买卖合同无效 北京画家村“宋庄房讼”案终审判决

　　新华网北京12月17日专电（记者李京华）由于房价上涨数倍，昔日将房子卖给画家的农民反悔了，这起引起社会关注的北京市通州区画家村“宋庄房讼”案，北京市第二中级人民法院17日终审判决仍然认定买卖合同无效。

　　此案，马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4．5万元的价格卖给李玉兰。2006年2月份，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。

　　北京市通州区法院一审认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。李玉兰不服提出上诉。

　　画家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄镇小堡村一带，如今这里拥有很多农民房改建的艺术家工作室、商店，以及造型各异的美术馆、画廊等。从1994年多名画家入住宋庄到现在，画家村已经聚集了海内外近1500名艺术家，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。十多年前画家刚来时，买个上百平方米的农家院只要一两万元，而现在要二三十万元。目前在画家村定居的近1500名艺术家中，有200多人买了农民房。

　　据了解，画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起农民讨房诉讼，这就是广受社会关注的“宋庄房讼”。13起农民讨房案起诉的理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。

　　二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。

　　二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。

　　审理法官说，鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。