2007京城商业地产四大典型现象

2007年是北京商业地产开工、开业最集中的一年。有统计数字显示，年内新面世的商业地产项目达到了27个，放量超过237万平方米。而年中，第一太平戴维斯就已经预计今年全年北京商业地产供应总面积将突破600万平方米。

　　
　　规模放量所带来的自然也就是白热化竞争。本期年终报告之商业地产篇将归纳出四大典型现象，为今年的北京商业地产发展画上句号。

　　
　　典型现象1：

　　
　　大型商业地产扎堆CBD

　　
　　2007年，CBD区域商业体量突破50万平方米，首次超过西单商圈成为北京第一大商圈。而年内，包括华贸新光天地、双子座购物中心、世贸天阶、SOHO尚都等近10家大型商业地产陆续开业，形成了激烈竞争之势。扎堆开业的局面在今年也仅仅是一个开头而已，2008年，区域内银泰中心、国贸3期等商业地产项目仍将继续为区域商业地产竞争加重筹码。

　　
　　作为北京第一商务圈，在CBD开发的商业地产项目绝大多数都打出了“高端牌”，甚至“奢侈牌”。如双子座购物中心以时尚女性百货为经营定位，新光天地则61%的经营品牌为国际品牌，其中不乏世界顶级奢侈品品牌；而银泰中心的招商定位也是面向国外的高端奢侈品。

　　
　　现象点评：毫无疑问，CBD已经首当其冲地成为了今年商业地产大战中最为激烈的主战场。

　　
　　关注浓度：100%

　　
　　典型现象2：

　　
　　传统商圈“老树开花”

　　
　　2007年，京城两大传统商圈西单商圈和新街口商圈推陈出新，加入到商业地产竞争战中。年初以来，西单商圈内大型主题商业亮相频频，包括美晟国际广场、西单MALL、西单大悦城、喜来广场等一批新建商业中心可以说是完全打破了区域商业地产开发的沉寂。

　　
　　目前，西单商圈内现有商铺面积已经达到50万平方米左右，而这些新建商业中心的推出将使西单商圈的商业区规模进一步增大，无疑也加快了西单商圈从传统商业变为现代商业运营模式、实现多元化业态升级的步伐。据了解，新入市的商业地产项目如西单MALL、美晟国际广场均为中高档商业，多以引入国际二线及其附属品牌为经营定位，以适应西单商圈年轻、时尚的商业消费特点。

　　
　　与此同时，与西单商圈一脉相连的新街口商圈今年也迎来新建商业地产的集中供应期。根据新街口商业街改造规划，未来这里将有30万平方米的新商业供应，包括地下一条全长500米左右的步行街。目前区域内三大新建商业地产中，除天美时尚名店已经开门迎客外，星街坊、万特购物中心仍在招商中。

　　
　　现象点评：未来，随着《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的实施，一条全长5.4公里、由西单商圈向北延伸到新街口的“商业大动脉”将浮出水面。届时，这两大商圈势必将会焕发出更新的活力。

　　
　　关注浓度：80%

　　
　　典型现象3：

　　
　　地铁上盖商业继续火

　　
　　10月，北京地铁5号线开通再次引发业界对地铁上盖商业的关注。数据统计，地铁5号线开通后，沿线商业物业普遍升值10%-30%。而随着未来多条轨道交通的加紧建设和使用，地铁上盖商业无疑仍将成为商业地产不可或缺的角色之一。

　　
　　目前，北京已经形成了多个交通及商业枢纽，如2号线与5号线的换乘枢纽东直门，区域内现聚集了包括东环广场、北京来福士广场等商业地产项目；13号线、5号线和规划中的地铁15号线交汇换乘站立水桥区域开始逐渐形成“奥北新商业中心”。而不久前刚刚亮相的位于北京东三环的富力广场也是直接将地铁10号线直接引入其中，为标准的地铁上盖商业。此外，已经开业的新中心和西环广场也都是新兴地铁上盖商业的代表。

　　
　　总体来看，包括东直门、西直门等区域的轨道商业多以大型商业综合体为主，包括东三环富力广场同样也是大型综合商务体；而立水桥区域内的轨道商业则以低总价的投资型商铺为主。不同的商业物业类型可以说有效避免了地铁上盖商业同质化竞争严重的局面。

　　
　　现象点评：坐地铁逛街相信将会成为2008年以后最流行的购物方式。

　　
　　关注浓度：90%

　　
　　典型现象4：

　　
　　商业“主题”愈发突出

　　
　　2007年，京城商业地产主题化趋势更加明显，通过主题化细分市场俨然成为了在竞争激烈的商业地产市场寻求生存空间的最佳途径。业内人士认为，随着明后两年商业地产供应持续放量，商业地产将更加注重经营主题的个性化，一些更具体验性的商业地产项目将越来越多地涌现。

　　
　　目前，主题性商业地产主要有两类，一类是大型购物中心，一类则是社区商业。而无论是购物中心，还是社区商业，主题都是越来越细分。如北京富力广场提出了“6合1”SIMPLELIFE新主张，将购物、资讯、会员、欢聚、悠闲、娱乐等商业形态集于一体，业态涵盖了娱乐互动平台、知名俱乐部以及媒体等。8月份开业的双子座购物中心晨曦百货打出的则是时尚女性的经营主题，全场只经营时尚类女性服装、化妆品等。而位于南三环木樨园商圈的北京国际玩具城，将定位瞄准玩具批发与游戏展示，意在打造集玩具批零、品牌代理、产品展示、配套服务于一体的主题性商业地产项目。社区商业方面，主题餐饮街继续大行其道，包括辣街、蓝调美食广场等社区配套商业都是主打特色餐饮。此外，今年以来，艺术品收藏、书画廊等以往的“冷门”商业业态也开始逐渐流行起来，由此更加凸显出商业地产主题化细分程度正在日趋加剧。

　　
　　现象点评：相比主题社区商业，主题性更加丰富的购物中心似乎更受消费者欢迎。

　　
　　关注浓度：85%

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