叶檀：物业税为什么能够降房价

　　叶檀 NBD评论员

　　苦等房价下跌的人恐怕又要失望了，数据说明房价未降。敢于预言房价下跌者，是因为昧于人民币资产与国际货币市场大势。

　　国家发改委、国家统计局调查显示，2007年9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，创今年新高，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点，全国有7个城市涨幅超10%。

国家统计局最新公布的9月份“国房景气指数”达到104.99，比8月份上升0.51点，同比上升1.85点，于今年3月以后连续6个月环比攀升，创下三年以来的新高。

　　如果我们按照国家统计局计算CPI的方法，把房地产列入投资而不是消费，那么，就不能以消费价格对待房地产投资，而只能以投资价格看待，房地产是目前人民币资产的主要投资品种。

　　要降低人民币资产价值有两种办法，第一是让人民币汇率一次升值到位，这样购房置地者就再也享受不到人民币与房价同步水涨船高的乐趣了。不过，这一方法对整体经济风险太大，已经被决策部门摒弃，我国实行的是稳步升值的策略。这就意味着，在人民币能够自由兑换之前，房地产投资都能享受到人民币升值的溢价，对于境外投资者而言，这一点尤其有吸引力。正因为如此，所有围绕中国房地产的投资，基金、股票、商业与住宅地产，都成为投资热点。换句话说，如果房价下跌，那么也就意味着与人民币相关的资产以及与房地产相关的建筑、金融等领域都会出现下跌趋势。当然，人民币升值速度加快的趋势，值得投资者警惕。

　　另一个办法是征收物业税，关于这一点争议甚大，有房地产专家提出疑义，认为政府此前出台了一系列的提高税费措施，可是房价照样一路上涨。所以，这些房地产专家振振有词说，根据经验，物业税对于抑制房价毫无用处。

　　对此我只能说，提出这些论据的是房地产专家而不是金融专家。我们迄今为止所征的税都是在增加交易环节的成本，而不是在持有环节征税。按照米勒定律，资产价格与供求无关，资金收益与资金成本无关，加息并非使货币坚挺的手段，而是贬值的补偿。简言之，我们在进行投资决策时，最终考虑的是投资收益，只要收益在成本之上就有可能进行投资，当由于公共交通等基础建设完善以及富裕阶层集中于大城市等预期导致房价一年上涨一倍时，对于所有投资者而言，都是不可抗拒的诱惑。此时央行即便从目前7.83%的房贷利率上调18个基点，税务部门将交易税与所得税上调上万元，全都无济于事，投资者照样会蜂拥而入。

　　但物业税完全不同，是政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接进入了收益环节获取现在由购房者的部分红利。并且，虽然在试点阶段可能在1%左右浮动，但这把剑的锋利之处在于，他是每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，这就是一年一落的达摩克利斯之剑。

　　征收物业税之后的另一个效应，是房价交易成本会下跌。从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，表现在房价中，成本有可能下降四成左右。但这并不是绝对的，还取决于市场对物业税预期的消化时间以及政府推出的力度如何。