股市套牢房贷族 上海未现提前还贷潮

　　离2008年元旦只有一个月了，今年连续5次加息导致的提前还贷压力在年底即将爆发。早报记者昨日从沪上商业银行获悉，尽管各家银行增派人手全力备战年底还贷高峰，甚至出台政策鼓励客户提前还款，但与全国一些城市出现的提前还贷需预约排队3个月的热闹景象不同，沪上银行网点并未出现提前还贷潮。

　　新合同分流客户

　　近几年每到年底，提前还贷量上升已成为银行的常态，更何况今年央行连续5次加息，5年期以上个人住房贷款利率从6.84％（优惠利率执行5.814%）陡增到7.83％（优惠利率执行6.6555%），增幅达14.47％。从明年1月1日起，央行今年五次加息所增加的利息将会一次性“降临”。

　　建行上海分行一位理财经理算了一笔账，以今年贷款50万元贷款期限20年、采用等额本息方式为例，如果按照目前银行优惠利率5.81%来算，目前每月还款3527.57元，20年还贷本息合计846890元，其中利息346890元，如果按照明年新的利率来算，从明年1月1日起，月供将增加245元多，增至3773.78元。

　　不过，上海目前还暂未出现预料中的提前还贷热潮。

　　“目前提前还贷量比较平稳，没有明显增多的势头。”中行上海分行某支行个贷部人士告诉记者，未出现大量提前还款与不少银行在2005年以后，对房贷合同的还款条款进行的修改有很大关系。

　　他告诉记者，2005年以前，大多数银行实行房贷还款按年调整的方法。即以今年的五次加息为例，按年调整的方法，就是不管贷款的日期是几月几日，明年1月1日一次性上升为最新利率。但是，中行等银行在2005年3月份以后，就对房贷按揭采用“对月对日”还款的新合同，假设某个客户在中行办理房贷时间是2007年7月1日，那么该笔房贷的利率调整时间就是贷款之日起一年之后的2008年7月1日，而不是2008年1月1日，即客户要到明年7月1日才会收到新利率的账单。

　　采用次年1月1日调整，或是对月对日调整，主要看银行与客户的约定，不见得哪种方式更能省利息，主要看央行加息落在哪个区段。要不要赶在年底前提前还贷，要先看看自己的按揭合同采用哪种方式，不用跟风提前还款。

　　股市低迷波及还贷

　　今年提前还款并没有出现预料中的热潮，与目前股市的形势也有关系。

　　“我是挺想提前还贷的，毕竟五次加息累积起来月供增加不是小数目。但钱都被股市套住了，想还也还不了。”20万房贷在身的市民黄小姐无奈地告诉记者。由于去年以来股市火爆，她把80％的存款都投入了股市。上半年股市的收益远高于房贷利息，本想年底再赚点，就将股市的钱提出大部分提前还款，但10月份以后，股市不但没有赚钱，反而快把今年赚的钱亏光了，她又不想从股市“割肉”，所以只好放弃提前还款的念头。

　　多位银行业内人士证实，目前股市从6000多点跌破5000点，大量散户被套，黄小姐的情况在上海并不在少数。“上海市民的理财意识在全国比较领先，股市的参与比例相当高，不少白领将大部分存款投入股市或者购买基金，在当前行情下，资金无法从股市抽出提前还贷。”

　　哪种还贷方式最省钱

　　中行理财专家表示，对于已经决定提前还款的客户，要注意选择还贷方式。一次性提前还贷节省的利息支出最大，而部分提前还贷，有三种方式：部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。投资者应该计算出不同方式下的还贷结果后，结合经济实力来确定最佳还款方式。

　　以上述20年期50万元贷款为例。减少月供，还款期限不变，月供减少为2982元，贷款期限剩余19年，按目前最新利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元，等还清贷款，利息总额＝31045.37＋294729.63＝325775元，节省利息＝21115元，对于目前制定有较长远理财计划的家庭适用；

　　月供不变，缩短还款期限，仍保持之前的月供水平，即3527.57元，贷款期限则缩短为13年10个月，按目前最新利率计，提前还贷后，还款本金余额约38.52万元，共支付利息总额＝31045.37＋208083.63＝239129元，可节省利息＝107761元，这种方法适用于月收入稳定的家庭。

　　增加月供，缩短还款期限，还款期限缩短为10年，提前还款后，利息总额＝31045.37＋143434.63＝174480元，可节省利息＝172410元，这种方法最为省息，但还款期还款压力较大，如果一般的工薪家庭，在还款期可能在其他方面的理财空间不大。

　　总体看，“月供不变，缩短还款期限”的方法是最划算的。

　　要量力而行

　　房贷专家还表示，不少工薪族在支付买房的首付款和装修费后，积蓄已经所剩无几。尽管拥有稳定的收入，但一次性还清贷款的难度还是很大。既然每个月几千元的还款已经压力很大，一次性拿出数十万元甚至上百万来提前还款更是难上加难。如果问父母亲朋借钱还款，那更是不可取。因为动用应急资金甚至父母的钱来还贷不仅会打乱原有的理财计划，背上沉重的心理和家庭经济双重负担，更会增加未来生活的风险。

　　而对于那些有较多闲钱，且除了银行储蓄没有更好的投资渠道的“月供族”而言，拿出部分钱来提前还贷才是可行的。

　　另外，农行房贷专家还特别建议，如果客户现有投资渠道预期投资收益高于贷款利率，则不建议提前还贷。如果客户能让闲散资金每年实现7％以上的回报，提前还贷显然就不是明智的选择。而对于那些本来就没有太多闲钱的人来说，如果不根据自己实际情况盲目提前还贷，不仅将降低自己的生活质量，更将本来可以用于更有价值投资渠道的“活钱”变成了“死钱”，在资产价格迅速上涨的背景下，很难储备起家庭的教育基金、养老基金等各种必需的财富积累。