物业税并非针对房市 原则上不增加纳税人负担

　　物业税“空转”试点范围扩大的消息经媒体披露后，记者联系了首批被纳入试点范围的六省市税务部门，却大多被告知：物业税征收尚没有时间表，而且具体方案还没有下来，因此无法向记者介绍相关情况，仅深圳、南京地税部门的有关人士向记者透露了物业税“空转”的相关情况。

　　物业税难抑高房价

　　深圳地税局副局长章家寿向记者表示，酝酿中的物业税旨在完善税制，并非直接针对房地产市场的冷热，目前尚不具备物业税实施的成熟条件，深圳市已进行了两年多的模拟评税试点工作，但现在仍处于研究阶段，还未接到某些媒体所谓的试点城市明年将由“空转”变“实转”的任务。

　　南京市地税局税政二处处长王火森也告诉记者，南京市是全国第一批六个物业税“空转”试点城市，2004年以来一直在进行物业税征收的前期研究和准备工作。但物业税牵涉到许多基础数据的收集，也不仅是税务部门一家的事，目前还有大量工作要做，到2008年也不可能完成，估计明年在南京市还无法开征物业税。

　　章家寿表示，开征物业税是我国税收制度改革和完善的必然趋势，但不能把物业税的开征与近年房地产市场过热的情况联系在一起。应该说，不论房地产市场冷热与否，开征物业税都是必然的。现在有观点认为只要开征物业税，房地产市场就会由热变冷。章家寿认为这种看法极不妥当。他表示，即使物业税开征对房地产市场有一定影响，但它并不能使当前过高的房价增速降下来，因为物业税只是社会财富在分配上的转移，与房地产市场的冷热关系不大。

　　章家寿表示，物业税是财产税的一种，纳税人拥有某项财产就要征税，因为财产税是按照所有权来征收的，不管其使用情况如何。如所有权转移，纳税人也随之转移。我国改革开放近30年来，社会富裕程度大幅提升，很多个人和单位都拥有房地产物业，特别是经过住房改革后，个人拥有的物业增加很快，有的人除自住的房屋甚至还拥有多套住房。这就应纳税。这种做法是符合国际惯例的，西方早已存在。所以，税务部门有计划开征物业税，是符合我国社会经济发展进程的，符合当前社会状况，同时对于缩小社会成员之间的财富差距也有一定的作用。

　　深圳市地税局税政二处调研员阮一迅补充道，物业税研究的初衷并非如某些媒体所说是针对房地产市场的过热状况，而是按照2003年中共十六届三中全会有关完善税制的要求而进行的。因为现行涉及房地产税收的法规主要有三个，城市房地产税是1951年出台的，对外资企业适用；房产税和城镇土地使用税法规却分别出台于1986年和1988年，对内资企业适用。这就造成同一块土地，内外资企业税负却不同的奇怪现象，不利企业公平进行市场竞争，所以有必要改革，把三税合一，这是考虑物业税的主要初衷。此外，这三个房地产税收法规是按房地产购入时的原值征税，这也不合理的，因为房屋虽有折旧，但其所在的土地常常是随市价而增值的，按原值征税容易导致企业成本不一，不利于体现公平竞争。

　　当前重点研究评估机制

　　章家寿表示，开征物业税要有两大前题：第一要有完善的物业登记制度，所有物业都要登记；第二要建立有效的评估制度，所有物业都要按市值评估。据介绍，深圳在试点中主要对物业税的评估机制如何建立做了大量的研究，并考虑近期先推出二手房交易基准价格估算系统。当前很多房产交易者，在交易过程中，有意低报房产价值，搞阴阳合同，逃缴个人所得税，从中获利，导致国家税收严重流失。这个系统初步把全市划成56个片区，每个片区的房屋都有各自评估后的基准价格，一些特殊的高档楼盘，另有评估基准价。凡是二手房交易价格低于基准价的一律按基准价征收税款。

　　章家寿表示，这种做法，实际上在一定程度上把物业税的评估机制引进来了，对规范房地产市场有重要作用，也为下一步开征物业税奠定了一定的基础，总结了一些经验。他还表示，目前二手房评估方案还不完善，真正做到按市价评估，尚有一定差距。此外，谁来充当评估机构，也是亟待落实的重要问题。如果借助社会中介机构，它们的诚信程度如何保证？如果由政府建立专门的评估机构，则要花很多钱来聘用专业人才，加大了征税成本。

　　王火森也表示，南京物业税试点的方向是，用评估价征税代替按房产原值征税，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等多项税收合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　原则上不增纳税人负担

　　据介绍，物业税目前还没有一个整体框架，深圳市地税局在试点研究中提出了一些思路，原则是不过多增加纳税人的税负，有利社会稳定，评估价要公平合理，不能过高或过低；要确保地方税收来源稳定，在具体税率方面，地方政府应有一定的决策灵活性，能使各地根据实际情况确定税率；个人自住的用房可免物业税，但个人用于出租的房屋应征物业税，个人自住之外的空置房也应征物业税，以利减少空置率，促进房地产市场的健康发展。

　　针对有人在媒体上发表了“土地出让金也可能进入物业税，分70年征收”的言论，阮一迅表示，这不是我们的研究范围，也不可行。她说，没有地价的土地如何分配呢？开发商如何拿地呢？不好理解。她认为，土地出让金是国家作为土地所有者出让土地使用权应得的收入，与税收是两回事，不可混为一谈。据测算，物业税开征后也只是个小税种。去年深圳地税部门征收的房地产税收大致为10多亿元，加上国土部门收取的几亿元土地使用费，加起来不到20亿元，这个规模远比个人所得税规模少得多。

　　王火森则透露，物业税的税率可能全国统一，而这个税率应该比现在购房时交纳的各种税费的综合税率要低。(李佳鹏 何广怀 邓华宁徐旭忠石庆伟) (来源：经济参考报)