经济时评：抑制投资性需求为房市降温

　　国家发改委、国家统计局调查显示，2007年9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，创今年新高，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点；全国有7个城市涨幅超过10%。国家统计局公布的9月份“国房景气指数”也创下三年以来的新高，达到104.99，同比上升1.85点，比8月份上升0.51点，于今年3月以后连续6个月环比攀升。从房价走势看，一、二、三季度全国70个大中城市房屋销售价格分别上涨5.6%、6.3%和8.2%，走势明显上扬。

　　房价不断攀升，屡创新高，刺激着普通购房者的神经，也引起了政府对房地产市场的高度关注。2007年以来，从央行连续加息，到提高第二套房的贷款门槛，各项金融政策频繁出台与当前房价持续上涨都有密切关系。在政府不断加强宏观调控的过程中，房价依然持续上涨。究竟是什么原因造成了这种局面？

　　国家统计局新闻发言人李晓超表示，今年以来住房销售价格持续上涨主要有四个原因：一是需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求。二是住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。三是土地开发建设成本提高，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快。一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。此外，由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价格的推动。

　　李晓超的分析概括了我国房价上涨的主要原因。每个原因背后，都有深刻的社会经济背景。记者认为，推动房价持续走高最关键的一个因素是需求的过度膨胀和虚拟繁荣。

　　“住房真实性需求”是影响房地产供求关系的基础性因素。目前我国正处于快速城市化进程中。据悉，未来几年城镇人口要从目前的44%上升到2020年的60%以上，城镇人口将会增加近4亿。城市化运动背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置业，城市改造以及房地产大规模开发推动的拆迁活动驱动大量的被拆迁户进入住房市场。从消费结构上看，中国人也正处于消费升级的过程中。购买房屋、汽车等超大件物品是居民收入增加之后的必然选择，更多的原有居民为改善住房条件重新进入了住房市场。

　　然而，仅有强烈的需求愿望，远远不足以推动房地产市场如此高速发展。银行信贷是促使居民将需求变为现实的推动器，它帮助众多的中国百姓提前实现了自己的住房梦。有数据表明，目前个人购房，90%以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为49100亿元，7年间飙升115倍。工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款2006年底达到11760.66亿。这些数据说明，1998年以来我国的房地产投资和市场需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的。

　　但是，银行贷款也是放大住房需求的“变压器”。住房信贷政策失控，信贷发放“敞口化”助长了购房者的购买欲望，房地产的需求在银行的支持下放大了。在房地产繁荣景象的引导下，众多投资者将目标瞄准了房产市场。房价上涨的局面相继吸引了社会的投资，投机资金、不断释放的房地产需求在持续支撑着房地产市场，大力吸纳房地产市场的新增供应量，从而造成了房价一涨再涨的局面。大量投资需求挤占了商品房供应，楼市的刚性需求得不到有效释放，形成恶性循环，房价步步走高。结果，房价的不断上涨在为一部分人保值、增值的同时，更带来了众多的恐慌性被动需求跟进，很多自住性购房者提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，房价于是持续上涨。

　　对房地产价格的上涨预期放大了对住房的需求，加剧了现阶段的住房紧张局面，同时也透支了房价，透支了未来一定时间内的消费。超前消费的行为在房贷市场表现得淋漓尽致。甚至有一些家长东拼西凑也要为还在上大学的子女贷款购买住房，就是最典型的透支消费。

　　在这样一种放大了的需求背景下，为了从根本上缓解供求矛盾，抑制过热的投资需求，便成为政府为过热的房地产市场降温的首要任务，这需要政府将调控政策的重点由调整供给转向调控需求。国家继续增量加强调整供给结构的同时，应在更大程度上加强调控需求的力度和节奏，在非自住性住房需求方面加强货币政策与财政政策的调整力度，通过抑制不断膨胀的投资、投机需求反向调节市场供给总量，以促进房地产市场供求关系趋向平衡，减少房地产市场价格泡沫，引导房价理性回归。

　　2007年1月1号的银行加息不仅仅是一项宏观调控措施，对于购房者来说也是一个很值得注意的新信息。业内人士普遍认为，央行今年以来的五次加息，受影响最大的将是楼市的投机性买家。对房地产市场而言，将一步步挤掉楼市投资泡沫并抑制不良贷款冲动。

　　9月27日晚，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，传闻已久的提高首付款比例的政策终于尘埃落定。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时出台的还有对资本金比例达不到35%的项目不予贷款、囤积土地或房源的开发企业不予贷款、对空置3年以上的商品房不能作为抵押等。业内人士认为，这将抑制市场投资、打击投机行为，同时将紧缩银行信贷、提高购房门槛、规避银行风险。

　　长期以来，我国的房地产开发主要依靠银行信贷资金运作。政府从这一角度对于房地产投资与投机需求进行深度调控，严控投资与投机信贷资金供给，加大投资购房者的投资成本，针对过热的投资需求“对症下药”，不仅符合整个宏观调控的宗旨，符合广大消费者的利益诉求，也是政府维持市场秩序的一项重要举措。收紧商业性房地产信贷和加息将可望改变人们的心理预期。目前当务之急是保证房贷新政的执行，并须密切关注市场供求关系变化和房价走势，适时适度进行政策调整，使房价加速上涨态势得到有效抑制。(记者王麦玲） (来源：中国信息报)