2007年即将结束，2008年也将到来。回首广州楼市一年的发展历程，我们有太多的感慨：2007年楼市实在是不平静！政策、土地、价格、成交量、住房保障体系、上市等关键字眼总包围在我们周围。
盘点2007年楼市，政策可谓是个非常重要的因素之一。
伴随着系列宏观调控政策的出台，广州楼市曾经高唱“不经历风雨，怎么见彩虹”，一路挺进，正当业内对今年楼价看好，买家感叹楼价还要上涨之时，提高第二套住房首付比例政策让10月之后广州楼市急刹车。市民不买楼了，发展商着急了，在一些大集团的带头下，广州降价风突然刮起。同样，由于政策??银行紧缩银根，让发展商资金压力猛增，如何解决融资问题？上市成为今年发展商最热门的事情。此外，土地、住房保障体系等都成为今年楼市的热点话题。2007年楼市就在系列宏调政策下即将离我们远去，
关键词1：最不愿说的话题??成交量 今年1～10月，广州楼市总成交量同比下降超过10
%据“阳光家缘”统计数据显示，今年1～10月，广州楼市总成交量为60977套，与去年同期下降超过10%。虽然今年最后两个月的成交数据尚未公布，但业内人士大多持悲观的态度。可以预见的是，今年广州楼市属于“欠收”的年份。
10月后成交量明显萎缩
纵观即将过去的2007年，由于地王频出、楼价不断飙升以及加息等调控政策不断出台，消费者从开始的疯狂入市，转变为观望，从而导致了广州楼市的成交量从上半年平稳，到近期的大幅萎缩。特别是近一两个月的时间，广州楼市成交量持续大幅下跌，不少专家均发出“投资须谨慎”、“广州楼市即将进入拐点”的警示。
从“阳光家缘”数据系统可以看到，今年1～10月的总成交量为60977套，较去年同期的69002套有不少的跌幅。专家表示，这是与今年以来房价继续快速上涨导致消费者难以承受，以及政府调控政策不断出台有很大的关系。在楼价高企的情况下，不少工薪一族被挡在了门外。虽然仍有不少人入市购买，但“广州楼市已沦为有钱人的游戏”也是个不争的事实。
总体走势呈现前高后低
从目前阳光家缘系统已发布的统计数据中可以看到，今年前9个月，广州楼市的成交量虽比不上去年，但一直保持着较为平稳的状态，在6~7月更是达到了今年的成交高峰。业内人士表示，由于上半年的房价一直保持较快的上升势头，不少消费者担心再不购买，以后将更难买得起，导致部分人恐慌性入市；同时，广州楼市的快速上升势头也吸引了深圳等外地的投资者关注，在珠江新城、广州东部等区域消化了不少的产品。
然而，进入10月后，受“9?27”房贷新政的影响，消费者转持观望态度，导致10月的成交量大幅下滑近二成。为此，不少楼盘推出了优惠促销的活动，以“暗降”的方式吸引消费者成交，以达到完成年底任务的目的。虽然目前“阳光家缘”尚未发布11月和12月的成交数据，但从市场反馈的信息看，由于部分开发商采取了“救市”措施，预计11~12月与10月的成交量将大致持平。业界预期，相信今年全年的总成交量会比去年的83793套有较大的跌幅。
关键词2：最敏感的话题??价格 今年10广州全市新建商品房成交价比9月上涨了1888元/平方米
回顾2007年广州楼价的走势，两个字可以概括“狂飙”！广州市国土房管局统计数据显示，去年12月广州全市新建商品房成交价才7189元/平方米，到了今年10月已上升到11574元/平方米，比去年12月上涨了4386元/平方米，升幅为61%。
下半年楼价狂飙
广州市国土房管局统计数据显示，上半年广州市商品房销售均价为7743元/平方米，同比增长25.8%，这个涨幅也大大超过去年涨幅。值得关注的是，广州楼价下半年飙升更厉害，9月广州全市新建商品房成交价为9686元/平方米，比8月上涨了837元/平方米，升幅为9.5%；10月楼价则比9月上涨了1888元达11574元/平方米，升幅为19.5%。
对于今年广州楼价狂飙的原因，广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平总结为以下因素：土地的价值日益升高，开发商拿地的成本逐渐增加；广州住房的刚性需求非常大，在中心城区供应有限、价格上升的情况下，近郊和郊区渐渐成为开发和成交热点区域，且郊区楼价升幅大于中心城区，进一步拉高广州整体楼价；住房供应存在结构性矛盾，中小套型住房持续供不应求，促使这部分住房价格较快上涨，并带动整体楼价上涨；另外，大量投资资金涌入房地产市场，也推动了楼价上升。
楼价走势仍难判断
进入11月以来，受国家宏调政策影响，广州楼盘打折、降价不断增多，楼价出现了回调迹象。于是，有不少业内人士和专家都表示，广州楼价明年狂飙的可能性不大。维森置业有限公司董事长张维伦则表示，目前要准确预测明年楼价还为时尚早，在没有大量中小户型上市的情况下，楼市的结构仍然没有发生根本变化。
广州楼市今后将往哪个方向走，现在仍是个未知数。即便从今年下半年开始有小户型上市、2008年后大量90平方米以下的住房涌向市场，也很难确保老百姓就能够买得起纯粹的商品房。白云区“云山诗意”项目销售负责人就告诉记者：“我们项目的新一期在今年下半年就会有占70%以上的中小户型面市，但我们的目标仍然是做中高档住房。”
关键词3：最负担的话题??加息 加息累计效应逐渐凸显 开发商与买家压力倍增
买楼难，供楼也不容易。从3月18日开始到9月15日，央行今年一共经历了五次加息，贷款利率从6.12%一跃为日前的7.29%。随着近日年内第10次上调准备金率，专家预测，今年的第6次加息可能在月底到来。尽管加息并非只针对楼市，但今年连续多次加息，给楼市带来了巨大的影响。
开发商 资金回笼受抑 压力明显增大
中原地产项目总经理黄韬分析，央行今年五次加息，发展商在此过程中感觉到的是政策的累计效应。他举例说，若发展商贷款10亿元，一年要还给银行的利息就多达6000多万元。而据记者了解，银行会根据开发商的贷款额度以及企业的实力规模执行不同的贷款利率，很多中小开发商由于是“非优质客户”，贷款利率高达9%，也就是说，这些开发商贷款10亿元，利息就多达9000多万元甚至上亿。“加息之初还并不觉得压力大，几次加息后，所产生的累计效应无疑给中小发展商增加了巨大的压力。”海珠区某大型楼盘开发商表示。
有业内人士告诉记者，一般而言，发展商在年初向银行申请一年的贷款金额，但由于楼市处于非常时期，不少发展商会在年中追加贷款，这样一来，还贷压力随之增加。黄韬分析，目前广州各个楼盘的成交量都出现了严重下滑，让发展商资金回笼受到了严重影响，加上时逢年关，还款以及新项目开发的双重压力让发展商资金链备受考验。
买家 还贷压力增大 市场观望渐浓
今年连续多次加息，不仅抑制了部分买家买楼的意愿，同时也让不少供求楼背负更大的还贷压力。例如，一套价值100万元的商品房，贷款七成也就是70万元，假设20年还清，执行7.29%的新利率，买家连本带息要还给银行133万元，利息高达60多万元。
黄韬认为，今年5次加息，供楼者现在还没有真正感觉到压力，等到明年1月1日起，各大银行执行新的利率标准后，他们的压力将增大很多，而那些尚未购房的人也会因加息带来的压力而继续持币观望。
质疑 加息或间接促使楼价上涨？
对于连续加息会给楼市带来怎样的影响，业内产生了分歧。有专家认为，有关部门为了打压CIP数据的增长、平抑价格上涨速度而建议再次加息的出发点是好的，但倘若一而再地加息，可能会给楼市带来不利的影响。但同时也有业内人士认为，几次加息后，股价和房价不仅不为所动，反而逆市大幅上涨，房市似乎成了与加息根本无关的市场。但加息对楼市始终发挥着作用，只是这种作用还处于量变的积累期，到了一定程度就会产生巨大作用。
经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，尽管加息是基于对整体经济发展事态的考虑，但对于楼市来说，并不能带来促进作用。相反，再加息会进一步增加开发商贷款成本，从而减少市场供应量，从长期效应来看，只会促使楼价继续上涨。他同时表示，再次加息会使楼市需求在短时期内得到抑制，使买家暂时放弃买楼；但从长远来看，这种需求会呈现爆发性增长，从而不利于楼市的发展。
“买家是不断加息的最大受害者。”韩世同表示，虽然开发商的负担也增加了，但由于目前开发利润比较大，因此所受影响并不大。几次加息的幅度虽然都不大，但累计下来已超过1个百分点，大大加重了供楼者的经济负担。一些还没有买房的市民会因为考虑到买楼的利率风险而变得谨慎。
关键词4：最热门的话题??上市 股市创富神话令人神往 开发商为融资争相上市
2006年曾被业界称为广州房企的“上市年”，富力、保利、雅居乐等多家企业成功在内地和香港上市，引起业界极大关注。然而，今年广州房企上市的势头并不逊色于去年，碧桂园、合景泰富、奥园等开发商已经成功登陆香港股市，元邦地产也在新加坡上市，而恒大、方圆、时代发展也将赴港上市，富力即将回归A股等消息也时有传出。广州楼市的“股市时代”即将到来。
已上市房企 创富神话时有所闻
今年广州房企上市最让人瞩目的，无疑是碧桂园的成功上市创造了中国新首富。今年4月，碧桂园集团以7.00港元的招股价成功登陆香港股票市场。碧桂园在香港主板上市挂牌当日股价大涨35.13%，市值达1748亿港元，一跃成为香港市值最大的内地地产股。至今，碧桂园大股东杨惠妍的身价已经达到1300亿元左右，成为中国首富。
紧随碧桂园之后的是合景泰富地产。合景泰富今年7月在香港上市，因其拥有别具特色的开发模式，同样成为香港股民追捧的对象。挂牌当天的股价升幅就达到了7.7%，获取开门红。合景泰富地产最大股东孔健岷家族也借此坐上中国百富榜的第33把交椅。虽然今年上市的另外两大企业??元邦地产和奥园地产并没能延续造富神话，但这两大企业的上市，也在一定程度上增强了企业的市场竞争力，或扭转过去几年低迷的发展状态。
未上市房企 争相赴港上市集资
至今为止，股票市场特别是香港股票市场已经成为广州房地产开发商重要的融资来源。成功登陆股票市场，不但让房地产企业能够获得大量的资金支持，同时也可以达到提升品牌美誉度的目的。纵观今年广州房地产市场，我们不难发现，占据主流地位并且在市场销售中取得良好业绩的，绝大多数属于上市房地产企业。
因此，在市场竞争越发激烈、国内银行融资日趋收紧的情况下，如何尽快登陆股票市场，已经成为广州乃至全国各地开发商的一个重要课题。今年以来，上市房企已经在广州乃至全国楼市中逐渐显现优势，特别是在土地储备以及土地拍卖市场上，这些上市企业更是处处大手笔，成为各大土地拍卖场的主角，同时其土地储备量也远超过同行，充分保证了企业未来几年的发展需求。
在合生、富力、雅居乐、碧桂园、合景泰富等地产商香港上市尝到巨大甜头后，恒大、时代发展等地产公司也计划登陆H股市场。这些运作良好的房地产发展商为急速拓展市场，需要大量的资金收购土地，加上此前富力、碧桂园等在香港上市后市场反应十分理想，股价大幅上升，因此吸引越来越多广州房地产开发商赴港上市集资。
业内人士表示，国内开发商之所以如此热衷赴港上市，除了那里是一个已经成熟的国际性金融市场，具有更强的稳定性和更多的资金来源之外，另外一大因素就是赴港上市的门槛限制以及办理程序相比在A股上市更低、更简单，也更加规范。
关键词5：最激烈的话题??地王 地王频繁诞生促涨楼价 土地“招拍挂”受到质疑
在2007年广州市中心土地资源稀缺的背景下，发展商一次又一次上演土地争夺战。在“僧多粥少”的情况下，价高者得的拍卖方式造成了众多地王的诞生。
现状 地王频繁诞生 促使楼价疯涨
据记者了解，今年广州各大区域几乎都产生过地王，最令业内哗然的是9月11日富力地产以总价1.8亿元夺下白云区云祥路地块，楼面地价18728元/平方米，高出底价五倍多，这在广州闻所未闻。同一天，
保利地产、大运实业也各自以高出底价两倍多、高出底价三倍的价格拿下地王，让业内震惊。
在日前本报联合焦点网的地王总结中，记者发现，广州几乎每个月都有地王诞生，甚至有业内人士表示，地王都让发展商麻木了，尤其是今年9月诞生的地王尤其集中，当月也正是广州楼价最高位、楼盘销售形势最好之时，因此不少发展商都认为广州楼价的上涨空间仍然很大，只要手中有地，就有利润可赚。
每次地王诞生都成为周边楼盘升价的理由。富力地产夺下白云区云祥路“地王”之后，该区就有楼盘借机提价，有的提价幅度竟然高达近50%。在楼盘借助地王互相提高价格的同时，买家心理防线也彻底击破。之前一些买家认为在宏观调控下楼价会下跌，但看到地价、楼价却在政策的作用下不断攀高，认为再不买就错失机会，因而纷纷入市。
风险 楼市一旦崩盘 地王将血本无归
今年不断拍出新地王，不少地产专家表示担心。监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署五部门联合在8月份发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。
中原地产项目总经理黄韬表示，土地出让若加强清理，一些目前市场上不规范的土地将被禁止出让，不合法的土地将收回国有，政府再通过“招拍挂”等形式出让，整体市场供应量可大幅增加。同时，一些不惜重金拍回地王并囤货的开发商会面临更大的压力和风险。
有业内人士认为，目前楼市拐点即将凸显，不少楼盘正加大力度降价促销，而一些发展商之前不惜重本拿下的地王一般将在明年下半年推出，一旦楼市整体进入下滑轨道，地王的利润空间将大幅度压缩，发展商有可能会血本无归。
政府 从招拍挂出发 调控住宅供应
据悉，目前土地出让方式为“招拍挂”，其设立本意在于促进土地供应市场化，使土地价格充分体现价值，减少房地产企业在土地资源竞争中的非市场因素。但为何每次拍地都有地王诞生？每次地王诞生都有楼盘借机涨价？有专家对招拍挂的土地拍卖方式提出了质疑。
合富辉煌集团市场研究部有关专家分析，由于政府是唯一土地供应主体，虽然“招拍挂”以市场化方式使城市土地价值得以体现，但并不构成对土地供应的市场化调节。在住宅供求失衡、价格涨幅过快的现实下，“招拍挂”必须承担调控住宅供应的作用。专家表示，调节供应有几个环节，其一是通过扩大土地供应量增加住宅供应，其二是缩小新增住宅户均面积增加住宅供应套数，其三是严格控制住宅开发周期确保特定时间住宅供应。
广州市政府2007年颁布“穗七条”，承诺未来连续三年每年供应5平方公里土地，这相当于每年向市场供应1300万平方米住宅。十一前夕，国土资源部强调要控制单宗土地供应规模、缩短土地开发周期、限制每宗地的开发建设时间不超过三年，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。土地出让时对地块开发情况相关规定的执行力度将决定整体市场调控效果。
如何防止地王频频产生？ 对策一 限房价地块平抑房价涨幅
近期拍出的花都、萝岗、番禺和白云金沙洲的限房价地块均紧贴着地王出现，对“地王”及周边项目定价形成压力，化解天价地王大幅推高楼价的可能性。另外，限价房的推出也有利于解决一部分中等收入者“夹心层”的住房问题，部分缓解从需求面带来的房价上涨压力。
对策二 未缴清出让价款不得开发
今年10月政府出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对土地价款交纳方式做了修订，新规强调未缴清全部土地出让价款不得发放国有建设用地使用权证书，将对地价大幅度飙升起到抑制作用。
对策三 “密封”报价取代竞拍
11月8日，上海地块出让中以现场书面“密封”报价取代举牌竞拍，目的在于稳定整体土地价格，虽实际成果并不被人看好，但也说明了宏观调控环境下地方政府对“招拍挂”制度的创新压力。
对策四 肥瘦搭配盘活烂尾资源
广州在年中拍出的9块烂尾地采取了肥瘦搭配的方式，避免了非优质地块无人问津的现象，有效盘活烂尾地资源增加住宅供应，这次拍卖还明确规定有闲置土地的发展商不能竞买。（李东元苏华俊罗莎琳） (来源：信息时报)
(责任编辑：铭心)
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