上海40个在售楼盘年涨幅超50%

　　沪上房地产研究机构???佑威房地产研究中心昨天公布的数据显示，在上海新房市场上，有超过一成楼盘在相隔近一年后，其售价涨幅超过50％；同时也有近一成的楼盘价格下跌，但跌幅最高仅15％，而且多是位于外环区域的楼盘以及尾盘项目。

　　据早报记者了解，佑威的这项统计，跟踪的是去年四季度以及今年近三个月（9月11日-12月10日）都有房源推出且成交活跃（指住宅成交不低于5套，别墅不低于3栋）的全部357个在售商品房楼盘（指公寓和别墅，不包括配套房和动迁房），其中数据来源于上海市房地产交易中心网上备案系统。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，部分涨幅过大的楼盘会在今年冬天进行价格调整，但明年房价仍然存在上涨的压力，预计明年楼市将呈“量低价稳”的态势。

　　两项目涨幅近150%

　　佑威的调查显示，位于嘉定江桥的曹江公寓和朱家角的东方庭院分别是公寓和别墅项目价格涨幅最大的楼盘。

　　去年10月20日开盘的曹江公寓，总共推出316套房源，当年12月份，该楼盘以3200元/平方米左右的超低价售出了13套房源。

　　到了今年9月，开发商将曹江公寓的售价提至7500元/平方米左右，与去年底3200元/平方米的单价相比，9月份的售价上涨近1.5倍。

　　位于朱家角的东方庭院2004年就已开盘。去年四季度，该项目的独立别墅售价只有9000多元/平方米、联体售价6000多元/平方米。然而最近三个月，其独立别墅的均价涨到了18000元/平方米，联体达14000元/平方米。

　　去年同期该案以联体别墅成交为主，其均价为6513元/平方米，而近三个月则以独立别墅为主，成交均价高达15951元/平方米，项目均价的涨幅高达145%。

　　四项目单价上涨过万元

　　过去一年里，有4个项目的每平方米成交价格上涨了1万元以上。今年价格上涨最剧烈的是上海晶园。该项目从去年的26380元/平方米，到最近3月为42220元/平方米，上涨了15840元/平方米。15840元/平方米的涨幅已相当于浦东三林的一些优质楼盘的成交均价。

　　浦东的仁恒河滨城从去年的18215元/平方米，到如今为33249元/平方米，上涨了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的项目分别是静安的远中风华园和黄浦的上海滩花园，分别涨了12699元/平方米和11246元/平方米。

　　另外，在过去一年里，有40个楼盘的价格涨幅达50%～100%。其中，公寓楼盘主要位于三林、高桥、新江湾城等近几年刚开发的新兴板块。

　　佑威报告称，这些价格上涨超过50%的楼盘，除了有之前价值被低估外，也开始透支区域楼市发展的潜力。

　　内环飙高盘料回调20%

　　由于统计样本的限制，还有一些涨价幅度较高的楼盘不在本次涨幅榜之类，例如逸流公寓、百汇园、圣骊河滨苑、盛源家豪城等，这些今年刚上市的楼盘同样涨幅惊人。

　　佑威的报告认为，部分楼盘价格涨幅过大，可能导致其售价会在年底调整10%～20%，但与开盘时相比，其价格涨幅依然还会在50%以上。

　　此外，有64个楼盘的价格变动幅度在-5%到5%之间，占楼盘总数的17.9%。对一个楼盘来说，每套成交房源所处位置、楼层、景观等都会对价格产生较大波动，在5%以内的价格涨跌都属正常情况。这些价格没有变化的主要是前几年就已上市楼盘，且多为尾盘，品质低于近年新上市的项目，所以价格没有较大波动。另外，一些郊区小镇上的楼盘也是早些年上市但长期滞销，因此价格也没能随大市上涨。

　　下跌的是尾盘郊区盘

　　过去一年中，有9个楼盘的价格跌幅超过5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，达到15.3%，排名价格跌幅二、三位的是名庭花苑和现代华亭花园，分别下跌了11.3%和10%。这些楼盘由于处理尾盘的大面积房源，均价才被大幅拉低。

　　从区域上看，它们主要位于郊区新城的外围和几个郊区重镇的外围，由于这些郊区的新城中心和重镇中心都还有大量楼盘可售，对处在外围配套相对落后区域的它们较为不利，长期滞销才导致价格有所下滑。

　　在今年全市房价大幅上涨的情况下，崇明全区的楼盘均价基本保持平稳或略有下跌，主要原因是2005年过火的炒房使得区域消费能力至今还没能跟上。由此可见，今年一些涨幅过大的楼盘也已透支了未来的购买能力，其价格可能会在未来一段较长的时间内保持现有水平或略有下滑。