华远地产完成生死一跃 折射中国地产业金融属性

　　一条大鳄回归资本市场的6年，折射出中国地产业越发明显的金融属性。

　　10月30日，华远地产借壳上市成功的消息终于传来。SST幸福（600743.SH）发布公告称，公司资产出售暨吸收合并北京市华远地产股份有限公司重大资产重组方案，已获得中国证监会重组审核委员会有条件审核通过。

　　自去年10月23日SST幸福发布两家公司合并公告停牌后，此次借壳历时1年零7天。今年9月28日，重组方案曾因定价方式遭发审委否决，华远地产上市的前景蒙上阴影。1个月后峰回路转，华远终于完成惊险一跃。苦尽甘来的华远地产董事长任志强在博客上感慨：好事多磨，终有出头之日。

　　据SST幸福的公告显示，华远地产2006年净利润2.3亿元，年净资产收益率大约在33%，2007年，华远地产利润将达到2.7亿元左右，2008年预计为3.9亿元，过去三年每年的开发面积都在40万平方米以上。

　　与在全国“跑马圈地”的万科、富力、金地等近几年高速发展的上市地产公司相比，华远地产所有项目均局限于北京，开发面积仅为地产龙头万科的1/20左右，速度明显落后。事实上，与任志强个人知名度的与日俱增相反，华远地产出现在公众面前的次数越来越少。

　　这家公司最近一次引起业内关注，是在2005年8月以25.65亿的“清河地王价”拿下橡树湾项目。但这也是其自2003年全面实行土地转让招拍挂制度后获得的唯一土地。另一方面，为获得新项目发展和扩张所需资金，任志强先后忍疼转让了尚都国际和华泽大厦等项目的部分股权。

　　实际上，如今饱受资金之苦的华远地产曾是最早在香港上市的内地企业。华远地产的控股方华远集团隶属于北京市西城区国有资产管理委员会。西城区汇集了人民银行总行、各大商业银行总部以及3/4的中直机关，作为西城区直属的地产公司，华远参与了众多北京知名的城建项目，堪称北京本土地产大鳄。

　　1994年，华远集团与香港中资公司华润集团合资组建华远房地产公司，并在两年后通过股东华润北京置地在香港主板成功上市，先后募集资金数十亿元，成为拥有近80多亿港元的大型地产机构。

　　但在2001年，二者因经营理念分歧而分家。华远集团将其持有的华远房地产18％的股份全部转让给华润集团，随后以“华远地产”品牌和股份转让所得数亿元资金，重新组建了新的华远房地产公司。

　　失去了来自资本市场的巨翼，新华远的日子不太好过。“从一个‘大地主’变成了房无一间、地无一陇的‘雇农’，吃了上顿找下顿”。任志强曾这样形容华远的处境。

　　在地产的资本属性越来越明显的背景下，任志强未放弃上市的努力。2003年华远地产曾试图借壳京西旅游（000802.SZ）上市，但因中途发现其有大量账外负债而放弃。

　　2004年下半年华远同时也与多个境外基金接触，试图用先私募再上市的方式再次进入资本市场。但因华远的土地储备不足，这几家基金在评估与尽职调查完成之后均放弃了与公司的合作。土地储备不足成为华远进入资本市场的障碍。

　　直到2006年下半年，在一家券商的撮合下，华远找到了比较干净的壳资源SST幸福，才实质性的开启了资本市场大门。

　　借壳上市只是华远上岸的第一步，国泰君安地产行业分析师张宇向记者指出，与IPO不同，借壳上市在实现上市时并不能获得资金，必须通过随后的增发才能实现融资，这中间一般需要两年左右时间。不过华远的净资产收益率远高于一般的地产企业，这一过程可能会缩短。目前，华远仍然缺乏土地储备，如何尽快实现增发是决定其能否借助资本市场迎头赶上的关键。

　　对资本市场并不陌生的任志强早已埋有伏笔。他在博客中透露，去年第四季度，华远与境外基金管理公司签署了境外组建3亿美元的基金专门投入华远地产的合作协议。这为以后的增资扩股奠定了基础。

　　“现在还不能利用上市公司资源融资，不能搞增发。但上市对于房地产企业的意义已经今非昔比，几乎就是生与死的界限。”任志强指出，华远越过这道门槛，其战略意义更大。