地产紧箍越勒越紧 行业和房价去向何处

　　日趋严苛的房贷新政让商业银行变得紧张起来。据记者了解，各家商业银行现正加紧制定商业性房地产信贷管理的实施细则，同时各分支机构正在清理已经发放出去的房贷，随时准备接受管理层的现场检查。新政对房市的调控效果如何，关键还是要靠商业银行不折不扣地予以执行。

　　各行抓紧制定细则

　　愈来愈紧的房贷政策让一些地产中介公司难以为继。在距记者家门口不足500米的一条街上，就散落着五六处地产中介公司的销售摊点。记者随意询问了一下市场行情，他们无一例外的都是以摇头回应。

　　而对于商业银行来说，目前最紧迫的任务就是着手修改涉及第二套房房贷的内部工作流程和操作流程，以及清理汇总有关第二套房贷的业务清单。

　　对于房贷新政，国有四大银行的总行均在按照《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称：《补充通知》）的精神制定操作细则，一俟完成马上就会下发，新房贷发放一律按“户”认定。多家中小银行也称，会遵守央行、银监会规定，修改已经下发的按“个人”认定的实施细则。

　　目前，银行修改涉及第二套房房贷的内部流程的核心在于如何满足《补充通知》中的有关规定，即“要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明”。各银行正在完善对借款人提供的个人住房信息、收入信息和家庭信息的真实性的审查甄别措施，切实防范假按揭、加按揭和转按揭。

　　大多数外资银行目前正在研究《补充通知》的规定，并根据通知的要求修改、制定银行相关的操作细则。不过，对于外资银行来说，对借款人的审查甄别存在一定难度。有外资银行表示，当前外资银行从央行方面所能调阅到的征信系统，仅限于企业，包括个人房产信贷在内的个人征信系统，当前仍是“盲点”，外资银行目前无法从央行个人征信系统获取个人客户贷款信息。

　　银监会副主席蒋定之在加强商业性房地产信贷管理专题会议上指出，要居安思危，汲取和借鉴美国次贷危机给金融体系带来的危害，加大对房地产市场运行风险的分析研究，加强房地产信贷业务的风险管理。各银行业金融机构要自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法；央行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

　　看来，面对房贷新政，商业银行只有遵照执行了。

　　执行力接受考验

　　近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127．23亿上升至2006年底的11760．66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184．42亿上升到2006年末的192．41亿。

　　房贷新政以户为单位对贷款次数进行认定，显然比之前多家银行以个人为单位的做法严厉许多。遵照监管层的指示本属分内之事，但有银行业人士认为，新拟订的细则未免过于严苛。

　　多位不愿透露姓名的房贷部人士透露，由于新规中尚有诸多细节尚不明朗，部分银行在具体操作中可能会有偏差。比如“人均住房面积”究竟是以套内使用面积计算，还是以建筑面积计算；如何界定已有住房的居住人数等。在这些细节尚未明确之时，某些银行可能出于追逐商业利益的目的打一些“擦边球”。

　　不过，也有银行业人士认为，监管层此次特别指出，商业银行在受理贷款申请时，对填报虚假信息及证明的贷款申请均不能受理。央行、银监会有关负责人均表示，将密切关注《通知》和《补充通知》的执行情况，一段时间后，将对商业银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违反规定的有关机构和人员，确保各项政策落到实处。来自管理层的强硬表态，让银行不敢越雷池半步。

　　住房公积金贷款也被纳入住房贷款的约束范围内进行统一管理。也就是说，已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行。从内容上看，只要贷过款，不论是否结清，再次购房都将按照第二套住房来对待。而这正是很多商业银行在补充通知出台之前极力回避的地方。

　　一家商业银行金融部的负责人告诉记者，明年北京地区的房贷新增指标很可能还不到今年的一半。但他也提出了自己的疑问，如何判断借款人填报的是虚假信息、提供的是虚假证明，这对银行来说是一个难题。

　　这位人士切中了问题的要害。我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。记者身边的一位朋友即是如此：通过关系在一家公司开具高收入证明，顺利获得贷款，但现在那家公司早已不知所踪，所幸的是，这位朋友的偿付能力现在还没有问题。这样的实例应该很多。

　　分析人士认为，今后一段时间紧缩银根、紧缩地根仍是房地产调控的主题，目前还没有看出房地产市场走势有平稳的迹象。至于房贷新政越来越严苛，能否让宏观调控措施起到应有的作用，其关键还是要看商业银行的政策执行力度如何。

　　调控常伴 增长趋势不变

　　从1998年住房改革市场化制度确立开始，我国房地产市场经历了需求逐步释放、价格上涨，调控声起、上涨趋缓，调控接二连三、观望气氛浓厚，预期趋于一致、加速上涨等多个阶段。

　　期间，政府各部门实施了包括信贷、税收、供应结构等多方面的调控。目前，税收的再次大幅增加短期内并无可能；在供应方面，政府不可能短时间内大幅增加土地供应，可以调控的是针对土地供应，给予市场参与者较为明朗的预期，并调节土地供应的结构。近日《土地储备管理办法》的出台，可以看到政府正在逐渐改善此前调控措施。

　　相对以上各方面来看，对需求的调控力度不足。从城镇住房制度市场化改革奠定了房地产行业发展的基础之后，我国城镇居民住房的需求和改善基本依靠市场。但即使在市场经济条件下，也并不是所有需求都可以依靠市场解决。在住房领域，需求应该采取市场配置和政府保障两个途径

　　此次公布《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》从总体规划到保障对象、保障方式、用地供应、资金来源、区位布局、建筑面积、后续管理等多方面保障了“两房”的建设和运营，是政府将城镇居民住房需求从政府保障与市场配置两方面进行分离、区别对待的正确一步。我国房地产调控渐入佳境，行业将逐步进入规范发展阶段。

　　对房地产调控，总的观点不变：调控常伴，增长趋势不变。

　　宏观调控不会改变城市化进程的趋势,调控可能使短期内行业的增速产生波动，但是由于短期内房屋新增供应量比新增需求量低三成左右，房地产价格增长的趋势不会变，短期内受调控压制的刚性需求在未来也会释放出来。

　　调控政策的陆续实施，将使我国房地产市场逐步规范化。在规范化的市场，融资能力和开发速度是影响房地产公司经营绩效的关键，成为房地产公司的核心竞争力。

　　在宏观调控导致市场参与者预期发生变化的情况下，房地产行业将进入分化阶段，银行资金将更青睐优质的房地产开发公司，外资机构也将更审慎的选择合作伙伴，行业内将出现大型优质公司通过项目收购等方式兼并中小企业的趋势。

　　由于宏观调控对行业将产生整合作用，我们看好房地产各子行业龙头公司的投资价值，包括万科A、金融街、张江高科、中华企业、栖霞建设等。

　　分行业来看，商业地产行业以商业物业出租和出售为主，相对住宅行业来说，租金收入和物业升值与中国长期整体经济发展形势密切相关，业务模式受调控风险的影响较小。

　　调控将影响房地产公司的短期业绩，对短期投资者而言，风险较大。

　　（国泰君安）

　　地产公司估值和盈利将前紧后松？

　　近期，房地产公司不管是A股还是H股都有大幅度向下调整，市场对房地产行业的信心突然大幅下滑。市场目前最担心的是贷款资金的紧缩带来房地产企业的业绩的下降，以及房地产后续调控政策对企业估值和盈利的影响。我们对此的观点如下：

　　首先，调控是常态，房价不会下跌。调控拉长了房地产行业的周期，有利于行业的长期增长，所以，每次板块调控都是很好买入时点。自2004年以来，调控政策出台带来的股价下跌重复了5次，每次都是买股票的好时机；这次股价下跌也是一样。当然，需要判断的是，本轮股价下跌是以前几次的重复，还是地产板块上升周期的终结。我们的判断是前者。如果是后者，那就意味中国经济增速将大幅度放缓，这与我国控制经济过热的调子不符。因此，经济快速增长和利率上升周期未改，房价下跌的可能性很小。

　　其次，信贷调控目的主要是抑制经济过热，但对房地产来说则是减少了供给。多数人认为，减少信贷后，开发商会低价甩卖房子，房价下跌。但这种想法并不现实（2004年的调控结果可以证明）。在信贷紧缩政策下，大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，但仅限于个别项目及区域；而中小开发商，其资金早已回流，过去的资金紧缩已使他们只求生存不求发展，所以如果再继续紧缩，只有一种选择，就是捂盘获得利润最大化；不管是哪一种情况，结果都是区域房价调整或者一些个别楼盘下跌，原因是目前供给远小于需求，单抑制需求不可能降房价；从另外一个角度来看，房地产行业的利润较高，资金成本可以提高到15％～20％，估计其它行业的资金流向这个行业的动力很足。

　　第三，后续政策主要方向是：①改善供应结构；②打击囤地；③税收抑制高端及投资需求，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，而经济适用房短期之内是不能面对中产阶级的；打击囤地是政府需要做的，但执行效果需要观察，且对供给增量的释放作用不大，因为新增土地供应量一直在减少。我们认为税收政策是政府的杀手锏，其作用不容低估，但政府以稳定房价为目的，房价下跌对大家都没好处，除非政府判断错误。我们判断政策将前紧后松，地产公司估值也将是这样的趋势。

　　第四，2008年公司盈利影响不大。企业盈利影响主要来自于售价、销售量和竣工面积的影响，我们的盈利预测中假设利润率低于2007年实际状况，所以缓冲了售价与销售量减少因素，结算面积比其计划的竣工面积有20％左右的减少量，所以也有调整余地；另外如果房地产企业加快销售应对信贷紧缩，则盈利有望超预期；总结来看，除非房价大幅度下跌或者销售量快速萎缩，否则2008年企业增长速度不会有较大影响，目前的调控将影响2009年以后盈利，企业长期增速将放缓。

　　第五，高压政策下我们的投资建议：由于房价涨幅过快，以深圳广州为代表的一些区域市场出现调整，我们认为调整幅度有限但可能周期较长，所以建议投资者短期内回避调整幅度较大的区域，另外明年高档商品房调控力度将加大，所以也建议关注开发普通商品房为主的公司；我们重点关注的龙头企业调整幅度已经很大，目前的价值已经显现，虽然未来一个月信贷不会放开市场仍将低迷，但价值投资者可以大胆介入。股票选择，A股：金地集团、招商地产、万科A、华发股份；B股：万科B、招商地产；H股：中国海外、华润置地、首创置业。（中金公司研究所）

　　地产行业发展模式或改道？

　　12月11日，关于第二套房贷新政的细则，终于在诸多争议中正式出台，央行与银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称：《补充通知》)。作为房地产调控领域的一项重磅政策，业内人士认为，《补充通知》再次传递出房贷调控升级的信号，同时，它还将对房地产市场的未来发展产生巨大影响，从根本上区分房地产市场的投资与消费，并改变房地产市场发展模式和市场预期。而房地产市场预期的改变，会决定未来房地产市场的发展方向。

　　《补充通知》重点明确了，以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套住房。这也是之前市场对二次置业的几种可能解释中最严厉的一种定义。对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国房地产市场将发生巨大变化，房地产市场发展模式将发生巨大变化。地产专家易宪容这样认为。

　　易宪容表示，从《补充通知》可以看到，对房地产的个人自住需求，政府会一如既往地采取鼓励、帮助政策，以便让更多居民能够便利进入房地产市场。也就是说，未来房地产市场将是一个以居民自住消费为主导的、民生的市场。这也是政府调控房地产市场的基本宗旨。而对于房地产投资，央行的信贷政策既不鼓励也不阻止，而是要求投资者以市场的价格机制来应对，投资者收益率高，同时要付出相应的融资成本。这些政策表明，对投资者来讲，房地产市场是一个高风险市场，进入这个市场就得把相应风险考虑进去。在前述条件下，如果把房地产市场区分为消费、投资各有侧重的市场，那么，房地产市场的任何波动，央行都能够应付自如，采用不同的货币政策。可以说，《补充通知》对第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上来看，都比早些时候不少人对第二套住房的解释要深刻与广泛得多。从这一点看，政府对调整房地产发展模式下定了决心。

　　正如易宪容所言，政府对房地产业的调控确实下了很大决心。今年以来，首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收等举措频频出台。众多调控组合拳在如此短的时间内针对一个行业密集推出，恐怕在任何一个国家都很少见。尤其是今年9月27日，中国人民银行和中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 全面紧缩针对房地产行业的贷款，更表明了紧缩银根这一套在开发商头上的金刚圈，将成为央行在未来较长时间内执行的一项政策。

　　但是，在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》出台之后，各金融机构、各部门、各企业及个人都以自己的利益来理解和界定第二套住房。由于房贷在各大银行中所占比例不同，所以各大银行的执行标准也不一致。四大国有银行房贷比重最大，所以对第二套房的要求也最严格；而众多股份制商业银行由于比重相对较小，所以更看重利润，尺度会比较松。这种执行政策的不一致，让第二套房贷的新政被部分人所诟病，怀疑央行走过场的声音越来越高，迫使央行统一标准。

　　《补充通知》也由此应运而生，它不仅把第二套住房界定为以家庭为主，特别重要的是，它还对银行贷款已还清者再次贷款购房做出了明确规定。这一条超出了以往不少人的理解。尽管这一条也附加了住房面积限制，但这只是相对于改善住房条件的家庭才适用，对于投资者是不适用的。同时，用公积金贷款购买住房也比照商业银行贷款购房的市场准入。这些规定都看出了政府限制房地产市场投资炒作的决心。

　　“尽管部分二次置业仍可视为首次置业，但这表明央行对目前房地产市场的态度是比较谨慎的。尽管美国的次级债危机对中国房地产市场没有直接影响，但国内金融机构已开始关注房地产贷款的潜在风险。”业内人士这样认为。该人士同时指出，管理层的此举也理顺了房贷市场的认定秩序，有利于形成公平竞争的局面，提高了投机炒作和待价而沽者的成本和难度，同时在一定程度上降低了银行房贷业务风险。

　　对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，房贷新政将会让高烧的楼市冷却，相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要明显和容易得多。一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价。他认为，未来数月内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延，房贷新政的威力还将继续扩大。

　　房价到底是涨是跌？

　　国家发改委价格司司长曹长庆在中国政府网上介绍说，11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据可以发现，10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。他同时表示，今年1至11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。

　　国家发改委、国家统计局11月１４日发布的调查显示，１０月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨９．５％，涨幅比上月提高０．６个百分点；环比上涨１．６％，涨幅比上月低０．１个百分点。分地区看，新建商品房销售价格同比涨幅较高的主要城市有：宁波１９．１％、乌鲁木齐１８．５％、北京１７．８％、北海１７．７％和深圳１６．８％等；环比涨幅较高的主要城市包括：重庆６．１％、宜昌４．１％、西宁４．０％、湛江３．９％和吉林３．６％等。

　　部分城市却频频吹来楼市降温风。近日，北京、上海等地时不时演绎“有价无市”景象，深圳、广州等地也有部分楼盘的价格明显松动。这导致一些业内人士总结认为，已有调控措施效果初显，再加上物业税等政策即将出台的预期，楼市这个中国最“顽固”的泡沫，近来出现局部疲软现象。

　　万科楼盘亦突然传出全线降价消息。12月9日,位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘,不到两个小时,首次推出的C栋156套单位即全部售罄,销售金额逾2.1亿元。原因就是万科开盘定价13000元/平米的均价,远低于之前透露的逾20000元/平米的价格。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平米。10月20日,万科以7500元/平米低价推出深圳龙岗坪山的万科金域东郡;上海万科部分楼盘降价,平均降幅15%……