开发商只能算“一个业主”

　　昨日，上海市房屋土地资源管理局发布通知明确规定，如果开发商只办理了一张“大产证”，业主人数也只能算“一人”，避免开发商因为建筑面积上的优势左右业主大会的表决结果。

　　这是上海房地局为了贯彻10月1日施行的《物权法》而对物业管理作出的具体规定，早报曾以《上海细化物业管理条例一张房产证只算一个业主》为题报道过这一消息（详见11月9日B11版）。

　　1：业主投票“专有部分面积”、“业主人数”按产证计算

　　《物权法》规定了业主共同决定的事项和新的表决规则。

　　根据《物权法》第七十六条的规定，业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；维修资金使用等重大事项，则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《通知》对此进行了细化规定，计票主要依据为产证。根据新的投票规则，开发商如果只办理了一张“大产证”，业主人数也只能算“一人”，而一个业主如果在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数计为“多人”。

　　2：费用分摊、收益分配有“法定”、“约定”之分

　　根据《物权法》第八十条的规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

　　《通知》规定，业主大会成立前，为确保公平，防止建设单位利用房屋销售优势做出不合理的约定，保护购房人的合法权益不受侵犯，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》的规定执行，即主要按照房屋建筑面积比例计算。

　　业主大会成立后，则可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照房屋建筑面积比例计算。

　　3：原业主大会议事规则、业主公约“变脸”

　　根据《物权法》的规定，业主自我管理的合约名称发生了变化，修改的《物业管理条例》也相应将“业主公约”更名为“管理规约”，将“业主临时公约”更名为“临时管理规约”。

　　《通知》规定，业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。