物业税的前提:将土地的相对完整权利确认给业主

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　　政府假如一定要开征严格意义上的物业税，必须首先将土地的相对完整权利确认给业主

　　物业税是不是要开征了？每到岁末年初，或在房地产市场调控吃紧的时候，人们都会提出这个问题。近日中国房地产业协会会长宋春华预测说，2008年物业税有出台的可能。物业税政策研究制定工作的参与者、北京大学不动产研究中心主任冯长春也透露，财政部门本来要在2007年正式试点开征物业税的，由于种种原因未启动。他说，物业税可能在2008年开始试点，而且最先从商业地产开始征收。

　　其实，物业税早就已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等10个省市区进行模拟空转。但要真正开征物业税，最基本的立法程序是不能省略的。按照《立法法》，物业税立法权在全国人大及其常委会，国家税务部门只能提出立法议案，由全国人大常委会审议。而税务部门目前还没有提出立法议案，因而，物业税不可能在明年开征。

　　不过，涉及物业税的若干重大问题，却需要事先厘清。

　　首先，物业税不应当被单纯地当成一种调控房地产市场的工具看待。政府征税的惟一坚实依据，是政府的公共财政需求。如果把税收当作调控手段，那就会轻易地开征新税，而即便市场状况已无调控必要，此税也很难取消??这是“自利本质”所决定的。

　　因此，假如其他税种已经满足了这种需求，立法机构就不应当让政府开征新税。假如基于特殊原因一定要开征新税，立法机构就必须在赋予政府设立这一新税权力的同时减免其他税种，以保持政府税收规模的合理性，避免给民众带来过于沉重的税负。

　　具体到物业税，它将会涉及几乎所有民众，且未来税收规模相当巨大。因而立法机构应当更为谨慎，避免仓促开征。最为重要的是，在开征物业税之前，必须明确物业税的性质，进而理顺目前的种种房地产税费、尤其是土地出让金与物业税的关系，以避免双重甚至多重征税。

　　从根本上说，目前以政府垄断城市建设用地、获得土地出让金为核心的房地产制度，与严格意义上的物业税是不兼容的。

　　在一般开征物业税的国家，物业、不动产(property)不只是指房屋，更多地是指房屋所占用的土地。在这些国家，人们通常在获得房屋的同时获得了??土地的所有权、占有权??不管是什么概念，通常是对土地享有较为完整的权利，并占有这种权利的收益，比如增值收益、转让收益。

　　政府征收物业税，就是对这样一宗财产之持有征税。

　　在中国，法律规定，商品房所占用之土地系国有，政府享有所有权。房地产开发商从政府手中购买土地的七十年建设使用权，为此向政府缴纳了巨额的土地出让金，开发商在出售房屋的时候，将此已经过分割的建设使用权转让给业主。

　　但这笔土地出让金究竟属于何种性质，法律无明确规定。

　　政府出于自己的利益，倾向于把土地出让金理解为一次缴清的七十年土地租金。不少地方政府，甚至包括民众，似乎都有一种想法：政府随时可以基于自己对土地的所有权，启动拆迁等程序，收回业主占有的建设使用权。也就是说，一块地，政府可以过上几十年就转卖一次，再收一次土地出让金。

　　假如土地出让金确属这种性质，那政府就没有理由开征物业税，因为，业主根本就不是其物业的主要价值源泉??土地??的持有人。如果非要开征，纳税主体也是政府自己，这当然毫无意义。

　　因此，政府假如一定要开征严格意义上的物业税，必须首先将土地的相对完整权利确认给业主。实际上，《物权法》已经对此作出了规定。按照《物权法》，业主所获得的国有土地七十年建设使用权可以自动续期。所以，业主实际享有无限期之建设使用权。按照法理，这种权利应当可以抗衡政府的所有权。业主享有自己房屋所占有的土地之近乎完整的权利，包括获得土地增值和转让的收益。这也就是说，业主透过开发商间接缴纳给政府的土地出让金，实际上是一次买断了对土地的完整权利，政府此后无权以所有者身份对此土地提出利益主张，而只能以公共管理者身份进行管理。

　　只有确认了这一点，政府对居民的房屋开征物业税才是顺理成章的。

　　政府作为土地的初始所有者，可继续获得土地出让金。但一旦获得这笔收入，就一次性卖出了所有权利。政府尽管仍然可以保留名义上的所有权，但土地的实际支配权已归业主??既已收了巨额土地出让金，又不交出对土地的支配权，还要征收物业税，这显然是不合理的。