以房养老和养老保障

　　目前，以房养老热正在我国兴起，无论是北京的保险加抵押、南京的以租换养还是上海的售后返租模式，从房地产业务和银行信贷品种的创新来说，它迎合部分有房无子女老人的需求。这些以房养老的金融模式，把房产变现机制和养老服务功能组合起来，有利于解决部分社会养老问题，是值得肯定的。

　　以房养老的金融模式，实际是一种逆向住房抵押贷款（Reverse Mortgage）。即在老人有生之年，对已有住房既不出售也不出租，而将房屋抵押给银行，并仍居住于自己的房屋内，由银行按照房产价值和老人的预期寿命状况等因素，向他们逐月发放养老金，待老人过世后，银行取得房屋产权并处置出售，清偿养老金本息。

　　所谓“逆”，是相对传统的“正”抵押贷款而言的。传统的抵押贷款，采取“一次贷款、分期还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断缩小；逆向住房抵押贷款，采取“多次贷款、一次还款”的方式进行，在贷款期限内债务余额不断增大，期末一次性还本付息结清贷款。换句话说，逆向的抵押贷款和还款的现金流序列方式正好与传统抵押贷款的方式互逆，这就是“逆向住房抵押贷款”名称的由来。

　　自上世纪80年代，美国政府推出由联邦政府承保的逆向住房抵押贷款———房产变现按揭产（HECM）。在1980和1990年代，这项业务的发展并不理想，主要原因是逆向抵押贷款对老人来说太复杂，而大多银行发觉逆向贷款利润有限，积极性不高。进入本世纪以来，随着相关立法的完善，这一业务呈现加速发展态势。即便如此，与全美62岁以上拥有住房的1500至1600万人群比较，逆向住房抵押贷款市场总体仍处于较小规模。2006年底，在符合逆向贷款的老龄对象中，仅有2-3%拥有产权房的老年人参与了逆向贷款。最近，美国国会通过了有关推进发展逆向抵押贷款的法案，不少专家估计受市场认同度和次贷危机影响，这一市场将有显著增长，但也是有限的。

　　在畅谈以房养老之际，也要清醒地看到，撇开社会习俗、家庭伦理和税制等方面的技术性问题，从另一视角来认识以房养老热。设想一下，如果一个国家和一个社会，人人都以房养老，也就是说，每代人都将自己当代积累的人生最大财富房产，通过变卖、抵押后吃光、用光、花光，下一代人就不得不从零开始，那么这个社会就谈不上资产与财富的积累，整个国家与社会的存量财富就难以做到滚雪球式增大。那时，以房养老在割断代际财富传承的同时，也将造就一个财富无法积累的社会。这就好比后人永远必须自己栽树，而无法做到“前人栽树、后人乘凉”的代代进步。

　　以房养老不应该是养老机制的主流，而是一个养老补充品种。唯有加快推进包括社会基本养老保险、商业性养老保险、社会化养老服务以及家庭内子女孝敬赡养老人的多元养老保障体系，才是中国应对老龄化社会到来增强国民养老安全保障的主流。