市区房屋均价迫近一万八 年底北京楼市面临空涨

　　当今年下半年北京楼市成交惨淡已成为路人皆知的“秘密”，大大小小的新盘却并未放缓价格上涨的脚步，人们发现，去年此时9000多元一平方米的房子，如今15000元都买不下来了———一份新出炉的行业报告显示，2007年开盘均价12290元/平方米，同比2006年上涨了53.6%，涨幅惊人。

　　在这种情况下，当前的房地产市场有如一场博弈：人们越是不买房，房价越是一个劲儿往上蹿；房价越涨，人们也越决心不买房。有专业人士形象地将这场博弈称为“空涨”，并且这种“空涨”很可能将伴随我们跨越今年的最后一个月，迈进2008年。据中大恒基不动产营销统计，2007年12月预计有45个项目开盘，21个位于四环以内。这21个项目均价已迫近每平方米18000元。

　　新盘12月新盘多四环内占47

　　%据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，尽管楼市前景不明，但本年度的最后一个月里，仍有45个楼盘表示将会有房源入市，其中颇为引人注目的是在这45个楼盘里，有21个位于四环内，占到了47%，巧合的是，纯新盘同为21个。

　　从环线上看，12月份四环内供应量较大，达到21个。其中二环内有两个项目，二至三环有8个项目，如金泰城中庭、东阙都等；三至四环的新盘将会有11个，多为老项目后期开盘，其中包括美景东方三期、中海城四期和远洋公馆二期等。

　　从产品类型来看，12月即将入市的项目中有19个属于公寓型产品，占供应总数的42%。这些楼盘绝大多数位于五环以内，而“高价格”将继续成为它们最明显的符号，如西海2008和远洋公馆，预计开盘价都在25000元/平方米左右，国瑞城的开盘价也在30000元/平方米。数量众多的公寓项目上市，很可能将再次导致12月京城楼市销售均价的持续上扬。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，由于较为优越的区域位置，“四环内”已经成为“高房价”的同义词，加之12月新入市的四环内产品多为高档公寓，其价格更会与普通购房者需求和可承受能力存在一定偏差，因此预计12月入市的城区楼盘将有一个较长的市场消化期。

　　亮点年底中小户型供应相对充足

　　令人欣慰的是，12月中小户型的供应还算相对充足，预计将会有16个小户型项目入市，比例达到36%。16个小户型项目中有9个纯新盘供应，包括西海2008、城南大道、文成建筑、美利山、伯朗峰、金地名京、东外公馆等，大部分位于四至五环之间。

　　事实上，今年下半年以来，中小户型供应量一直持续升温，而市场对此反应热烈，表现出了强大的消化能力，很多小户型楼盘开盘不到一个月时间即全部售罄。赵晨明指出，通过小户型的热销可以看出，市场需求并非已经完全淡化，确切地讲，在高房价、大户型的双重挤压下，强大的市场需求其实是被“冷藏”了起来。这种现象其实应该给一些发愁房子卖不出去的开发商带来一些启发，毕竟，“苦苦支撑”恐怕并非明智之举。

　　盘点“冬天里的春天”毕竟还是“冬天”

　　11月最初几天的楼市多少显得有些惊人。11月1日至4日(周四至周日)，日均成交687套，4天的成交量逼近3000套大关，相当于10月一个多星期的成交量，不少人将此次楼市的突然火爆视为“冬天里的春天”。

　　但“冬天里的春天”毕竟还是“冬天”。其实，这4天的交易高峰并非市场需求的主动大规模释放，其根本原因在于10月底大批中小项目突然集中开盘，市场供应量大增且小户型的供给与消费者需求相符，因而带动了交易总量的骤然上升。然而在此之后，由于销售淡季逐渐到来，加之房价不断上涨给人们带来的心理影响，北京楼市在11月4日后的两个星期内一直处于“有价无市”的状态。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，这种市场现象的形成，一方面是由于近期公寓、别墅类高端产品的供应量加大，导致整体房价出现大幅度上扬；另一方面，在这种房价一路看涨的势头下，普通购房人的跟涨能力有限，导致短期内购买力下降；而且从明年1月1日起，购房贷款将执行今年5次加息后的利率，这也使购房者的购买欲望大打折扣，政府从多方入手紧缩银根，收紧流动性，在抑制了银行的贷款冲动、降低金融风险的同时也把普通人购房的门槛大大提高。

　　声音楼市进入“博弈”期

　　人们越是不买房，房价反而越是一个劲儿地往上蹿；房价越涨，人们也越倾向于决心不买房。这样的“博弈”在赵晨明看来，其实背后是开发商与购房人截然不同两种市场判断的交锋。

　　“一方面买方心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；另一方面卖方看好后市的心态也没有改变，对未来预期价格的"折现"意愿并没有降低。这两种认知造成了楼市价格和销售量呈明显反比的市场现状，并且这种状况将一直持续影响12月的京城楼市，甚至还会成为明年上半年市场的主旋律。”赵晨明指出，对于房地产市场而言，今年年底到明年年初将会是一个较为微妙的关口。虽然无数业内人士都从供需关系的角度认为2008奥运之后房价不会下滑，但在民间对“后奥运楼市”表示担忧的心理影响下，有相当一部分存量房持有者、特别是投资者，都很有可能抢在奥运会之前把房产出手套现，对于一些获益大户，甚至不排除略降房价以求抢行出市的可能。而一旦这种行为成为普遍的“现象”，那必然会对一手房市场或多或少产生一些影响，虽然影响的幅度目前很难确定，但很可能会触动开发商的心态和市场的格局。

　　与此同时，开发商坚持高价策略，证明他们坚信供求失衡的大背景短期内无法撼动。即便限价房有望在明年年初开始构成一股很大的供应流，但市场的“饥饿感”并不是限价房能解决的问题。因此，只要不是过于追求现金流，放缓销售周期未尝不是理想的选择，支付能力更高以及“绷不住”被迫入市的消费者，都能帮助开发商完成销售目标。 (来源：北京青年报)