后，很快发表见解的某些开发商，这次也都三缄其口。有人称，最近开发商日子不好过，如果新政发力，没有银行以外融资渠道的中小房地产开发商会举步维艰。

　　“新政对于房地产开发企业来说，也有一系列规定。比如对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求等，这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。”易宪容说，政府已经开始通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。

　　种种迹象表明，房贷新政正在“发酵”，积极地影响着楼市。

　　据21世纪不动产成交数据显示：10月8日―14日，投资买房的比例有所下降，从占总购房比例的18%左右下降到了13%，热点地区的下降幅度更为明显；个人购买第二套以上贷款仅占住房总按揭贷款比例8%左右，同比9月份同期下降10%左右。

　　“第二套房不论是按户还是按个人，只要执行提高首付到40%及以上，就会有明显效果。”蔡如海博士接受记者采访时表示，“调控会改变部分投资者的心理预期，投机性和投资性需求被进一步遏制，市场有效供给将会增大，这有助于缓和供不应求的矛盾，进而抑制房价过快上涨。”

　　“如果银行都明确规定以户为单位认定第二套房，并严格执行，调控效果将非常明显。”蔡博士说。4年来，房价在多轮宏观调控中且调且高。紧缩银根，楼市变脸，这次新政能否“釜底抽薪”，能否带来理想的效果尚待市场进一步验证。

　　《市场报》 (2007-10-24 第09版) (来源：人民网-《市场报》)