成交量萎缩 武汉楼市却难现拐点

　　楼市“缩量空涨”

　　朱利是２１世纪不动产武汉恒基伟业加盟店的房产经纪人，这段时间，她一直在为日益冷清的生意着急。

　　“前段时间生意好的时候，接电话接得手发烫，来我们这里看房的人络绎不绝，当时很多看房人的心态是觉得现在不买房，以后房价会涨得更高。

上个月我一共卖出去了６套房子，可这个月过去一半了，我连一套房子都没卖出去。”１１月１６日，朱利在接受中国经济时报记者采访时说，最近，武汉的二手房市场生意很清淡。

　　据她介绍，今年７、８月份，武汉的二手房市场生意很火爆，有时候一家店一个月能成交几十套房子，可是进入１０月份以来，武汉很多房产经纪公司的业务量剧减，有些小中介公司干脆直接关门了事。

　　“或许是受９月２７日国家出台房产新政的影响，或许是受加息的影响，现在买房的人少多了。”朱利对记者说，以前每天来咨询看房的人很多，可现在每天不管是打电话还是来他们店里咨询的人都少了很多。

　　据悉，自９月２７日中国人民银行、银监会发布新房贷政策后，市场反应强烈，武汉先后有六家银行公布了相关细则，分别以人或户为单位来界定多套住房，制定了新的房贷政策。

　　“房贷新政影响还是比较大的，比如说，我的一个客户前段时间在武昌一个楼盘预定了房子，十一出去玩了一圈，回来后听说首付提高到４０％，觉得自己无力承受，就要求退房。”朱利告诉记者，除了这个客户，还有一些客户也因为新政提高首付的原因要求退房。

　　有资料表明，１０月的武汉楼市销售量出现明显滑坡的同时房价的上涨势头却依然迅猛。数据统计结果显示：１０月份的成交总套数为９６２３套�煴壬显录跎倭耍玻玻梗蔡祝�下降幅度为１９．２％；成交均价为５７１０．４元／平米�煴壬显律险橇耍矗保梗�６元／平米�熒险欠�度为７．３４％。

　　武汉另外一家房产中介公司的经理李威告诉中国经济时报记者，最近他的生意也不怎么好，他其实并不希望房价太高。因为虽然房价涨了，他的佣金可以提高，但是房子太贵买的人就少了，他的业务量也会减少，所以他还是希望房价能降下来。

　　据悉，在１０月下旬举行的２００７年武汉秋季房交会上，共有７２个楼盘约２．５万套房源参展，高中低档楼盘比例为１：８：１，共有５．２万人参与淘房。虽然市民购房需求十分旺盛，但因为中心城区楼盘“价高房少”，而郊区楼盘日常居住性差，本次房交会的成交量仅有１％。

　　新筑网最新数据显示，进入１１月份第二周，也就是１１月５日至１１日，武汉市商品房成交量大幅下挫，但成交均价较上周涨６０元／平方米至５８０５元／平方米，也体现了近段时间价格高涨而成交下滑的发展趋势。

　　房价难以下跌？

　　“本来我也打算买房的，可是听说深圳楼市成交量已经开始萎缩，房价也开始下滑，我觉得这应该是全国房价开始下滑的一个征兆，还是等等看吧，房价应该会降下来。”正准备买房的武汉市民小陈告诉中国经济时报记者，虽然自己也很想买房，但是目前房价太高，还是想等房价降下来再说。

　　小陈的想法有一定的代表性。记者在调查中发现，受深圳楼市降温的影响，武汉有部分人认为，武汉的房价应该也会下跌。

　　与小陈等人看法不同的也有。１１月１６日，一位曾在武汉市房地局工作过、不愿透露姓名的专家在接受中国经济时报记者采访时表示：近期武汉房屋成交量萎缩是暂时的，也是正常的，因为房产业务总会有好有坏，并不能说明武汉的房价一定会下降。

　　他认为，武汉的房价近年来虽然上涨速度比较快，但是从全国范围来看处于中等水平。在深圳、上海等城市，房价炒得虚高，投资型买房的人较多。虽然相对于武汉市民的收入水平而言，武汉现在房价也比较高，但是由于供求关系的不平衡，人们对住房的需求量仍然很大，而且大部分是自住需求，导致武汉房价短期内难以出现大幅下跌。

　　在搜房网就“０７年武汉房价是否会出现拐点？”这一问题进行的网络调查中，有７４．６８％的人认为“不会，还会继续上涨”。

　　有分析人士指出：尽管存在呼吁房价下跌的民意，但武汉房价下跌的可能性不大。主要原因有三个：

　　首先是武汉目前已经进入经济快速增长阶段，居民收入水平也有了提高，市场供需不平衡和强大的住房刚性需求，支撑武汉房价的快速上涨；

　　其次是具体到武汉市场，上半年，房价上涨近５％，而同期ＣＰＩ就上涨了３．２％，房价仅属于小涨；而短期内，高通货膨胀还将客观存在，故武汉房价也会保持一定的增长幅度，基本没有下跌的可能；

　　第三、武汉的房价水平在二线城市中属于相对较低的，市场风险较小。

　　房价能否降下来在于政府？

　　“我个人认为能否稳定房价主要在于政府想不想把房价降下来。”曾在武汉市房地局工作过的某专家告诉中国经济时报记者，如果政府真正想把房价降下来，那是完全有可能也是完全可以的。

　　这位专家分析道，地价高了，地方政府的收入也就高了，进而把房价也抬高了，这样普通购房者的压力就大了。如果地方政府的收入大部分靠高房价支撑，而不是想着如何通过去发展经济来提高收入，那么房价想要降下来是比较困难的。

　　“但是，就目前来看，高房价能给地方政府带来实实在在的好处，不光能增加政府的经济收入，同样也能提高当地的ＧＤＰ，增加地方官员的政绩，这就导致很多地方政府不是真正愿意把房价降下来。”该专家说道。

　　对于目前深圳部分楼盘房价下跌的情况，该专家表示：“这表明深圳地方政府已经下决心把房价降下来了。”

　　另外，也有分析人士指出：地方政府和银行都不希望房价下跌。

　　近几年来，武汉经济快速发展，经济总量不断放大。这其中房地产业的贡献不可磨灭，武汉的房地产业无疑成为了该市的支柱产业之一。

　　从武汉这几年到香港等地招商的情况来看，房地产业也是政府招商的重点。汉阳“锦绣长江”项目、和记黄埔花楼街项目及“永清新天地”项目均是政府招商的结果。武汉各区政府，特别是在产业较落后的区，政府官员更是将辖区内的ＧＤＰ增长“押宝”在房地产业上。

　　在这个过程中，政府通过卖地，获得了大量资金，武汉目前正在进行的大规模城市建设资金就大多来自于此。同时，房地产带动ＧＤＰ增长明显，城市建设步伐加快，这都是官员需要的政绩，他们从内心深处是希望武汉房地产市场能继续快速发展的。这其中还有部分官员，利用权力寻租获得了相当多的利益，他们绝不希望这个市场萎缩。

　　未来相当一段时间内，武汉的地方政府不大可能打压房地产市场。同样，开发商和银行也是利益共同体。对于开发商而言，房价下跌，房地产市场萎靡的风险只是从拿到土地到售完房屋之间那几年。可对于银行而言，他们将承担数十年的房地产市场风险。因此，从任何角度出发，银行都不希望房价下跌，开发商通过房屋贷款把自己和银行“绑在了一条船上”。

　　地方政府和银行并不希望房价下跌，他们甚至有相当的能量阻止房价下跌。