深圳一二手房再现量价齐跌 楼市低迷年内难改变

　　11月14日，知名地产研究机构最新出炉的深圳楼市监测结果显示，全市房地产市场持续低迷，无论是一手房还是二手房，均再现了量价齐跌现象。这份来自中原地产深港研究中心的报告预测，深圳楼市的低迷今年内难以逆转，浓厚的观望气氛还将持续很长一段时间。

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　　新房成交量创三年新低

　　中原地产深港研究中心最新报告显示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎缩，全月仅成交16万平方米，日均成交量不足6000平方米，较9月下降5成，为近3年来罕见低量。

　　入市新房大增

　　10月，全市共有14个住宅项目公开发售，共推新房44.9万平方米，5131套，环比9月分别增长73%和68%。

　　龙岗依然是新房入市的最多区域，共推出8个项目，共24.7万平方米、2674套。其中，有5个项目的销售均价在万元以下，如坪山的万科金域东郡均价为7500元/平方米，横岗的中海大山地小高层均价为7500元/平方米、复式为1.2万元/平方米。福田和罗湖主要推出了小户型项目，福田还出现了单价超3万的豪华酒店式公寓。

　　此外，在10月新推单位中，90平方米以下的房型占总套数的67%，主要分布在汇泰大厦、葵花公寓、万科金域东郡、可园七期、天集雅苑、水岸新都等项目中；90平方米以上房型有1703套，占总套数的3%，主要分布在中信红树湾四期、中海西岸华府、公元盛世等项目中。

　　成交量价齐跌

　　虽然10月市场供应有所增加，但受宏观政策影响，该月成交再现量价齐跌景象，大多数楼盘的开盘销售率仅有20%~30%，一手住宅的成交均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约1成。

　　研究报告显示，在宝安新推的8个项目中，有6个项目的开盘销售率仅2~3成。宝安新推的中海西岸华府第二批单位，虽然定价与第一批单位相差无几，但与此前开盘即售罄形成巨大反差，此次开盘售出率还不到30%。福田、南山、罗湖的新盘销售同样不济，如中信红树湾10月新售的300套住宅，截至月底成交不足10%；罗湖的小户型项目汇泰大厦，销售也不到20%。

　　不过，低迷中仍有亮点，由于定价低于市场预期，万科金域东郡开盘当日所推单位全部售罄，中海大山地也有9成的开盘销售率，其购买人群多为初次置业者。

　　置业需求仍强劲

　　针对10月销售“冰火两重天”现象，这份研究报告指出，它充分表明深圳的置业需求仍非常强劲。近几个月来，全市持续出现交易萎缩，主要是部分消费者产生观望心理，置业需求受到压制。

　　据分析，一旦有价格合理项目入市，受到压制的置业需求立即会释放。在经济持续发展的大环境下，深圳新生住房需求会不断产生，潜力楼盘将在后市保持良好表现。

　　二手房成交量降25

　　%中原地产深港研究中心统计数据显示，10月深圳共成交二手住宅约2800套，环比减少24.5%，成交面积21.9万平方米，环比减少25%，成交均价为13362元/平方米，环比下跌11.5%。

　　成交量方面，宝安二手房的下跌幅度最大，环比跌幅达60%之多；其次是盐田、南山、罗湖和福田，环比跌幅分别是45%、29%、20%和17%；龙岗区早已推行二手房交易评估政策，10月环比增长4%。

　　成交价格上，宝安豪宅成交急剧减少，10月成交均价为9228元/平方米，环比下跌42.9%；福田由于10月万元以下物业成交较多，拉低整体均价，环比下跌20%左右；盐田、南山、罗湖和龙岗成交均价分别上升7.1%、6%、3.9%和4%。

　　研究报告描述，一方面，在10月的成交中难以见到以投资为目的的置业者；另一方面，一些投资客开始将部分物业降价抛售，仅留个别优质楼盘。这些变化显示，市场正逐渐回归理性，预计未来一段时间内，全市二手房价格还将出现小幅下调，成交量近期仍会持续低迷。

　　预测观望气氛将持续

　　近几个月来，深圳楼市持续低迷，今年年底前楼市能否回暖？后市又将朝什么方向发展？记者昨日采访了中原地产深港研究中心的多位研究人员，他们认为，未来较长一段时间内，深圳楼市观望气氛还将继续，低迷状态年内难以逆转。

　　研究人士指出，给全市房地产市场造成重创的最直接因素是房贷新政，尽管各银行对于第二套房的定义莫衷一是，可能导致该项政策的预期效果缩水。但该政策已明显抑制了购房需求，尤其是投资需求和二次以上置业需求。从长远看，即便第二套房定义放宽，但对那些利用银行贷款进行两套以上物业投资的群体肯定是一个持久打压。

　　另外，从10月的市场表现看，这轮金融调控对不同类型的物业影响不同。关外低价物业以及顶级高端住宅所受影响较小，而面积偏大的高端住宅以及豪华的投资型小户则处在尴尬境地。究其缘由，关外低价物业面向的多是自住者，尤其是首次置业者，调控对其没有任何不利影响；而顶级的高端住宅面对的主要是财力雄厚的置业者，多数可通过自有资金或其他融资方式获得资金。而较高端的住宅和豪华精装小户面对的客户群，多为二次以上置业者及投资者，对金融政策十分敏感。

　　研究人员预测，11、12月深圳楼市不会出现根本性逆转。一手房会比10月略有好转。从卖方看，随着交易量持续走低以及新增供应陆续上市，开发商的资金链趋于紧张，新推项目会在售价上作出适当让步，以刺激成交；从买方看，新的房贷政策“有保有压”，对首次置业者以及购房自用者而言，没有任何不利影响，随着市场可供选择的产品增多，配以促销手段，将会刺激消费者入市。

　　二手房方面，随着自住者逐渐入市，11月成交量预计缓慢回升，但整体调整仍未结束。由于二手房交易评估基准价、土地增值税、物业税等政策仍未落地，后续可能的调控政策仍有很多，预计后市整体成交仍将在低位运行。此外，个别炒楼者因担忧房价下跌和供楼压力，为急于套现和保持部分利润，开始降价出售手中的二手楼盘，二手房议价空间有所放大，价格在未来一段时间内也将继续小幅下调。 (来源：深圳商报)