房贷新政打破“金九银十”铁律
奥运催热预定房租价涨幅已达十余倍
投资购房比例下降
9月底,中国人民银行、中国银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中,对申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率1.1倍的政策规定,使北京的房地产市场彻底打破了“金九银十”的铁律。
房贷新政实施以来,从目前房地产市场的反馈看,该政策已经在一定程度上挤出了投资性购房需求,特别对投机性购房起到了很大的抑制作用。
据“21世纪不动产”统计资料显示,从10月8日至10月14日,市场上购房者的类型自住购房的比例达到了87%,呈现出近两年来北京自住用房购买比例最高的情形。而这期间,一个值得注意的明显变化是投资比例有所下降,从此前占总购房比例16%-18%下降到了13%,其中热点地区望京、方庄、CBD的下降幅度更为明显,CBD地区下降达15%。近一周,个人购买第二套以上住房的贷款仅占住房总按揭贷款比例的8%左右,同比9月下降10%左右。受房贷政策的影响,外地人购房比例也在下降,目前外地人购房比例占到总购房人群的46%左右,同比9月份第二周下降5%左右。还有一个突出的变化是,目前投资类型买家当中,购买酒店式公寓和写字楼的在新政推出后下降明显,分别下降11.7%和9.8%。
在房贷首付门槛增高的同时,个贷金融市场非交易类贷款融资产品在许多银行也被卡紧,使投资、投机炒房人群受到重创。
“伟嘉安捷”按揭顾问告诉记者,目前,北京各商业银行制定的新贷款政策细节中,都对非交易类贷款融资采取了严控措施。其中,大多数银行对“同名转按揭”中的可融资部分已停止放贷;同时对“抵押消费贷款”的审核也更加严格,对贷款人的信用资质与其抵押消费用途的去向给于更严格的审查,重申抵押消费贷款用途必须用于购房或者购车,严控其贷款流向。如新政未出台前“同名转按揭”中有一融资功能,即“加按”,它可以随着借款人抵押中房产的升值,按照新升值后房产的市场浮动价格重新进行评估,然后申请到比原贷款金额更高的贷款额度,从而达到融资的目的。而新政颁布后有明令规定:“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动”,这一硬性指标就此“堵住”了炒房“大军”购买多套房产的投资、投机“希望”。也从源头打消了部分投机人群利用“同名转按揭”加按融资功能,将融资到的钱款再次投入到诸如股市等投资渠道中。
欲结清首套房贷者增两成
央行对第二套房定出“三个基调”,已结清原贷款且再贷款购房的仍可视作第一套;因此,许多购买第二套房的消费者,在没有公积金贷款的情况下,为了规避对第二套房贷款严厉的政策,纷纷把第一套房出售或者结清第一套房的贷款。据“链家地产”统计资料分析,“十一”后的半个月,同时登记卖房及买房的消费者显著增加,同比上涨了两成左右。据分析,这缘于以往部分消费者往往有一套小户型,出于置业升级的目的需要购买一套大户型用于自住;由于房价持续上涨,这部分消费者并不急于卖掉小户型,而是以出租方式“以房养房”。但是提高房贷门槛政策出台后,这部分消费者购买第二套房面临着提高首付和利率的问题。为了筹集第二套房的首付,这部分消费者只好把手中的小户型先行出售,或者通过提前还款、转按揭等方式把原小户型贷款还清。
“链家地产”认为,对第二套房提高首付款政策虽然抑制了部分投资需求,使得客户需求涨幅趋缓,但是对于以自住为主的北京市场,并没有形成巨大的冲击。同时,对于自住者而言,目前仍可通过公积金或是结清第一套房的贷款来享受第一套房的优惠政策。
奥运预定房租金狂涨十倍
最近遇到一位朋友正在忙于装修奥运村附近的房子,说是要借明年奥运期间赚取的房租供孩子出国,本以为他是在说笑,但近来,接二连三有朋友向我这个所谓圈里人询问奥运村边的奥运预定房租价,说奥运场馆周边百来平米的房子,明年一月能拿回10来万元。将信将疑中向几家中介询问,证实眼下奥运预定房却是北京升值前景最乐观的,虽然距奥运会还有9个来月,但预定价已是现在处于市场高位租价的10余倍。
北京的汇欣公寓和汇园公寓紧邻奥运场馆鸟巢,伴随奥运的倒计时,这里的房子可谓北京最为热租的了,据房产顾问机构我爱我家提供的信息,目前这两个住区三居室、面积在100平米左右的房屋,市场租价在每月5000-8000元之间,而奥运会期间的预定价格已经达到每月5-10万元甚至更高。荣尊堡国际公寓的市场价为每月1万元,奥运预定价为每月10万元以上。周边公寓的奥运预定价格也均达到了市场价的十倍以上。
据了解,由于奥运会期间租金价格与市场价的巨额差异,使得奥运场馆周边的房产租赁市场出现了明显变化。最明显的是房主纷纷委婉驱逐租户,按常规来说,租赁合同的租赁期限一般都为一年,而在奥运场馆周边,绝大部分房主只愿意跟租户签订半年的租赁合同。其实双方都明白,业主要腾房,装修,乘奥运东风,大挣一把。
尽管奥运出租房显示出乐观“钱”景,但“我爱我家”专业人士提醒,奥运会房屋的提前预订极有可能导致租金价格的攀比,从而促使周边租金上涨态势过猛。随着奥运会的结束,其周边房屋的租金价格会在一夜之间恢复到原来的市场价格。这种由于短期过热需求所导致的市场震动,不会使整体房产租赁市场受到影响。
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