不堪调控组合拳房地产板块重挫

九鼎德盛肖玉航

　　周一深沪两市放量重挫，再现“黑色星期一”，房地产板块成为推动大盘重挫的决定性动力，泛海建设、香江控股、万通地产等均告跌停，万科A也接近跌停。如果从近期高点算起，部分地产股跌幅已超过50%，如招商地产、金地集团等。从2007年全年来看，房地产板块作为机构云集的资产配置品种之一，近期出现大面积重挫其实并非偶然。

　　政策面形势严峻

　　从房地产行业基本面，特别是政策面和业绩因素来看，近期及中期形势较为严峻。

　　首先从政策面来看，中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出货币政策从稳健转为从紧。中国人民银行12月8日宣布，从12月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。至此，准备金率达14.5%，创20多年来新高。

　　作为资金密集型的行业，除了最为敏感的资金政策发生变动外，国家对房地产业的土地政策、信贷政策、规划政策等均发生较大变化。

　　从士地政策来看，国家对囤积土地行为正在加大控制力度；从信贷政策来看，商业银行加大了第二套住房按揭比率，使得大批炒房者面临较大风险；从规划政策来看，国家加大了经济适用房、廉租房等规划力度，而从香港1100多平方公里土地解决700万人的住房规划来看，中国政府未来完全可以从规划上来解决百姓住房问题；从税收方面来看，物业税、空置税也可能在明年征收，这将使炒房者成本进一步加重，导致房地产业进入行业拐点。近期深圳、广州、上海等地部分楼盘开始下跌也说明政策面的变化开始推动楼市合理价格回归。

　　地产股业绩存隐忧

　　从业绩方面考虑，深沪两市即将进入2007年年度财务报告的公告期，而从预期角度来看，随着地产股调控政策的深入，越来越多的投资者开始正视地产行业调控后的业绩增长预期放缓的事实。

　　今年第三季度报告显示，部分地产股的经营业绩并未有突出变化，比如目前市盈率高达12191倍的SST幸福，前三季度EPS仅为0.0012元，每股净资产为0.0176元，这样的经营业绩，即使通过股权分置改革，其当前20元的股价也绝对不低；同业绩极差的地产股相比，房地产龙头公司的估值也较高，比如万科A目前动态PE为72.9倍，招商地产67.9倍等。从这些龙头公司业绩来看，虽然有的会继续增长，但由于增发、配股，其EPS也将摊薄。

　　因此，从年度业绩预期来看，部分地产公司由于经营周期和国家宏观调控影响，其业绩恐怕难让人放心。

　　技术面进入调整周期

　　地产板块作为机构最重仓的品种之一，本年度许多品种出现了150%?300%的涨幅。从市场层面来看，大幅上涨的股票在经历时间周期后也会大幅下跌，特别是政策性因素或拐点性因素出现的年终阶段。房地产板块如果从这个层面来看，也属于技术性调整周期内的回归。

　　从技术指标的角度来看，房地产板块经过年内的炒作，许多品种的月、季、45天、年度中长线技术指标近期均触顶，比如龙头股招商地产年初从28元涨至最高102元，涨幅接近400%。中长线技术指标的向下调整，正是推动这些品种近期大幅度向下的重要因素之一。结合政策、行业基本面所发生的变化，其技术面进入调整期自然而然。

　　房地产板块在近期大幅震荡调整后，机构分歧仍然较大。一些机构前期给出“强烈推荐”、“买入”评级后已下跌了15%?35%。研究认为，地产股作为深沪两市的重要板块之一，短期调整后会有一定程度反弹出现，但就其中期基本面与技术面来看，其行业暴利将会下降，中长期技术调整仍然可能继续。

　　
　　
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