房贷新政效应显现 二手房交易“各付各税”变多

　　尽管各大银行有关房贷新政的执行细则尚未尘埃落定，新政对广州二手楼市的影响却已浮现。来自中介公司的信息称，由于买卖双方对市场的预期发生转变，沉寂多时的观望气氛又在近日抬头，导致10月份的二手交易量减少。二手楼市新一轮的博弈正在展开。

　　套均贷款比未超“红线”

　　据满堂红亿达按揭统计数据，从2006年下半年到2007年第三季度，广州二手楼的套均贷款成数一直保持在5.9成，并未超过新政“红线”，不过同期套均年限却从12.8年增长到14年，这表明一路走高的楼价使置业者对贷款依赖度增高。特别是今年第三季度套均贷款成数在6.5成以上的比例达49.3%，这一比例与过去相比略有增加。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓认为，对新政要从两方面看：一方面，不宜将新政作用夸大，因新政并没有得到相关数据的有力支撑，而且最终的执行恐怕还有些折扣；另外，又不能低估新政的意义，特别在美国次按危机的警示以及存贷比上限的限制下，银行已收紧房贷审批，而楼市还加息、物业税等利空传闻，本次新政很有可能成为楼市告别价格快速上涨阶段的转折点。不过，调控的目的是“求稳”而非“求降”，只要经济发展形势良好，楼价大跌的可能性不大。

　　业主希望“落袋为安”

　　据了解，与过往买方近乎一厢情愿的观望情绪不同，本次新政让以往高姿态的卖方也蠢蠢欲动，一些卖家有抛盘套现获利的打算。据满堂红滨江东分店负责人潘小利介绍，最近市场上的放盘量增多，主要就是因为新政让不少业主(包括炒家)有“落袋为安”的打算。这些业主并不是认为楼价可能下降，而是觉得楼价已经涨到一定高位，短期内难再有大的空间，不如把已经不菲的获利套现另作他用。据悉，现在虽然还有个别业主用加价的方式刺探市场反应，但其价钱并非是不可商量的。总的来说，放盘价比之前要贴近市场实际行情，而且“各付各税”的情况在增多。

　　不过，敏感时期业主的让步反而让之前一路追涨的买家心理有了迟疑，“看看再说”成了不少本来有意近期入市的新买家的心态。一些买家更是对新政寄以厚望，期望高居不下的楼价能有些转机。而上半年一度非常活跃的投资者们最近已经明显减少了出手次数，持币观望的态度成为主流。相关中介人士反映，现在主要以自住性质的老客户为主，他们对市场的政策消化能力比较强，不会因此放弃自己的买楼计划。

　　市场盘整期 正是入市好时机

　　每逢新政出台，房地产市场上就必然会陷入观望期。以二手市场为例，据市房管局数据，2005年4月“国八条”出台，同年5月，全市成交达到了68.69万平方米的全年高峰，而紧接6月，市场进入“观望期”，成交迅速跌至40.65万平方米，降幅达40.8%。而成交价也从5月的4698元/m2下跌到4471元/m2，降幅为4.8%。2006年5月“国六条”出台，6月成交量比5月下降了15.3%。

　　由此可见，每次新政出台时都会出现观望期，这是买家心态在市场上的正常反应。中原地产有关人士指出，同样是房管局数据，2005年11月，仅半年时间，全市二手成交量迅速恢复到63.33万平方米高位，升幅达55%，楼价更比5月份上升5%。而2006年12月成交量价分别为66.87万平方米和6365元/m2，比半年前分别上升了24%和10%。种种迹象表明，市场在消化掉利空消息之后，成交量和价格还将有望在年底回升。

　　中原地产研究部了解到，除买家观望外，不少区域出现盘源增多、业主反价减少等与以往不同的现象。许多业主由于受到“楼市拐点说”的影响，急于放盘。而一些新入市的买家仍不为所动，但对于关注着二手市场动态的买家来说，目前反而是进货的好时机。据有关销售人士介绍，近期成交的买家认为目前楼市成交量虽然有所回落，但属于正常的高位盘整，趁着二手市场货源充足、业主心态软化时，正好进货。中原地产预计此次观望期也不会很久，大约会持续两三个月。(记者龙蕾陈白帆)

　　（来源：广州日报）