韩国楼市陷停顿 政府干预 泡沫难破

　　房地产市场走向是韩国当选总统李明博的政策关注之一，他在竞选期间称要带领韩国进入“第二套房时代”。

　　自现任总统卢武铉政府去年收紧政策以来，过热的韩国房地产一直降温，却陷入高房价、低成交额和供过于求并存的困境。下一届韩国政府因此面临严峻挑战，即如何复苏房地产市场。

　　市场停顿

　　韩国房地产经纪人郑斗玄（音）说，自己从事这行30年，从没见过房地产市场像今年这样突然陷入停顿。

　　几年前，韩国房地产市场炙手可热，随着成交量上升房价急速攀升。但去年以来，无论买房或卖房的数目都大幅减少，尽管房价终于停止继续攀升，但韩国的整个房地产市场却似乎突然陷入停顿。

　　“整个房地产市场达到冰点，”今年65岁的郑斗玄说，“人人都在观望。”

　　近一年来，韩国房屋交易量锐减，首尔的情况尤其突出。韩国建设交通部的数据显示，今年10月首尔公寓买卖成交8680套，比一年前水平减少近三分之二。

　　韩国国民银行的数据显示，在2002年到2007年期间，首尔的房价以每年93％的高速持续上涨，今年12月只上涨了3％。在韩国全国，今年房价上涨2．1％。

　　政府干预

　　不少房地产经纪人、开发商和经济学家认为，持续快速增长的韩国房地产突然降温，因为卢武铉政府去年11月对市场的干预有效。

　　在2002年就任总统初期，卢武铉没有立即采取措施为房地产市场降温。但去年11月15日，韩国政府发表稳定房地产市场的方案，收紧政策，打击房地产投机。

　　为遏制房地产投机，新方案要求，金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的40％，上调资本税近六成。此外，新方案还对一些银行贷款加以限制，设定月供额度不超过月收入40％的贷款条件。

　　为提高普通市民购买能力，韩国政府决定，将住宅金融公社的长期抵押贷款利率下调0.15％。此外，政府还计划加快新建卫星城，以遏制首尔等大城市房价的急剧攀升。

　　卢武铉政府的干预措施实施一年来，确实止住房地产市场继续升温，但却好似一剂“猛药”，令整个市场陷入停顿。

　　房地产经纪人金斗玄说：“卢武铉向我们投下一枚炸弹。”他说，即使在1997年亚洲金融危机爆发后，生意也比现在好。“在危机当时，至少还有人卖房，”他说，“现在，他们什么都不做。”

　　然而，干预政策并没有停止人们对房地产市场走向的猜测。韩国ＫＳ经济研究所所长金光秀（音）说，人们仍然怀疑开发商的疯狂赢利是否会继续。

　　泡沫难破

　　在刚刚结束的韩国总统选举中，热门话题之一是如何令房地产市场恢复正常运转。但一些经济学家认为，破除韩国房地产泡沫并不容易。

　　当选总统李明博的竞选纲领中出现“第二套房”的关键词。他承诺，当选后将致力于在韩国实现115％的住宅普及率，进入第二套房时代。此外，韩国政府“将向每对平民新婚夫妇义务提供一套面积小于83平方米的住宅”。韩国每年有25．6万对新人登记结婚。

　　至于房地产市场时下的困境，李明博承诺，将通过降低资本税和其他相关税收的手段令市场回温。

　　然而，不少经济学家认为，即使调整现任政府的有关政策，韩国房地产市场也难以走出困境，房价飞涨和大幅跌落的可能性同时并存。

　　金光秀认为，问题在于，韩国房地产泡沫尚未完全破灭。随着经济持续增长和生活水平不断提高，韩国最近几年来“大兴土木”，将房地产泡沫越吹越大。

　　即使去年年底以来房地产交易已呈下降趋势，全国各地仍有不少住房建设项目未完工。在首尔的黄金住宅区，一套三居室住房至今仍然标价200万美元，是韩国平均国民收入的100倍。

　　金光秀因此说：“这是一个巨型泡沫，早晚要破灭。”

　　供过于求

　　一些专家认为，未来短期内韩国将有大批住房上市，供给过剩令房地产市场复苏格外困难。

　　韩国建国大学房地产专家单行永（音）说，2000年前后有大批房地产项目上马，将集中在未来5年内完工，因此将出现严重的供给过剩。他预计，在2013年之前将有100万套房屋面市。

　　“我从来没见过一下有这么多供给，”单行永说，他在首尔待售的房屋也尚无买主。

　　距离首尔40分钟车程的“天安－牙山新城”就是一个即将完工待售的大型住宅项目。时下，在翻露着红土的施工现场，开发商的推土机和挖掘机忙碌往来，正在建造这个预计容纳4000户家庭的社区。不远处，已经有100幢楼房建成，足够2万多户人家居住。

　　大宇工程建设公司负责“天安－牙山新城”的施工。公司一位负责人告诉《纽约时报》记者，如果政府政策有所改变，卖出这些住宅没问题。他说：“人们有兴趣买，但不在当下。”

　　房地产经纪人郑斗玄却没这么乐观。他说，运气不错的时候，一天也就有一个顾客来访或来电咨询。去年年底之前，郑斗玄每天至少接待10个以上客户，但现在他的生意已滑向赤字。（袁原）

　　卢武铉政府遏制房价举措

　　去年11月14日，建设交通部长官秋秉直和两名总统政策顾问因房地产市场政策饱受抨击而表明辞意。

　　11月15日，韩国副总理权五奎说，政府“向无住房平民表示歉意”。

　　当天，韩国财经部、建设交通部和环境部发表联合声明，并公布稳定房地产市场的新方案。声明说：“政府将把政策重点放在以低廉价格供应大量保证质量的住房上，并将从速完成。”

　　11月20日，韩国政府开始实施稳定房地产市场的新方案。