空置房不断下降 政策杠杆难以影响成都房企?

    商品住房成交量下降，土地拍卖遇冷，开发商推出各种眼花缭乱的促销活动……一系列表象似乎都在昭示着宏观调控的威力。成都，地处西部的房地产二线城市，又有着宜居之城的美誉，其受政策影响程度是否与沿海一线城市相提并论？实际上，成都房地产市场目前表现出来的和北京、上海等大城市一样的迷局，有着本质的不同。

　　楼市的迷局，因宏观调控政策而显。在近期出台的一系列宏观调控政策中，“杀伤力”最大的无疑是“土地招拍挂新规”和“二套房商贷”，两个政策一个直接对准开发商，一个直接对准购房者。

　　10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（以下简称39号令），其中规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　拍卖遇冷企业早已有地在手

　　此政一出，业界哗然。对于大宗土地出让而言，这样的付款方式无疑给拿地开发商造成了很大的融资难度。此前，很多开发商普遍采取的是“分期取得建设用地使用权证书”的做法：开发商先盘下整块土地，缴纳部分出让金，按缴纳比例取得土地使用证，然后向银行进行土地抵押贷款，分期缴清全部出让金。如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。新政实施后，这个循环链条将被打断，必须有足够的资金拿下土地才能进行下一步开发，房地产开发门槛将因此大大提高。

　　然而，对于让许多外地开发商感到巨大压力的“39号令”，对在成都开发项目的房地产公司影响却并不大。实际上，成都土地拍卖交易早就在执行这样的政策，开发公司参加拍卖获得土地，要付清所有土地款项才能拿到建设用地使用权证书。早在2004年初，成都市政府就明确规定，开发公司竞得出让宗地后，在合同里约定了具体付款时间。一般采用“3-3-4”的付款方式，即土地成交当天交付30%的款项，成交头3个月内交付30%，余下的40%在半年内付清。

　　“近期成都土地拍卖市场遇冷与整个房地产市场大的气候有一定关系，但不是最主要的原因。”成都万达商业广场投资有限公司副总经理马俊浩认为，主要还是因为很多企业特别是外来企业在上半年已经拿了不少地，而到了年底，很多公司都有资金结算等方面原因，尤其是一些上市公司，需要做年报，因此放缓了拿地进程。

　　在房地产市场的隆冬中，置信已经悄然出手，拿下了多个地块。成都置信副总经理唐名琏坦言???“这并非一时冲动或者豪赌，而是我们经过冷静的分析作出的决策，谁会拿上亿的人民币去赌呢？”

　　央行在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称359号文件)的基础上，再发出《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称为452号文件)，对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行；已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也以第二套房贷政策执行。452号文件同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。

　　自住需求成都仍在不断增加

　　新政“二套房商贷”则直接提高了投资者门槛。对于存在大量投资性购房的城市而言，这个新政无疑是个巨大的打击。

　　“对第二套住房界定的重要性，并非仅是谁购买第一套住房、谁购买二套住房的问题，而是预示着中国的房地产市场将发生巨大的变化，中国的房地产市场发展模式将发生巨大的变化。”著名经济学家易宪容这样评价“二套房商贷”政策的影响及意义。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。在这种情况下，已经进入的房地产投资者并不在于第二套住房对其进入的影响，而是会考虑到他们已经购买过的住房由谁来接手。

　　可以说，452号文件，尽管是一个十分普通的补充规定，但是它对房地产需求市场的影响将是十分巨大的。因为，它从根本上区分房地产市场的投资与消费。

　　在这样的背景下，自住消费与投资之间的比例将彰现出房地产市场的健康程度。一家调查机构调查显示，目前成都自住性购房占了70%。

　　而成都市建委最新公布的数据也显示，在存量现房销售增长的带动下，商品房空置总面积下降，空置期在一年至三年的商品房面积降幅最大。至11月末，全市商品房的总空置面积为54.50万平方米，下降41.9%。

　　“空置房的下降说明自住需求正在不断增加。”省社科院经济研究所研究员陈武元对房地产领域深有研究，“成都实际上不是成都人的成都，而是整个西部人的成都。”从2004年以来，大量省内二级城市及西藏、新疆等地的市民涌入成都购房置业起，目前，外地购房人数已经占据了成都购房人数的50%，“这些绝大多数都是实实在在的自住消费，即便现在暂时不入住，待退休或者合适的时候将会正式居住成都。” 早报记者罗向明

　　第3只眼　成都商品房想说降价难

　　在楼市迷雾下，房价依然是最受关注的对象。房价会不会降？不但牵扯着准备购房者的心，同时牵扯着已经购买了房产的市民的心。尽管不断有沿海城市房价大幅降价的消息，不过，国家相关部委发布的统计数据却显示：目前房价依然在上升通道中运行。

　　“成都目前的情况和2003年北京出现的情景差不多。”2003年，王绍光在北京负责一个项目的策划营销，开盘时正好赶上宏观调控政策出台，“持币观望等词汇就是从那个时候出现的。”在经过4个月左右的时间对政策消化调整后，房地产市场恢复原样。在他看来，目前很多楼盘打出各种打折、送礼等优惠，与目前楼市观望氛围浓厚不无关系，但另一方面也与房地产开发销售自身规律有关，通常第四季度是淡季，同时很多公司涉及年终做账，因此开发商通常会采取一些促销手段，使资金尽快回笼。

　　与上海、深圳等地传出房屋滞销不同，从近期房屋交易量上来看，成都商品房成交量尽管有所萎缩，但成交依旧平稳。成都市房管局官方网站公布的每日交易情况显示，11月7日成交414套，11月19日成交650套，11月27日成交535套，而近期成交量在200套左右。成交量的稳定确立了价格的坚挺。目前，无论从官方统计渠道还是开发商方面，成都没有传出任何商品房降价消息。

　　“这一方面是开发成本使然，另一方面也是成都刚性需求的结果。”唐名琏说，开发商拿地成本越来越高，钢铁、水泥等建筑成本也在不断上涨，这些都使得商品房想说降价太难。

　　特别提醒

　　成都楼市目前供需关系如何？刚性需求是否旺盛，请关注明日早报“成都楼市刚性需求调查”。