房地产：投资策略报告　强烈推荐1只龙头股

　　核心观点：

　　行业将持续景气。尽管08年商品房供给速度将有所加快，但面对人口红利的存在和城市化进程的不断深入带来的旺盛需求，同时拥有财富人群规模的增加和人民收入水平的提高对购房能力的保障，使得行业持续供不应求，景气不改。

　　调控将继续相随。未来宏观调控政策，依然会维持控制需求，适度增加供给的思路，加大以往政策的执行力度，同时细化以往政策，在购房成本，控制资金流入房地产行业，土地使用环节，住房保有环节，住房供给结构，住房保障等方面将会出台新的政策。

　　政策的出台及其影响，由政府的态度决定。而这些政策的出台，并不是要打压房地产行业的发展，而是为了促进房地产行业更加健康平稳的发展。

　　一线城市高毛利，高需求。较高的收入水平和旺盛的外来需求将推动一线城市和经济较发达地区需求的持续旺盛，未来一线城市仍是需求的主力，而二三线城市需求将继续提升，同时一线城市和三大经济圈区域商品房毛利率相对较高。

　　从产品角度来看，住宅产品的档次越高，毛利率也越高。而子行业方面，住宅的周转速度大于商业地产，因此从事中高档住宅产品的开发将是较好的选择。同时随着土地资源的稀缺，商业地产的垄断特性将更加凸现，持有部分优质物业，将享受商业地产的增值收益和稳定的现金流。

　　房地产行业的投资策略是选择资源整合营运能力较强，且项目以中高档住宅产品为主，同时多位于一线等经济较发达地区的公司。08年房地产行业，相对其较高的成长性，估值并不高，我们强烈推荐：万科A(27.90,-0.40,-1.41%,股票吧)，保利地产(59.00,-1.52,-2.51%,股票吧)。

　　1.房地产行业将持续供不应求

　　尽管商品房供给速度将有所加快，但面对旺盛的需求，行业将持续供不应求，景气不改。

　　1.1房地产行业能否持续景气？

　　自90年开始，货币化分房逐步深化，商品房在建面积03年以来持续增长，房地产开发投资97年以来持续增多，土地购置面积04年反转的情况下，商品房竣工面积呈上升趋势；而商品房销售面积逐年增加，需求持续旺盛。商品房供小于求的情况下，商品房价格持续上升，房地产开发企业经营效益不断改善，就业人员不断增加，房地产行业经历了长达10年左右的景气。未来能否持续景气？

　　1.2前三季度行业供小于求，商品房价格上涨

　　07年1月份以来，逐月累计销售面积都为竣工面积的1.5倍以上，供求矛盾突出；相应，商品房价格呈上升趋势，尤其6月份以后上升速度加快，其中1-2月份，由于非住宅产品占比相对较多，故价格较高。总体上讲，07年前三季度，房地产市场供求矛盾突出，商品房价格不断上升。

　　1.3商品房供给将以更快的速度增加

　　近期和远期先行指标都显示，08，09年商品房供给将以更快的速度增加，但通过与06年相应指标比较，08年商品房供给速度比07年快约5个百分点。

　　地跟紧缩，在推高土地价格的同时，也在增加开发商之间的竞争，推动行业集中度提高。而开发商在面对银根紧缩时，一方面，延缓交付各种应付款，如工程款，另一方面，可以将银根紧缩的影响部分转嫁，如转嫁给购房者。

　　1.3.1房地产投资增速历史新高，商品房供给将加快

　　城镇固定资产投资增速反弹，房地产开发投资增速达到历史最高水平(较06年高9.31个百分点)，且高于前者，因此，城镇基础设施配套将有所改善，商品房供给将以更快的速度增加。同时，房地产投资对城镇固定资产投资增速的贡献，06年反转，07年有所加大，这将有可能加大房地产行业的政策压力。

　　1.3.2未来1-2年商品房供给将以更快速度增长

　　相对值上，施工面积和新开工面积增长速度处于04年以来同期最高水平，且施工面积增速较快(较06年高4.8个百分点)；绝对值上，二者都较06年同期增加，因此，未来1-2年商品房供给将以更快的速度增加。

　　1.3.3未来2-3年商品房供给将增加，但增速放缓

　　土地开发面积同比有所增加，但增速下降(较06年低20.29个百分点)，说明未来2-3年商品房供给还会增加，但增长的速度将下降；土地购置面积处于04年以来同期最高水平且增速由负转为正，同时07年前10个月土地购置面积与土地开发面积的差额较历史同期有所扩大，开发商土地储备量增加，未来2-3年潜在商品房供给将略有增加。

　　1.3.4地跟紧缩，地价上升，行业集中度提高

　　18亿亩耕地红线的设置，致使未来13年允许年均减少190.28万亩耕地，而06年减少了460.5万亩，未来农用地转建设用地规模将缩减。

　　依据国有土地供应计划，2007年供应524.22万亩土地，其中73.16万亩来源于新增建设用地，451.06万亩来源于现有建设用地，未来盘活存量土地在土地出让中将占有很大比例。由于盘活存量土地的成本较高，另一方面，盘活存量土地的地块规模等限制条件较多，在土地供给量下降的情况下，土地成本将进一步提升。

　　另外，年已购未开发的土地量自04年以来逐年下降，开发商总的土地储备量在下降。但在这一过程中，部分开发商的土地储备在增加，这一方面导致开发商之间土地储备的差距，部分开发商土地储备量在减少，推动行业集中度提升；另一方面，地价上升的情况下，土地储备增加的开发商，既可以享受土地增值的收益，又可以相对降低自己项目开发成本，竞争力增强，进一步推高行业集中度。

　　1.3.5开发商可以部分转嫁银根紧缩的影响

　　房地产开发资金来源中，横向比较，定金及其他预付款，国内贷款和自筹资金所占比重都在下降，只有外资和个人按揭贷款所占比重在上升，这说明旺盛的需求和人民币升值及商品房价格上涨预期吸引外资流入房地产行业减弱了银根紧缩对开发商的影响，商品房需求者承担相对更多地银根紧缩影响；纵向比较，国内贷款和自筹资金年末所占比重小于年初，而定金及其他预付款和个人按揭贷款所占比重则相反，这一方面与银行贷款年初多，年末少的特征有关，也说明开发商可以部分转嫁年末银行惜贷的影响。另外，开发商可以利用其他应付款来缓解银根紧缩带来的影响，如资金成本上升，信贷年初多年末少等。而银行贷款在房地产开发资金中约占20%左右，因此信贷紧缩对开发商影响可以部分缓解。

　　1.4商品房需求将持续旺盛

　　人口红利的存在和城市化进程的不断深入，商品房需求将持续旺盛；同时，拥有财富人群规模的增加和人民收入水平的提高，购房能力得到保障。

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　　 1.4.1人口红利带来刚性需求

　　20-55岁人群为潜在的主要购房者，08年，09年他们将处于高峰期。

　　而30-55岁人群是主要的储蓄者，拥有大部分的社会财富，他们是购房的核心人群，将在08-10年处于历史高位。若30-55岁人群中，10%的人在08年买房，依照05年人均住房面积25.1平方米，将有11亿平方米的住房需求，远高于6.06亿平方米商品房竣工面积，这其中还未包括对商铺，写字楼等其他物业的需求。由于人口红利的存在，导致08，09年商品房需求依然强烈。

　　1.4.2城市化进一步带动商品房需求

　　由于城市化的不断深入，一方面带来大量的拆迁改造，引起商品房的被动需求，另一方面带来城镇人口的增加，积累商品房需求。仅分析后者，1996~2005年间，由于城市化进程带来城镇人口以年平均2103.8万人的规模增加。而按照其他国家的发展经验，在城市化比率低于70%之前，城市化进程一般不会发生较大的变化。2005年中国城市化比率为42.99%，因此城市化进程将带来城镇人口的进一步增加，将进一步增加商品房需求。

　　1.4.3收入水平提高保障购房能力

　　30-55岁人群作为财富的集中拥有者，将在08，09年处于高峰时期，绝对财富量激增；另一方面，城镇居民人均可支配收入逐年增加，且增长速度总体上大于商品房价格增长速度。而1997~2005年间城镇居民的居住收入弹性，平均为1.28，因此随着居民收入的提高，一方面会提高“安置型”住宅需求，另一方面，部分居民住房消费升级，进一步提高住房需求。同时，城镇居民的恩格尔系数也呈逐年下降趋势，2005年达到36.7%，比1978年降低了20.8个百分点，我国城镇居民生活水平基本达到小康水平，接近富裕水平。因此，绝对财富的激增和人均收入水平的上升，将提高购房能力，保障商品房需求。

　　1.5人民币升值助推商品房供给和需求

　　人民币升值，不仅可以通过影响宏观经济，间接影响房地产行业，而且可以通过币值变动带来的套利机会，吸引国际资本进入房地产行业，寻求资产升值和资本套利。

　　从房地产供给角度看，在资本套利和房地产升值的驱动下，房地产开发资金来源中，外资所占的比重由04年10月的1.3%上升到07年10月份的1.67%，同比增长了195.3%，房地产业利用外资的规模增大。

　　从房地产需求角度看，外资的逐利本性，也会为房地产业带来更多的投资和投机性需求。

　　因此，人民币升值带来的资产升值和资本套利的机会，将吸引大量的资金进入房地产行业，推动供给和需求增长。

　　1.6 08年商品房供求矛盾依然存在

　　存量需求的激增加剧目前供求矛盾，因此，未来商品住宅的供求矛盾，与人口红利引起的存量需求消化的速度有很大关系。仅从商品住宅方面预测，08年约有1.36亿平方米的供求缺口。在没有考虑投资性需求，商业产品和工业产品需求的情况下，08年商品房供求矛盾依然突出。

　　1.6.1需求水平预测

　　未曾置业的存量住房需求的缓解决定未来供求矛盾

　　据预测，目前约有1.59亿城镇人口没有购买过一手房，这部分人群，是近期住房的主力需求者。我们将这部分人群的住房需求称为未曾置业的存量需求。若20%的这部分人群购买住房，则需要8.28亿平方米，而2006年住宅竣工面积为4.32亿平方米，销售面积为5.44亿平方米，住宅供小于求。随着购房人数的增多，供求矛盾更加艰巨，因此必须采取措施缓解未曾置业的存量需求。若在5年内来消化20%的未曾置业的存量需求，则每年需要1.7亿平方米，远小于2006年的销售面积和竣工面积，供求矛盾得以缓解；若在5内消化50%的存量需求，则每年需要4.14亿平方米，略小于2006年竣工面积，因此未曾置业的存量需求缓解的程度对未来供求的影响较大。

　　25-30岁人群初次置业存量需求强烈，新增需求将下降

　　2007-2010期间，初次自住性住房新增需求在7600万平方米左右，但由于80年代人口高峰，25-30岁人群初次购置新房的存量需求为3.36亿平方米，因此这部分存量需求消化的快慢将进一步影响未来的需求状况。

　　改善住房需求推动中高档住宅供求矛盾

　　2007-2010期间，为改善住房条件，换购住房的需求将占未来住房需求的很大比例，因此对未来住房建设质量的要求越来越高，中高档住宅的需求将比较强烈，开发商将更加注重品牌建设。另外，改善住房的需求对住房的面积要求较大，而目前实行限制大面积住房的供给，因此未来大面积中高档住宅供需矛盾将突出。

　　城市化带来的住房需求将减速增加

　　随着城市化进程的不断深入，带动城镇人口增加的弹性在减弱，但随着这部分人群收入水平的提高，这部分潜在购房需求也将较大。

　　存量需求激增，住房需求强烈

　　2007-2010期间，未曾置业的存量住房需求和改善住房的需求将占据住房总需求的大部分，而80年代人群第一次住房需求和城市化带来的需求将进一步增加住房总需求。如果20年消化20%的未曾置业的存量需求，同时2006年消化全部的80年代人群第一次购置新房的需求，则2006年至少有5.7亿平方米的住房需求，大于2006年的销售面积和竣工面积，而2007年以后，需求将有所减缓，但是若20%的未曾置业的存量需求在近5年内消化，“十一五”期间，每一年的需求都大于2006年的竣工面积和销售面积，因此未来住房需求强烈程度与30-65岁人群第一次购房需求和20-30岁人群第一次购房需求的消化速度有关。另外，改善住房人群和城市化进程带动的进城人群的购房选择也将进一步加剧未来供求矛盾。

　　1.6.2供给水平预测

　　在耕地设置红线的情况下，“十一五”期间土地的供给将较多来自于存量土地。在现存存量土地全部用于“十一五”期间住房建设的情况下，若5年内消化20%的未曾置业的存量需求，20%的人群选择改善性住房消费，20%的进城人口购房，则项目的平均容积率必须达到5，即楼层层数为8时，住宅供给才能满足需求。如果为了满足需求，提高项目的容积率，楼层必然增加，楼面地价也将上升。另外，商业地产，工业地产等都需要土地供给，因此未来土地紧缺，土地价格上升。而由于土地的短缺，将进一步造成住房供不应求。因此，从土地价格的上升，楼面地价的上升和住房的供不应求等方面将决定未来住房价格将上升。

　　1.6.3 08年商品房依然供小于求

　　仅从商品住宅角度考虑，未来商品住宅的供求矛盾，与存量需求消化的速度有很大关系。若用5年的时间消化50%的未曾置业的存量住房需求，城市化带动的外来需求中5%的人购房，改善性住房需求中释放5%，则08年约有6.95亿平方米的购房需求，而容积率以2计算，供给仅为5.59亿平方米，存在约1.36亿平方米的供求缺口。在没有考虑投资性需求，商业产品和工业产品需求的情况下，08年商品房供求矛盾依然突出。

　　2.调控需求，适度增加供给，行业持续健康

　　2.1 07年紧缩地根，加强住房保障

　　07年现有的调控政策主要通过控制土地和资金两大闸门，加大存量土地盘活，提高房地产开发成本，抑制商品房投资性需求，加大低收入人群住房保障力度。

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　　 2.2调控仍将持续，行业持续健康

　　未来宏观调控政策，依然会维持控制需求，适度增加供给的思路，加大以往政策的执行力度，同时细化以往政策，在购房成本，控制资金流入房地产行业，土地使用环节，住房保有环节，住房供给结构，住房保障等方面将会出台新的政策。政策的出台及其影响，由政府的态度决定。

　　而这些政策的出台，并不是要打压房地产行业的发展，而是为了促进房地产行业更加健康平稳的发展。因此，我们对房地产行业的前景持乐观态度。

　　2.3住房保障政策短期影响较小

　　现有住房保障政策执行力度不够，目前影响较小

　　从07年下半年，国家连续出台三部有关低收入人群的住房保障政策。

　　出台这些政策的主要原因在于，以往多项有关住房保障政策的执行力度不够。01-06年间，尽管国家不断出台提高普通商品房，经济适用房和廉租房供给的政策，但经济适用房占商品住宅销售面积中的比重和在商品房投资中所占的比重双双下降，而别墅等高档项目则呈上升趋势，政策的影响效果不明显。

　　另外，比较2006年5月29日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》前后的经济数据，同时考虑到政策的时滞性和房屋的建设周期，可以发现，经济适用房的月均投资额在增加，增速也在提高，未来经济适用房的绝对供给量将会上升，但在商品住宅投资额中所占比重，政策出台的1年时间内，略有所上升，而07年6至10月所占比重自05年年下降，这说明政策执行带来一定效果，但政策执行的力度不大，对商品住宅市场负面影响较小。

　　住房保障政策短期影响不大

　　住房保障政策对行业的影响，首先有可能分散和延缓部分商品住宅需求。分散的需求，是指低收入人群的潜在住房需求和部分有商品住宅购房能力的需求，其中前者的收入水平相对于目前的房价，购买力较弱，对商品住宅需求影响很小，而后者主要是指，由于对购房对象资格审查不严，导致非低收入人群购买经济适用房，但这样会推动经济适用房价格的上涨和低收入人群购买经济适用房的难度加大，保障功能下降；而所谓延缓需求是指低收入人群以经济适用房为过渡，延缓其改善住房的需求。

　　第二个影响是新建廉租房和经济适用房的供应，必然挤占有限土地资源，影响商品住宅的供给。如果在土地出让时，规定项目的保障性住房的比例和房型，这将加大开发商的开发难度。同时在供给结构方面，有可能增加小面积住房的供应，增加商品房的户数，减缓初次购房的供需矛盾，但会加剧改善性住房的供需矛盾。总体来讲，政策的目的主要是为了保障低收入人群的住房问题，并没有打压商品住宅市场的意图。未来住房保障政策仍会更加细致和深入，但目前的投资已经决定了短期内经济适用房的供给相对其他类别住宅供给将有所下降，同时考虑到房屋的建设周期，未来1-2年商品住宅市场受住房社会保障政策的负面影响不会很大。

　　住房保障政策需要政府支付更多的补贴

　　住房保障政策面临的首要问题是房源的供给问题。从经济适用房角度来看，面对商品住宅的高毛利率，如果没有直接或间接的补贴，开发商不会愿意开发经济适用房。而依据历史数据，无论经济适用房建筑质量与商品住宅相同，还是差一些(假设为商品住宅质量的80%)，在商品住宅和别墅产品毛利率水平和地价不断上升的情况下，政府如果要求开发商进行经济适用房或廉租房开发，给予的补贴是在逐年增加的。假设经济适用房价格，07年增加10%，土地价格为06年平均地价，毛利水平为20%，开发商建造与商品住宅品质相同的经济适用房，则需要政府给予803.15元/平方米的补贴，占经济适用房房价的42.23%。若07年经济适用房的销售面积与06年相同，3336.97万平方米，国家给予的直接或间接补贴将约268亿元，约为05年国家财政用于抚恤和社会福利支出的37.41%，在财政赤字的情况下，将增加财政支出。同时考虑到廉租房制度的建设，将进一步加大财政支出。经济适用房和廉租房制度的推行，国家需要筹措更多的资金。在财政赤字2000多亿的情况下，如果继续维持稳健的财政政策，考虑到08年两税合一的影响，08年住房社保政策的执行力度将不会很大。

　　3.一线城市高需求，高毛利

　　较高的收入水平和旺盛的外来需求，将推动一线城市(深圳，上海和北京)和经济较发达地区(广州，宁波，杭州，厦门，南京，青岛，天津，沈阳等)需求的持续旺盛，未来一线城市仍将是需求的主力，而二三线城市需求继续提升。

　　大部分城市商品房毛利率处于上升趋势，一线城市和三大经济圈区域毛利水平较高。

　　3.1一线和三线城市商品房价格增长率较高

　　从商品房价格增长率来看，一线城市位居35个大中城市首位，三线城市(大连，青岛，宁波，厦门等)位居其二，而省会城市最慢。从这个角度来讲，位于一线和三线城市的项目，享受价格高增长的机会更大些。

　　北京、深圳商品房价格增长率呈上升趋势

　　05年以来，北京和深圳的商品房价格增长率呈上升趋势；而重庆和上海在06年有所下滑，重庆06年三季度反弹，上海则持续低增长至07年8月份反弹；天津商品房价格增长率较为平稳。

　　3.2一线和经济较发达城市需求仍将持续旺盛

　　一线城市住房需求能力最强，但部分省会及三线城市增长潜力较大

　　从人均可支配收入角度看，22个城市当中有15个城市高于全国平均水平，其中一线城市最高，住房需求能力较强，但增长率不高；广州，宁波，杭州，厦门和南京，不仅绝对水平较高，而且增长率较高，这些城市住房需求能力也很强；22个城市中其余几个城市，虽然人均可支配收入相对于一线城市低，但增长率较快，住房需求潜力较大，将是未来住房需求增长较快的地区，例如青岛，天津，沈阳，长沙，济南等。

　　一线和经济较发达城市外来商品房需求旺盛

　　从2006年各城市外来人口新增数量(除去自然增长的人群)上来看，一线城市和人均可支配收入高于全国平均水平的部分城市(如武汉，南京，成都，长沙等)吸引外来人口的数量高于其他二三线城市；而06年当年新增外来人口的潜在住房需求，占06年销售面积和竣工面积分别为44.56%和56.8%，在06年商品房销售竣工比大于1的情况下，源源不断的外来需求，将推动商品房需求持续旺盛。吸引外来人口能力较强的一线和经济较发达城市，其商品房需求将持续旺盛。

　　商品房需求以一线城市为主力，二三线城市在快速提升

　　2006年35个大中城市占全国商品房销售面积的比重为45.42%，而一线城市则占到10.32%，四个直辖市和深圳则占到了16.28%，一线城市和经济带中心城市(沈阳，哈尔滨，重庆，成都，武汉，长沙，广州，福州，南京，杭州等)则占到了30.77%，一线城市和经济带中心城市是需求的主力；但前四者较05年均有所下降，而比重上涨的城市主要有成都，厦门，沈阳，郑州，西安，宁波等二三线城市，说明二三线城市的商品房需求在逐步提升。

　　从06年销售面积增速来看，二三线城市明显快于一线城市，这说明二三线城市商品房需求提升很快，商品房需求也很旺盛。而一线城市占比之所以下降，原因在于一线城市和省会城市是宏观调控的重点和城区内可供开发面积的减少等因素造成的。

　　3.3一线城市及三大经济圈区域毛利率较高

　　一线城市毛利率高于省会城市

　　从城市角度看，一线城市(北京，上海，深圳)毛利率相对高于省会城市。两类城市商品房毛利率都呈上升趋势，但06年增幅有所放缓，这主要是由于宏观调控使得商品房价格增速下降，而地价持续上升引起的；而07年商品房价格增速上升，毛利率将会增加。

　　三大经济圈毛利率高于全国平均水平，珠三角最高

　　从主要区域看，珠三角，长三角和环渤海区域毛利率均高于全国平均水平，其中珠三角最高；珠三角和长三角毛利率06年有所下降，这主要是由于二者是04年宏观调控的重点区域。由于07年商品房价格上涨较快，地价增速有所放缓，预计07年各地区毛利率状况将有所好转(四直辖市和深圳的状况体现了这一点)。

　　大部分城市毛利率不断上升，深圳，北京，天津高于上海，重庆

　　从四大直辖市和深圳比较来看，深圳，北京，天津毛利率较高，重庆毛利率水平逐步提高，而上海07年上半年毛利率呈下降趋势。上海毛利率之所以呈下降趋势，主要是由于05年三季度以后地价增速较快，导致07年结算项目的成本上升，同时商品房价格增速持续下降，但自07年三季度，商品房价格增速有较快回升，上海市商品房毛利率将有所上升。

　　03年以来大部分城市的商品房毛利率都处于上升趋势，沈阳，南昌等则较为平稳。

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　　 4.产品的档次越高，毛利越高

　　假设住宅和经济适用房的容积率为1.5，别墅等高档产品的容积率为0.8，土地成本在开发成本中占40%，那么依照过去的房价，别墅等高档产品的毛利率高于住宅平均水平，而经济适用房的毛利率则为负，这一方面说明产品的档次与毛利率呈正相关关系，另一方面也决定了，在没有政策管制的情况下，开发商愿意开发中高档产品，而不愿意开发经济适用房。

　　5.住宅行业周转速度快于商业地产

　　房地产市场以住宅产品为主

　　从销售面积占比来看，房地产市场以住宅产品为主，商业营业用房次之。

　　从销售面积增速来看，办公楼市场较为活跃，而住宅和商业营业用房基本相似，但07年前10个月，住宅市场相对较为旺盛。这主要是由于07年商品住宅价格增速较其它两类物业快，在房价上涨预期带动下，需求旺盛。

　　住宅行业周转速度快于商业地产

　　从房价增长率和土地价格增长率之差可以看出，商业地产毛利率增长率高于住宅；但商业地产销售竣工面积比远低于住宅，商业地产持有性比例较高，而住宅则大部分用于销售，因此在资金回流和业务增长方面慢于住宅行业，住宅行业的周转速度快于商业地产。04年以来办公楼和商业营业用房的销售竣工面积比有所上升，商业产品的销售比例在上升。这主要是由于商业产品毛利率提升很快，但随着土地资源稀缺性的提高，商业地产垄断特性的突显，持有性比例也将上升。

　　6. 08年房地产行业投资策略

　　行业评级：看好

　　尽管08年商品房供给速度将有所加快，但面对人口红利的存在和城市化进程的不断深入带来的旺盛需求，同时拥有财富人群规模的增加和人民收入水平的提高对购房能力的保障，使得行业将持续供不应求，景气不改。

　　选择公司的标准：

　　1.资源整合和营运能力强

　　面对地跟紧缩，土地成本的不断上升，拥有丰富的土地储备，不仅可以使公司享受土地增值收益，而且在未来的竞争中拥有先发优势和成本优势；面对银根的紧缩，良好的融资能力，不仅为公司营运打下基础，而且是公司储备土地等资源的前提。在政府的宏观调控和市场竞争的加剧的情况下，项目的开发和销售难度将有所增加。良好的项目营运能力不仅提高资产增值能力，而且可以提高公司资源整合速度，把握行业集中度提高的机会。

　　2.项目以中高档住宅产品为主，且多位于一线等毛利率较高城市

　　资源的质量将决定公司的盈利能力。一线城市和中高档项目的毛利率，相对较高，同时住宅项目周转周期相对商业地产短，因此项目多位于一线等毛利较高的城市，同时以开发中高档住宅产品为主的公司将有较好的盈利能力。由于土地资源的稀缺，在地理位置优越的地段，持有部分商业地产的公司，将享受商业地产的垄断特性和稳定的现金流。

　　7. 08年行业净利润增长60.81%，估值不高

　　依据WIND统计，08年房地产行业净利润增长率为60.81%，居于申万一级行业首位，而PE为31.44，远低于其他行业，房地产行业估值并不高。

　　8.推荐万科，保利地产

　　万科A 强烈推荐

　　1.土地储备丰富，融资能力强和良好的营运能力

　　截止2007年10月30日，万科土地储备量达到2442.4万平方米，可供未来2-3年的开发；建行提供200亿的授信额度，公开和非公开发行A股等融资渠道较多；各项指标显示，尽管公司规模在业内处于前列且不断增大，但公司的营运能力在可比公司中处于领先水平。

　　2.项目以住宅产品为主，品质较高，且多位于高毛利地区

　　公司是一家专业的住宅开发企业，良好的品牌，产品品质较高，且公司76.31%的项目储备位于三大经济圈，746.53万平方米的项目资源位于一线城市，其他项目资源也多处于毛利率处于上升趋势的地区，如沈阳等，公司未来的盈利能力将较强。

　　截止三季度末，公司累计实现营业收入141.7亿元，净利润19.2亿元，分别较去年同期增长66.6%和31.9%，预计07，08每股收益将达到0.61，1.28，增长110%，给予强烈推荐评级。

　　保利地产 强烈推荐

　　1.土地储备丰富，且地价较低和强大的股东背景

　　截止2007年9月30日，公司土地储备面积1003万平方米，分摊到单位建筑面积上的存货1106.52元，处于业内较低水平，土地成本较低廉；增发，即将发行公司债等多渠道融资，为公司项目运作奠定资金基础；大股东保利集团已明确以公司为平台，发展国内业务，将为公司带来强大的支持。

　　2.公司以开发中高档住宅为主，且项目多分布在一线等经济核心区

　　公司以开发中高档精品住宅为主，商业地产为辅，这一方面可以享受中高档产品的高毛利，另一方面持有少量地段优越的商业地产，为其提供稳定收益；961.38万平方米，约占公司53.79%的项目资源位于三大经济圈，同时399.83万平方米的资源位于一线城市，公司未来的盈利能力值得期待。

　　公司三季度，主营业务收入和净利润分别增长95.26%和239.61%，预计07，08年每股收益将达到1.06，2.07，增长95%，给予强烈推荐评级。

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