2008房价滞涨或下行 楼市冬天来临该准备棉被了

　　2007年12月13日，据国家发改委消息，11月份中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。10.5%的同比涨幅创2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。中新社发刘君凤 摄

　　回顾2007年的中国房地产市场，伴随着调控的声音，房价仍旧一路飚升。但随着央行前不久关于第二套房贷更严厉的细化政策出台以及年内的六次加息，终于在岁未年终，房地产市场不再那么火爆，打折、降价、拐点等诸多令市场降温的声音此起彼伏。

　　“金融政策进一步从紧、物业税势在必行，保障性住房形成供应，这些都预示着2008年的房价可能会滞涨或者下行。”一位房地产专家在接受中国经济时报记者时这样表示。

　　金融政策更加趋紧

　　一直以来，房地产都是“政策市”。2007年，一直备受各界质疑且略显“温柔”的调控政策终于显示出应有的凌厉效果。

　　2007年年初的“土地增值税”以及9月份的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是今年以来最为重要的调控政策。一方面，累进税率制度使土地增值税政策进一步鼓励普通住宅项目的开发建设，限制高档物业的开发；另一方面，央行有关“第二套住房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的规定不仅增加了投资、投机的成本，对房地产市场的投资、投机行为能起到一定抑制作用，更在一定程度上抑制了一些家庭购买第二套房的消费需求。

　　“延续2007年调控政策的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉。”中国社会科学院金融研究所房地产研究学者尹中立在接受记者采访时表示，从前不久中央经济工作会议的精神中可以看出，明年金融政策中加息和收紧贷款的措施可能还会出现。

　　“如果CPI的涨幅不能控制在5%之内，加息就在所难免。有消息表明银监会要把2008年全年的信贷增幅控制在13%以内，比今年15%的调控目标还要低。而且，监管层甚至一改过去对贷款控制年度设限的惯例，改为季度设限。”尹中立表示，这些都说明银行明年放贷会更紧张，而金融政策的收紧也一定会给房地产市场供求双方都带来很大影响。

　　“从美国次级贷危机中可以看出，房价的过快上涨已经威胁到中国的金融安全和社会稳定。”一位业内人士分析表示，从央行货币政策执行报告上看，2006年6月末到2007年6月末，金融机构的房贷和开发贷款余额增加了9000亿元，第二季度末已达到惊人的4.3万亿，第三季度的增长更快。银行资金过快地向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其它行业的健康发展。

　　需要特别注意的是，银行风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水分被挤出，可能导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。

　　所以，如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。

　　“当然，物业税的开征已经是势在必行，2008年不一定会开始开征，因为条件还不太成熟，但有可能会给出具体开征的时间表，届时对房地产市场的影响不会小。”尹中立表示。

　　冬天来临，该准备棉被了

　　对比两年前，2007年年底的楼市正在降温是不争的事实。一面是北京、上海楼市“有价无市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、广州部分楼盘的价格回调，已然连续上涨了三年的房价出现了明显的松动，销量也在锐减。很多开发商对2008年房价的预测也开始不像往年那样一致喊涨。

　　“新盘开盘价格普通调低，开发商定价变得谨慎；同一楼盘前、后期开盘价差缩小甚至降低；变相降价开始，促销花样叠出，广告量开始增加。”这是明天地产营销总监陈云峰对近期楼市现状的总结。

　　“"幸福的日子过去了吗？"开发商们见面开始互相打探对2008年市场走势的判断，大家实在太怀念这两年舒服的日子了。”陈云峰说，楼市遇冷，原来一直受冷落的房地产代理公司又开始忙起来了，迫于销售业绩以及回笼资金的压力，开发商的销售总监们需要寻找新的途径卖房。

　　与此同时，记者发现原来只做活动营销而拒绝在媒体做广告宣传的北京东部一个中高档楼盘，近期也开始在媒体投放硬广告。

　　“根据对1997-2007年十年来北京房地产几大数据实证分析研究发现，房地产业正在经历一个即将结束的十年周期。”中国人民大学土地管理系副教授郑华在接受记者采访时表示，统计十年的数据发现，以十年为周期来看，房价在1997年达到一个高峰值后，后来一直处于低谷，从2004年才开始再次攀升，到2007年再次涨到一个高峰值。

　　“根据此次研究，我们可以保守的预测2008年房价的增长率会下降，甚至下降到负数。”郑华说，从中国宏观经济发展的周期来看，2008年无疑是房地产行业的调整期，具体表现为市场供应减少，需求也减少，但需求量的下降超过供应量的下降，这样房价将会停滞甚至下降。

　　而对于2008年房价的另一个重要影响，就是住房保障政策中的限价房、经济适用房以及廉租房的建设。政府最终建立起多层次的保障性住房体系，将城市中低收入阶层的基本居住需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离出来。这不仅使得商品住房需求有所减少，而且会对房价起到一定的稀释作用。

　　面对物业税开征的预期、金融政策的收紧、市场压力的加大，2008年的房地产市场，有可能真的像华远地产老总任志强所说的那样，冬天来临，是该准备棉被了！(记者王小霞) (来源：中国经济时报)