《成都市物业管理条例》下月实施 核心条款解读

    成都市解释《成都市物业管理条例》具体规定

　　住宅还是商务楼 按60%比例界定

　　明年元月1日实施的 《成都市物业管理条例》涉及千家万户，近日，成都市政府出台关于贯彻实施 《成都市物业管理条例》的通知，针对新条例对建筑区划、附属设施配备等现在涉及的一些具体问题进行明确。

　　住宅还是商务楼

　　按照60%比例界定

　　一个新楼盘是商务楼还是住宅楼，现在有了明确的规定。建筑区划（即物业管理区域）内，非住宅物业占总建筑面积比例小于60%的，该建筑区划类型以住宅物业计。当比例大于60%时，该建筑区划类型将以所占比例最大的物业类型计。同时，“从明年元月1日起，开发建设单位应当在新建住宅物业竣工验收后，在办理新建住宅附属设施设备交付使用备案手续或者不动产权属登记前，按《条例》规定一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存住宅物业保修金。”

　　承租人擅改用处

　　出租人可终止合同

　　新房装修时，能否自行改动房屋用处一直是业主关心的问题。对此，通知明确：“业主、使用人应当按照规定使用专有部分，不得将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。”相关负责人表示，如需改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照相关规定和防水标准制定施工方案，并做闭水试验。

　　按规定，房屋租赁时，如出租人发现承租人有擅自将住宅改变为餐饮、酒店、生产、办公、库房等经营性用房使用，或者利用房屋进行非法活动等违法违约行为的，出租人可以终止租赁合同，并及时向相关行政管理部门报告。

　　物业交付使用前

　　开发商缴物管费

　　没有交房，物管费该由谁缴？“应由开发商缴！”根据规定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。所谓物业首次交付使用日，就是物业买受人办理房屋交付使用手续之日。

　　同时，除物业服务企业或者相关管理人收取物业服务费用以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　业主共有物业

　　不计投票权

　　“未出售或已经出售但未交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权。”针对业主大会会议投票权的问题，按照新规定，机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，将不计投票权。

　　供水等设施权属

　　将进一步明确

　　今后，供水、供电、供气、供热、信息等专业单位要进一步明确建筑区划内相关管线、设施和设备的权属问题，按《条例》要求自觉承担维修、养护责任，不得转嫁给业主、物业服务企业或者其他管理人。 华西都市报记者陶玲

　　下月起 开发商不得对外出售小区车位和车库

　　2008年将至，不少新规条例即将生效。对于成都市民而言，最关注的无疑是《成都市物业管理条例》。昨（27）日，成都市各相关部门举行《成都市物业管理条例》贯彻动员大会，并对其中一些关键条款进行了解读。

　　作为《物权法》颁布后的首个物业管理立法，物管条例设立和完善了新建住宅交付制度、业主大会制度、物业服务质量评价制度等21项物业管理制度，其中2/3的篇幅用于规范物业的规划、建设、交付等监管事项和业主自治规则体系，在某种意义上可被称为“国内首部区分所有建筑物管理法规”。

　　屋顶绿地

　　可上人的屋顶（跃层除外），其所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用。

　　目前很多小区屋顶花园似乎就是属于顶楼业主的，而一些开发商在售楼时也往往打出“送屋顶花园”这样的噱头。

　　成都市人大法工委认为，结合《物权法》及新条例中相关规定来看，开发商向顶楼住户赠送或出售顶楼是不恰当的，将使全体业主的权利受到侵害。可上人的屋顶（跃层除外），其所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用，除非业主大会或全体业主共同决定，同意开发商这一做法。开发商与顶层业主约定楼顶空间的专有使用权，不发生法律效力，如果顶层业主为此付出了费用，应由开发商返还。

　　至于底楼绿地，如果要赠送或出售给一楼的业主，开发商则必须在建筑区划平面图或其他专有部门买卖合同的附件中，让其他楼层的购房者在签署房屋买卖合同前，明确知道该绿地属于底楼业主所有。

　　住改商

　　物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，但“限”得相当严格。

　　在一些小区中，利用住房开店的情况为数不少。物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，但“限”得相当严格，除了依法报请规划、卫生、消防等部门审批外，还必须取得“利害关系人”的书面同意。因业主或房屋使用人的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都属于“利害关系人”，而不能单纯理解为指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，也不能理解为整个建筑区划内的所有业主。

　　对于已经“住改商”且影响到周边居民生活的情况，权益受到损害的相邻各方，可根据成都市已有的《成都市城市建设规划条例》《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等法规，提起侵权之诉。

　　小区车位

　　开发建设单位不得对业主之外的其他单位、个人出售车位和车库。

　　随着私家车的增多，小区停车位成为困扰有车一族的重大问题。新条例规定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部门，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故而它的利用应当服从于业主购买及使用专有部门的需要。开发建设单位不得对业主之外的其他单位、个人出售车位和车库，但在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给小区外的单位、个人。天府早报记者 罗向明 熊丽

　　成都：小区车位应该修好多 现在有了最低标准

　　《成都市物业管理条例》明年1月1日开始实施，对相关责任单位及热点问题都做了详细规定

　　明年1月1日，《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》）将正式实施。日前，市政府下发了关于贯彻实施《条例》的通知，首次明确了《条例》中相关问题的具体负责单位，并对建筑区划类型的认定、新建住宅物业保修金交存时限、业主大会会议投票权等8方面的问题进行了明确。

　　昨日，《条例》宣传贯彻动员大会举行，数百名来自各区（市）县人大、政府，市级各相关部门，五城区各街道办事处，开发建设单位、物业服务企业、业主委员会委员代表等参加大会。市人大常委会副主任曲颖出席会议。

　　《条例》?责任

　　对号入座 遇到问题好“找人”

　　区（市）县政府负责督促街道办事处、乡镇政府加强物业管理监管队伍的建设，把物业管理纳入社区管理范畴等；

　　政府法制工作机构负责牵头《条例》贯彻落实情况的监督检查，纳入行政执法责任制的目标考核内容等；

　　司法行政部门负责将《条例》列入年度普法的重要内容之一等；房产管理部门负责物业管理活动的监督管理工作等；

　　建设管理部门负责在建物业施工过程中的质量监督和管理，受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉；

　　规划管理部门负责新建建筑区划的统一规划，包括车库（位）、物业服务用房等在内的建筑物附属设施的配置等；

　　价格管理部门则负责建立物业公共服务收费机制，受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷；

　　工商行政管理部门负责企业登记中对住所的审查，包括“住改商”办理营业执照等。

　　《条例》?细则

　　没做防水的房间不能改成卫生间

　　●建筑类型划分：

　　按照规定，在对建筑区划类型的认定上，以60%作为其类型认定的分界线。建筑区划内，非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，建筑区划类型认定为住宅物业；大于60%的，建筑区划类型则按在区划内所占比例最大的物业类型计算。

　　●保修金交存时限：

　　从明年1月1日起，开发建设单位在新建住宅物业竣工验收之后，在办理新建住宅附属设施设备交付使用备案手续或者不动产权属登记前，一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存住宅物业保修金。

　　●业主大会会议投票权：

　　没有出售或已经出售但没有交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权，而机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。对于公共区域的经营权收益，收益归全体业主所有。

　　●物业使用：

　　业主、使用人不得将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照相关规定和防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

　　《条例》?亮点

　　是国内首部区分所有建筑物管理法规

　　亮点一：覆盖城乡

　　城乡统筹理念的贯彻，成为《条例》最大的亮点之一。“以前农民都是一家一户地居住，现在修了农村新型社区，农民都集中居住，因此也将随之产生一些邻里之间的社会问题。”曲颖在接受记者采访时说，《条例》的使用范围除了适用于城镇小区的管理与服务活动外，也适用于农村新型社区等。

　　亮点二：责任与主体明晰

　　“这是全国第一个对物业的管理与服务主体及其责任进行界定的《条例》。”相关负责人介绍说，管理的主体即为业主或业主委员会（前期是开发建设单位），而服务的主体即是物业服务企业或其他管理人。

　　对此，曲颖解释说，国务院颁布的《物业管理条例》侧重调整业主与物业服务企业间的关系。而《条例》在内容上涵盖了物业的规划建设、管理维护、物业服务等诸多领域，“从某种意义上说，可谓国内首部‘区分所有建筑物管理法规’”。

　　《条例》?热点

　　停车位修好多？

　　社区活动室好大？

　　首次明确最低标准

　　据市规划局有关负责人说，即将实施的《条例》中，首次将停车位比例等日常细节进行了法规规范，“新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数之间制定了最低比例标准，车位比不得低于这个数，鼓励高于这个数。具体比例根据住宅档次类型、所在地域差异等因素制定。”比如别墅小区，1个业主全家可能拥有2～3辆私家车，其住宅套数与车（库）位比例相应的就应在2：1以上；而经济适用房小区，可能平均3个业主还不到1个拥有私家车，其比例就可放宽为1：4或1：5甚至更低。

　　此外，《条例》还对“业主委员会议事活动用房”的配置比例进行了最低标准限制：“建筑面积不得少于30平方米。”

　　“住改商”可以不？

　　须征得“利害关系人”书面同意

　　“住改商”一直是物业管理的难点，《条例》中，对“住改商”做了如此约束：业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，应经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土、卫生等行政主管部门审批。

　　“‘住改商’必须有‘利害关系人’的书面同意，而‘利害关系人’的范围应视‘住改商’的影响范围而定。”市规划局有关负责人解释道，凡是因某业主或某使用人的“住改商”行为而改变或者是影响了居住和生活环境的业主，都属于“利害关系人”，“这不仅仅是指有墙体相连部分的上下左右邻居，更不局限于传统意义上的左邻右舍，当然也不是小区的所有业主。”成都商报记者 于婷