群益证券：金地集团低调务实的地产金刚 -搜狐财经

　　优秀的公司管理层，低调务实的营销模式，再加上独到的眼光，金地过去几年走出了辉煌的业绩，今年公司继续保持强势扩张态势，大力增加土地储备，目前公司土地储备已达1146万平米。我们预测2007、2008和2009年EPS分别为0.98元、1.66元和2.46元，YoY增长为46.44%，68.97%和48.24%，给予公司08年35倍PE，6个月目标价58元，强力买入评级。

　　近期受银行贷款收紧、经济适用房面向对象扩大、房屋成交量下降、市场预期调控政策出台等不利因素影响，房地产类股出现了大幅下挫，我们认为这些因素在短中期内都不改变房地产市场本身的供求关系，更不改变金地等优质公司的基本面，下挫反而带来了好的买入机会。

　　金地致力于中高端房屋的开发和销售，针对市中心和城郊客户对象不同，开发了“国际”和“格林”两个系列产品，受到市场的强烈追捧，未来公司仍将这两个系列产品为核心，不断的进行开发和创新，以满足不同客户的需求。

　　公司积极推进以三区（珠三角、长三角、环渤海）三城（西安、武汉、沈阳）为中心的的发展战略，在公司覆盖的区域内积极拿地以增大土地储备，截至10月30日，公司土地储备总量达1146万平米，足以保证未来公司房地产开发实现快速增长。

　　基于对房地产市场的继续看好和对公司基本面的坚定看好，我们维持对公司的盈利预测，预计2007、2008和2009年实现净利润8.23亿、13.90亿和20.61亿元，YoY增长为84.49％、68.97％和48.24％；EPS分别为0.98元、1.66元和2.46元，YoY增长为46.44%，68.97%和48.24%，给予公司08年35倍合理PE，6个月目标价58元，给予强力买入评级。

　　利空消息不能真正影响房地产市场的真实供求关系

　　近期受贷款收紧、经济适用房对象扩大、房屋成交量下降以及预期中的进一步房产调控等消息影响，房地产类股出现了大幅下挫。公司股票较前期高点出现了近四成的下跌，我们认为此次下跌为投资者带来了难得的买入机会。

　　每年的年末都是银行贷款额度用尽的时期，今年由于经济有过热趋势,再加上通货膨胀较高,贷款增速相对往年较快,央行采取了一定的紧缩措施,大多商业银行贷款额度已过早用光而导致短期信贷紧张。而最近各地房地产成交出现萎缩除了信贷原因我们认为主要原因是前期房价涨幅过大，市场出现了一定的回调预期以及购买力的短暂下降所致，预计3～6个月后市场信心及购买力将重新恢复，市场将重新回暖。

　　而近期国务院总理温家宝提出要将中产阶级纳入经济使用房的保障范围，我们认为这一提法是有利于解决大陆住房结构性矛盾的有力举措，如果相关配套措施得到有力执行的话，将使大陆的房地产市场更加有序健康的发展，也能够切实解决一些关乎百姓生活的民生问题。但我们认为扩大经济适用房的供给范围并不会从根本上影响商品房的供求关系，经济适用房本身的属性为保障性用房，按照国外的经验和部分地区实行状况来看，经济适用房基本采用标准化中小户型，且其所处位置均位于城郊区域，相关配套设施较商品房要差，但仍满足各类基本需求；从供给角度来讲也基本上面向中低收入阶层，而这部分人群对商品房的需求并不是显著的有效需求，主要因为其购买力相对较差。目前商品房的面向对象为城镇中高收入人群，其对房屋地理位置的要求以及本身品质的要求均较高，经济适用房显然不满足其要求，另从政府的角度来看，经济适用房也不可能覆盖到这类人群。因此我们认为经济适用房面向对象的扩大并不会改变商品房的供需关系，其作用仅仅是短期内降低了房价上涨的预期。

　　我们仍然强调以北京、上海、深圳为代表的一线城市的房地产市场和二、三线城市的房地产市场有本质的不同，前者有源源不断的净迁入人口和由此带来的资源，城市的规模将不断扩大，房屋价格的级差由市中心向城郊大幅拉大，以满足不同人群的居住需求，目前这些城市规模仍有扩大的趋势，尤其随着轨道交通网的完备将形成主副城形式的城市群（纽约、伦敦、东京等），从产业来讲，未来这些城市的主要产业将以高附加值得产业为主，因为只有高附加值的产业人均创造价值才能够支撑这些城市高额的生活成本。但大部分的二三线城市并不具备这样的条件，其房地产市场的主要需求来自于城市原住民以及附近村镇居民的居住需求，其需求刚性远较一线城市小，因此其房价上升的空间也较小，部分中小城市甚至会出现供应过量的情况。因此我们看好一线城市的房地产市场，谨慎看好二三线城市的房地产市场。

　　公司致力开发中高端房产项目，以“格林”和“国际”两个系列产品为代表

　　公司致力于中高端房地产项目的开发，主要对象客户为中高收入者，并针对市区和郊区不同的地理环境开发了“格林”和“国际”两个系列产品，其推向市场后取得了非常好的销售业绩，其产品品质也受到了各方的好评。典型的专案如北京格林小镇6，销售均价达1.2万元/平米，价格远高于同区域其它楼盘，而上海的格林世界销售期间正处于上海房地产调整时期，大多数房产商都采用变相降价或打折的方式促销，公司楼盘未采用这种方式销售，依然获得了市场的追捧，实现了快速销售，且销售均价近1万元/平米，价格依然高出当时周边楼盘10％左右。其它如宁波的国际花园不仅销售价格为宁波最高，且其开发品质收到了宁波市领导的首肯，并希望金地能够继续在宁波开发房地产项目，提高宁波城市建设的品位。除“格林”和“国际”两个系列产品外，公司的其它项目也获得了非凡的成功，如在西安开发的“曲江上林苑”（主要为别墅）项目销售均价达到1.2万元，也创了西安房产项目的最高价，估计该项目的毛利率可达60％以上。纵上，金地在各地开发的地产项目均取得了非常好的收益，项目毛利率均在40％以上，最高的可达60％以上。

　　以三区三城为中心进行扩张发展

　　公司以珠三角区、长三角区、环渤海区、西安、武汉、宁波共计14个城市为主要发展区域进行土地储备，今年以来共计新增土地储备建筑面积为331.1万平米，截至07年10月30日公司共有土地储备建筑面积为1146万平米，具体分布见图1。以上土地储备足以使公司未来3～5年开发规模保持年均50％以上的增长。

　　公司除了对珠三角、长三角、环渤海区域未来房地产市场强烈看好外，还对西安和沈阳的房地产市场非常看好，主要原因有以下几点：1、这两个城市均为区域中心城市，尤其西安有几千年的光辉历史，有着深厚的文化背景，是未来发展的潜力所在；2、受东部沿海经济高速发展导致成本上升，部分产业向内地中心城市转移，西安、沈阳等首当其冲；3、这些城市居民收入增长较快，而过去几年房价上涨却较为缓慢，尤其西安目前房屋均价仅为3000～4000元；4、这些城市近80％的居民购房采用付全款方式，一旦观念转变，将释放巨大的购买力，目前正处于改变阶段；5、本地开发商开发水平较低，未拉开房屋价格级差，基本保持着全城同价的状态。

　　公司在进行房地产开发的同时，还积极与各地政府沟通推介公司开发成功的经验，力争与政府合作进行土地一级、二级项目共同开发，目前与西安等地的一些土地园区的开发正在前期商洽中，如果成功将为公司带来新的利润增长点，为公司未来的大发展继续拓宽道路。

　　投资建议

　　根据公司目前项目的销售情况以及可能的结转状况，我们预测2007、2008和2009年公司总营收为58.81亿元、100.27亿元和157.93亿元，YoY增长分别为65.43％、70.52％和57.52%，实现净利润分别8.23亿、13.90亿和20.61亿元，YoY增长为84.49％、68.97％和48.24％；EPS分别为0.98元、1.66元和2.46元，YoY增长为46.44%，68.97%和48.24%，给予公司08年35倍合理PE，6个月目标价58元，给予强力买入评级。

　　基于对金地集团一直以来的关注和公司长期战略的认可，我们认为金地目前仍然是房地产行业中数一数二的优质企业，虽然公司一贯低调，较少进行大肆的营销行为，但依然无法掩饰公司的投资价值，考虑公司未来可能的融资计划，我们认为未来3～5年公司EPS年复合增长率将保持30％以上，长期投资价值突出，建议投资者长期投资金地集团，必将有丰厚的回报。