直面多事之秋 二手房投资要谨慎

　　 今天，戴先生致电给一向有业务往来的几家担保公司打算办理业务时惊奇地发现，才短短2个月没有联系，认识的3家担保公司已经有2家倒闭了。他翻出以前的老报纸，逐一打电话给另外一些担保公司广告上的业务电话，发现竟然有数十家担保公司的业务电话已成空号……众多担保公司在短时间里“人去楼空”，不禁留下疑惑：担保公司也要效仿“中天”？

　　谁是始作俑者

　　担保业目前正遭遇前所未有的“过剩”危机。

　　据权信担保公司一位内部人士介绍：“这么多的担保公司在去年银行业务高歌猛进的时候活得还十分滋润，但随着今年以来中央捂紧银行的贷款袋子，日子也越来越难过。部分入不敷出的担保企业开始联合地产中介企业瞄准成都有些疯狂的楼市，企图在楼市中捞上一笔缓解企业资金链危机。由于缺乏相应的市场规范和定位，加上缺少合理的收费规定，一些担保公司就挑起了无序竞争，以降低担保费用来吸引客户，在这种恶劣环境下，整个担保行业危机四伏。”

　　在本轮财富调查中，市民对目前担保公司纷纷倒闭的现象，普遍认为其是效仿中天置业，认为是中天“带起了一个坏的开始”，但对此业内人士和专家是持什么态度呢？

　　中联地产总经理助理杨磊认为：“中天事件的发生，仔细的列一下责任，其实问题不是出现在中介公司，而是在担保公司，中天的款不是置业卷跑的，卷走的钱都是在担保公司里的。因为中介这个行业也就是最近十年才发展起来的，它还没有跟社会的其他机构有更多的渗透和链接，只能靠自身体系的完善。就拿担保公司来说，本应该是一个金融机构，但又没有政府部门来监管它，因为大部分担保公司是中介公司成立的，就只有中介公司来监管，有了利益上的牵扯，能监管得严吗？所以中天事件不是中介公司出了问题，而是担保公司出了问题，与地产中介物管，其实应该划清界限。”

　　成都某高级物业顾问有限公司管理层人士邱林认为：“很多中介企业自己成立的担保公司其实‘醉翁之意不在酒’，有了担保公司的“赎楼”贷款，就给中介公司介入楼市炒作提供了操作空间。

　　严堵监管漏洞

　　始料不及的“中天事件”让纷纷扰扰的楼市戛然停止了喧闹，大家的目光从聚焦于“房价下跌”和“成交量放缓”转移到重新审视作为楼市“晴雨表”的中介行业的发展状况。与中介机构紧密相关的担保公司是不是另一个潜在的资金监管漏洞？

　　泛城房地产顾问有限公司副总经理袁国伟认为：“担保公司的‘赎楼’贷款，是资金监管的另一个大漏洞。‘赎楼’就是转按揭，因为有些卖家要想出售尚处于按揭期的住房，但房屋没有还清贷款，转让将无法顺利进行，这使担保业务应运而生，担保公司的成立成为市场的需求，本着‘肥水不流外人田’的宗旨，一些中介经纪企业就会另外出资成立一间专门为满足在本中介所成交的物业的贷款担保业务的担保公司，虽然名义上两间公司不是一体的，但是却有着千丝万缕的关系。中介企业会将公司95％的业务都转给有‘父子’关系的担保公司，而担保公司也是由中介企业高层所控制着。其实企业这样扩大利润渠道，本属经营之道。但如果中介企业居心叵测，不将银行放给担保公司的赎楼款拿去赎楼，而将赎楼贷款挪至他用，例如用来炒房，就会使企业经营形成巨大的风险。想想看，一套房子赎楼款动辄几十万元，甚至有上百万元的，如果几十套赎楼款积聚在担保公司有可能上亿元，一旦出现经营资金链危机，担保公司难免不对这笔巨款心动。”

　　鼎创地产顾问公司经理冉钟泽告诉记者：“目前担保公司的准入门槛过低，工商登记机构的注册资金要求以及银行赎楼贷款额度保证金同上千万甚至过亿的赎楼贷款相比，卷款逃走的可能性相当大，担保公司交给银行的赎楼贷款额度保证金一般只有赎楼贷款额度的5％－20％，在这些担保公司或与其相关的中介公司出现经营资金链危机的时候，如此低额度的保证金似乎形同虚设。”

　　从“中天事件”中浮出水面的担保公司，值得让金融界、政界人士重新思考如何规范担保公司的运作，这一环节不解决，还会有第二个“中天”、第三个、第四个……

　　二手房交易需验中介资质

　　有关人士提醒市民，从事二手房交易时还要注意，首先，已备案的房地产经纪机构，才可进行房屋居间代理，市民可通过市房地产交易管理网查询相关信息。其次，买卖双方应了解合同成交价格，尽量不要通过公证全权委托房地产经纪机构或经纪人员代理签订房屋买卖合同和代办产权。

　　有关方面负责人还表示，房地产经纪机构和经纪人员居间代理房屋交易时，隐瞒身份或诱导当事人签订“自行成交版”买卖合同，不进行网上签约的，买卖双方可以拒绝向房地产经纪机构交付佣金。

　　如果交易资金交给了房地产经纪机构及其从业人员，应要求其通过已备案的机构在银行监管账户中划转。如果将房屋委托给房地产经纪机构代理出租或租房的，应当选择在建委备案的、已向指定银行缴纳保证金的房地产经纪机构。