乌克兰：房地产交易制度严密合理

　　新华网基辅11月18日专电（记者宋宗利）乌克兰虽然处于政治经济转型期，但房地产交易中极少出现欺诈、毁约与合同无效等纠纷，这主要得益于其交易制度严密合理，并充分利用网络技术，从各个交易环节上尽量减少风险。

　　乌克兰法律规定，房地产买卖必须签署书面合同，并予以公证和国家登记。有多年公证经验的法学博士利尤罗娃说，房地产交易属于重大财产交易，关系到家庭和社会稳定，交易的安全性是整个交易制度的核心，首先必须保证合同真实有效以及达成的契约必须得到遵守，因此引入具有公信力的第三方参与交易过程十分必要。

　　在乌克兰，签署房地产买卖合同必须有公证人在场，公证人也在合同上签字并承担相应法律责任。除价格、付款方式和交房日期等由交易双方商定外，合同条款和内容由公证人拟定，并向交易双方详述每一条款的法律含义。公证人作为资深法律从业人员还会排除所有可能影响合同效力的因素。

　　这样做可使交易双方处于平等地位，充分理解合同内容和合同必须得到遵守的严肃性，保证合同是根据双方意愿达成。除极特殊情况外，交易双方无法以受到欺诈、胁迫和重大误解等理由要求法院解除合同或宣布合同无效。

　　利尤罗娃说，世界上绝大多数国家的法律都规定房地产交易应经过签约、公示和国家登记。但这几个环节存在时间差，情势变迁和利益等因素最易引发纠纷。乌克兰利用网络技术创建房地产数据库使乌克兰房地产签约、公证、公示和登记各交易环节融为一体。

　　据介绍，乌克兰每个城市都有自己的房地产数据库，相当于国家产权登记目录册，详细记录不动产产权变动情况和公证人的姓名。公证人都有一个进入该数据库的密码。

　　在交易双方签署合同前，公证人会先检查数据库中的产权情况，确认卖方的合法身份和文件。签署合同时，公证人会在数据库中补充产权变动情况，并打印出载有产权登记号、控制码和公证人姓名等资料的产权登记证明，由买方持该证明、买卖合同和身份证明去不动产所在地的产权登记管理局办理房产登记。公证人还要将交易双方的身份资料、旧产权登记证书以及签署合同所用的其他文件在法定时效内存档备案。据报道，乌克兰正在建设全国性的不动产产权数据库，届时当事人不仅可以在全国任何一个公证处进行房产交易，而且可在一天内就获得产权证书。

　　另外，乌克兰期房等尚未取得初次产权证书的房屋交易市场还没有建立类似的房产数据库，因此存在欺诈和毁约等诸多问题。有关方面打算将这类房屋也纳入数据库管理，以确保交易安全。

　　在乌克兰，买方与卖方签署合同并从公证人处获得产权登记证明后，一般会被认为已成为所购不动产的主人，具有使用权，获得国家产权登记证书仅是完成必要的手续。不过，房主租售房屋时必须拥有国家产权登记证书。

　　乌克兰的房产交易制度有三大优点，一是排除了欺诈、毁约和卖方拖延过户的可能性。因为公证人通过数据库可及时获悉卖方是否有权出售房屋，合同在签署后即时生效。二是简化了属于政府部门的产权登记管理局的工作。由公证人作为法律专家审查交易双方身份和合同等，产权登记管理局工作人员只需将买方提供的文件与公证人对数据库的产权变动补充情况进行核对，确认无误后发放产权登记证书。三是保证买方在签署合同后即可不依赖卖方而获得产权，而卖方一般也会据此要求在签署合同时全额支付房款，双方权利义务对等并即刻双清，根除了产生纠纷的隐患。

　　利尤罗娃说，在实际交易中，不排除会发生公证人与某方当事人串通的事情，但这种可能性极小。公证人由司法部直接管理，定期接受检查，并必须对自己的行为承担法律责任。