10月一天下午，记者来到上海创意地产项目“1933老场坊”施工现场。一排排圆形窗密布在灰色的庞大建筑体上，历史的沧桑感与创意产业的现代形成奇妙的碰撞。 9月16日～10月6日举行的上海旅游节， 卢湾区建国中路“八号桥”项目，更成为旅游节“创意嘉年华”项目始发站，各种创意产品竞相展示，人们兴致勃勃地参加各种创意类互动游戏，八号桥成为旅游节一大亮点。
租情畅旺
记者一位朋友所在的一家国际设计公司，选择在上海创意产业园区之一的“泰康路田子坊”办公。这位朋友这样形容：“这里的气息，有点像大理、丽江某个街道，那样自由悠闲。时间仿佛被停住，生活细节等待你的发现。穿睡衣、提菜篮的老妈妈和衣着时尚的白领擦肩而过，这样市井化的原生态，让人觉得有趣。”她们公司门口有一棵大树，春条吐绿，鸟雀啁啾，她的心情也随之大好，灵感倍增。 上海商房联吴臻琪介绍，沪上创意地产项目，出租率都在90%以上。上海红坊企业管理有限公司总裁郑培光表示，红坊创意产业园区一期2万平方米，用于展览、公用面积占50%，另50%用于商务租赁，已达100%入住率，日租金平均为每平方米5元；二期也是2万平方米，50%用于商务租赁，现已有80%以上被租户预定。 除租金收入外，举办活动的场地费，也是一项创收。时尚人士喜欢创意地产的氛围，国际性大公司也青睐其影响力。如八号桥，曾经举办过宝马、阿迪达斯、香纳尔男表、迪斯尼国内首款珍藏版手机的新品发布活动；2005年还曾举办“法国文化年”活动。红坊今年则被宝马汽车及汇丰银行选中，举办盛大派对。 香港美联物业徐帆认为，一般房产市场平均回报率在3%～4%；创意地产，如果能把理念和定位等看不见的东西涵盖在创意里，回报率将大大高过一般房产市场平均水平。
小投入大产出
创意地产利用旧厂房、老洋房，不是平地起高楼，成本投入与新建项目相比，小巫见大巫。因此，尽管提供高品位的环境和服务，租金却比甲级商务写字楼便宜许多。这令若干创意地产项目广受追捧，租客趋之若鹜。 上海时尚生活中心总裁黄翰泓（原在瑞安地产参与负责上海新天地项目开发）介绍，2002年，他们与上海市卢湾区政府、上海汽车制动器厂协商，谈妥对后者厂房20年的租赁权。投入人民币7000万元，开始策划及施工、运作“八号桥项目”。其日租金现为人民币5元/平方米，低于上海甲级写字楼平均10元/平方米左右的日租金，对租户吸引力颇大。项目一期2004年底开幕，2005年初已满租；二期还没完工时，预租率就达90%以上，今年初启用后，现出租率已达100%。 黄翰泓说，八号桥项目现每年总租金净收入占总投资20%，预计5年可收回投资，租约剩下的15年，将实现不菲赢利。 而且，项目运作方成本投入，相对建造新盘为低，后期租金收入却可随项目知名度提高而水涨船高。再加上，老建筑历史风貌得以保存，又以现代方式重新演绎，往往成为一地时尚地标，给运作方带来极大广告效应。
产业链与创意点：两把金钥匙
改造一新的老房子，如何能最大限度吸引创意产业进驻？完整的产业链是关键。北京大学文化产业研究所副所长陈少峰认为，一个产业的发展，要依赖从上游到下游链条的覆盖，就创意产业来说，制造端固然重要，但艺术和创意产品的展示、销售，及其可能带来旅游、餐饮、服务业发展，商业利益将更惊人。 陈少峰说：“比如，影视企业进驻创意产业基地，必然需要经纪公司、道具公司、化妆公司等。目前，国内创意产业基地多为同类产品的聚集，没有形成产业链。” 他举例说，2006年，北京中关村创意产业基地的旗舰项目“第三极”竣工。从业态 而言，它偏重于IT、动漫等领域，类似商业街，仅覆盖创意产业很小一部分。 郑培光介绍，上海红坊一期在招商时，很在意产业链完整性，要求进驻的团队，包括从原创到市场，形成一个完整链条。
另据记者了解，在建的北京北花园项目，艺术区将分三期进行，一期是通过改造旧厂房形成艺术区，公共绿地则将打造为公园和露天艺术馆；二期拟建创意文化产业园，面向设计、动漫、影视等公司，还有16万平方米的视觉商业区，包括设计型酒店、剧场、茶馆、休闲SPA等；三期则预留为商业街，是餐厅、咖啡厅和设计型酒店的结合。其特点正是囊括与艺术相关的各行各业，形成一条覆盖上下游的产业链。 徐帆认为，深圳OCT-LOFT华侨城的成功，也和聚合产业链平台的成功搭建分不开。 市调、定位、选址、设计、建筑施工、招商、推广等等，通通可以复制；不可复制的创意点，却是创意地产成功的关键。 看看沪上几个知名的创意地产：苏州河畔M50 的艺术气息及圈子化、泰康路田子坊的原生态、八号桥的新锐现代、红坊海量的公共展示空间，创意点各有特色。
黄涵泓以上海新天地和八号桥作为例子，详细分析。新天地，目标是成为旅游、消费、娱乐场所，招商以餐饮、特色商店为主，因此改建市中心繁华地带、有强烈老上海风情的石库门老式里弄；八号桥是创意产业园，招商主要面向创意企业办公需求，因此采用改建老厂房方式，降低成本投入，从而降低租金，吸引创意企业。两个项目选择的创意点，正是贴合各自定位。
资金是瓶颈
郑培光提到，在中国做创意地产和创意产业的难题是：专项文化基金的缺失。他介绍，上海红坊举办艺术活动是对外免费的，政府补贴仅占每年活动支出30%，其它开支都需商务运作解决。红坊和其租用厂房的炼钢厂，谈定的是10年租期。但照目前情况看，收回投资要12年。去年为举办艺术活动，项目运作方亏损人民币500万元，靠公司其它收入冲抵。现在看来，再过5年，才能达到收支平衡。 郑培光坦白，他把所有客户当成未来文化基金的投资人，用商业形式运作艺术基金。他提到，像比利时的尤伦斯夫妇(Guy & Myriam Ullens)在北京大山子艺术区运作“当代艺术中心”，原先设想是非营利性，也不得不“技术上像运作商业空间般”运作，以解决资金问题。
又如北京的北花园项目开发商之一、博洛尼家居董事长蔡明表示：“项目前期，重点改造原有区域上三分之二老厂房。”之所以主要做改造，而非推倒重建，是因为“艺术家要有相对低的价格，来保证他们的生存状态”。然而，目前面临沉重资金压力，项目进展举步维艰，几乎陷于停滞。
去什么城市？这是个问题
城市的经济规模、文化气候，是创意地产成功依赖的“大气候”。 不是每个城市，都适合发展创意地产，城市的经济实力、是否有顶尖的现代服务业的发展空间，都是不可忽略的指标。 黄涵泓很爱提“机缘”一词，他认为上海八号桥的成功，是天时地利人和的产物；如果早几年上马，上海各方面环境尚不如今天，恐怕就不行。他认为，人均年GDP超过5000美元，是考核城市是否适宜发展创意地产的一个硬性指标。 中国具有很多可待利用的建筑资源的城市并不少，例如青岛市。但某房地产开发公司策划经理张庆生却不看好在青岛发展创意产业。青岛的企业，如海尔、海信等，都把自己的产品设计等创意工作外包，使得城市对创意产业需求不大，创意氛围也不浓厚。他说，在青岛，做一本“打文化牌”的刊物，都很难，何况做创意地产。 （黎兰、吴林对本文亦有贡献）
名词解释
创意地产：一般指对老厂房、老洋房以某种创意理念加以改造，吸纳创意产业团队进驻办公。 创意地产源于西方。20世纪40年代，LOFT（英文的解释是“仓库”、“阁楼”）首先在美国纽约出现——当地艺术家与设计师们常利用废弃的工业厂房，尝试构造各种生活方式，期间创作诸多行为艺术，举办作品展。最终，厂房成为当时最具个性、最前卫的地方。 20世纪后期，LOFT逐渐演化成时尚的居住与工作方式，在全球广为流传。LOFT与艺术家、前卫、先锋、创意、设计等关键词相提并论。继上世纪60年代美国的SOHO区，加拿大多伦多古酿酒厂区（Distillery Historic District）占地13英亩，作为北美地区最大、保留最完整的维多利亚时代工业建筑区，经过改造后，成功吸引从事文化、艺术、表演等众多创意行业人士目光。
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