有条件购限价房 政策演变要开放

　　广州双竞双限住房政策或再出新规，本报记者从有关部门了解到，政府将按照循序渐进、优先满足中等收入群体首次置业需求、解决不符合经济适用住房申购条件又无力承担商品住房价格的“夹心层”群众住房问题的原则，将2007、2008年限价房的销售对象确定为广州户籍、达到晚婚年龄，且个人税前年收入不超过10万元、家庭税前年收入不超过20万元的中等收入首次置业家庭。

　　从此前宣布不限收入水平，到目前提出限售条件，政府的态度略有调整。但民众不必对此摇摆大惊小怪，自改革开放以来，住房改革的内在逻辑是从计划转向市场，从效率优先转向偏重公平，在“摸着石头过河”的建制过程中，制度的建设往往滞后于问题的出现，同时也会带来新的问题，因此不断“试错”并及时调整是必须的，也是必然的。

　　正如此前社论《能否平抑房价取决于双限房的供应量》所指出的，如果双限房的目标销售对象是那些不够资格买经适房，但又买不起非限价商品房的“夹心层”人群，那么显然它必须限制销售对象。但无论其对销售对象收入有无限制，限价房是否能平抑房价，最终取决于其供应量。从目前情况看，保证限价房的供应量并不乐观。据本报12月14日出版的《广州地产红皮书》调查，2006、2007年限价房的规划建设总量分别为409万、482万平方米，而目前累计出让的建筑用地，其规划建筑面积仅为277.5万平方米。如果2008年要完成任务，意味着未来一年的出让面积，必须是过去两年的3.8倍。但据12月6日卖地的情况看，12块地有2块流拍，5块底价出让，气氛冷淡。

　　在土地市场转冷、完成计划难度加大的现实挑战下，政府的首要考虑有二：一是令数量缩水的限价房切实落到有需要的人手里，二是提高土地市场的吸引力。这就要求政府准确界定限价房的购买资格，在商品房环节保障开发商的利润。目前，限价房除对购买者有限制外，购买后的限制还有：办理权属登记之日起5年内不得出租和转让；5年后，购房者出租或转让限价商品住房的，须按上市时市场价与购房价格之间差额的80％补交土地出让金。已购限价房5年内再购商品住房的，政府享有优先回购权。一系列的规定，在保证了限价房的政策性优惠落入目标人群的“口袋”的同时，也提高了中高收入者特别是投资者购买限价房的门槛。倘若进展顺利，可能将导致商品房市场进一步高档化，价格也将进一步提升，而与限价房档次接近的中低档住房则开始降价，从而在商品房和限价房之间划上难以逾越的鸿沟。

　　由于限制资格、多层供应住房具有“价格双轨制”的特征，有观点指出，这偏离市场经济自由竞争之道，并不值得鼓励，这种观点略有凌空虚蹈的意味。的确，房地产市场的改革，最优的选择应该是承认农民的土地产权，并最终实现有管理的土地要素的市场化供应，但这并不是能在短期内实现的目标。

　　“双竞双限”必须在两个维度进行比照，一是保障性住房缺位，政府独家供应土地，通过减少供应量屡屡推出“地王”，开发商获得土地后，通过控制开发进度，操纵终端市场供求关系，确保自身获得超过30％以上的暴利的现状。二是取消竞地价，竞房价环节，将保障性住房的50％份额全部留给由政府直接划拨土地，规定承建商利润，并以政府指定价格销售的经济适用房，或者大规模恢复目前沉渣泛起的单位自建房。

　　明显，与现状相比，“双竞双限”令政府让出土地利润，并以开发商的成本定价取代消费者的需求定价，有效挤压垄断利润，让房地产的价格形成机制合理化。同时将迫使开发商在特定利润空间内压缩建筑、管理成本。而与经济适用房和单位自建房相比，“双竞双限”保留了市场竞争的“竞价”环节，以开发商合理利润驱动市场供应，在效率、公平以及现实的天平中，达到了艰难的平衡。

　　可以预期的是，这一“平衡”是脆弱的，面临现实的种种挑战。政府必须拿出更大的诚意，在尊重市场的前提下，提高政策制定的民间参与，让政策制定更有针对性，并迅速对新发生的问题作出反应，进行修正。