2008年房价走势如何? 楼市变数四大关键词

　　亢奋与狂热的2007年业已过去。这一年，留给人们的印象是高昂不驯的楼价以及接二连三的调控举措。加息、限贷、通涨、上市、囤地、降价、拐点、限价房、保障住房……这些关键词成为2007年房地产最值得记住的字眼。

　　2008年已经到来，我们又开始面对充满挑战与未知变化的新一年。哪些政策或市场因素会影响到2008年广东房地产市场尤其是楼价走势？2008年广东房地产市场尤其是楼价遭遇的最大变数是什么呢？也许，四大关键词能为我们理出了一些头绪。

　　宏观调控：是冲击也是机会

　　中国房地产从诞生第一天开始，就是政策牵引的行业，政策牵引着行业发展。从2005年开始，中央政府不断出台有关政策，包括国八条、国六条，包括房贷新政等等，从整个国家层面“统一行动”实施调控政策。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，2007年的调控是在特定的背景下出台的。为了防止经济从偏快转向过热，2007年，中央政府在一年之内6次加息10次提高银行存款准备金率，并提高第二套住房首付比例及利率。

　　2007年是中央加大力度实施宏观调控的一年，2008年相信中国房地产市场依然在宏观调控的大背景下运行。虽然有人表示中央出台的宏观调控政策已很多，2008年应该到了落实的阶段，但谁也不否认今年楼市还要面对更复杂的政策环境。日前，北京大学经济所房地产金融中心主任冯科在搜狐焦点网举办的“中国地产新视角高峰论坛”上就明言，从十七大精神来看，全国紧缩的力度在加强，2008年预期更加强烈，包括2008年全年的调控会比过往几年更加严厉。

　　不过，调控也是一把“双刃剑”，对楼市而言，宏观调控是冲击也是机会。恒基中国地产集团顾问田国强便表示，宏观调控是一种良性的规范化的措施，从长远来说，对境内外发展商的投资意愿是有利的，尤其是在土地资源分配越来越理性的情况下，市场的供需平衡也会面临新的景况，对于像恒基这些运作规范的企业，宏观调控将催生新的机遇。

　　物业税：“空转”“实转”仍未定论

　　物业税犹如一把悬于房地产开发商头顶上的“达摩克利斯之剑”，其给中国房地产市场带来的将不仅仅是影响，更是一次巨大的冲击。

　　目前，全国已有十省市开始物业税“空转”运行，引起了业内关于物业税明年将进行“实转”的预测。日前，作为为物业税政策研究制定工作的参与者的北京大学不动产研究中心主任冯长春在接受记者采访时表示，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。财政部门目前已在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

　　不过也有权威人士认为，令诸多开发商、投资客最担心的物业税，2008年开征的可能性几乎不存在。

　　在日前举办的“中国地产新视角高峰论坛”上，财政部科研所税收研究员孙钢就以学者的身份表示，物业税牵涉面太广、细节太多、2008年出台的几率非常小：“在我国，物业税不仅涉及商业地产，还把居民住宅纳入征税范围，这极大地增加了问题的复杂性，也成为物业税涉及到的最大难点。比如说某人继承了一栋豪宅，但是没有工作，也不打算出租，这个税怎么征。再例如，某人以贷款买的别墅，买的时候有分期付款的能力，现在征税他说能力不足，房贷还没有还清，这种情况又怎么做，还有物业税和土地出让金的关系，物业税和新房、旧房的关系，折算系数等。另外，我国各地的收入水平，物价水平差异很大，要明确物业税的征收标准，不是一件非常容易的事情，特别是近日公布了耕地占用税的修订草案，原来耕地占用税放在物业税里面，现在先修订了，这在一定程度上表明物业税至少在2008年出台的可能性是非常小的”。不过孙钢也表示，如果我国房地产业的发展出现比较大的失控，泡沫急剧增大，国家改变思路，加快物业税的出台步伐也是有可能的。

　　土地供应：“地王”终结说为时过早

　　“有地就有钱，拿了地就能拿到钱。”这决不是假话，近两年中国房地产市场的快速发展，尤其是楼价的大幅飙升，致使土地成为诸多开发商心目中最诱人的“香悖悖”。“地王”频频出现，高昂的地价成了楼价飙升的“推手”，而“囤地”一词更成为最热门的词汇。

　　日前，在中央电视台《经济半小时》上，万科董事长王石借央视道歉，明确表示面粉贵过面包不能长久，地价要回归。拿地王值得万科反省，并声明2008年万科绝不拿地王。

　　在目前市场处于最微妙的阶段，王石近期抛出的诸多言论的动机令人揣摩。王志纲便撰文指出王石之举是为加速万科并购。《楼市》杂志出品人蔡鸿岩斥责：王石得了便宜还卖乖。

　　然而，2008年之后，“地王频出的时代并没有被历史扫进垃圾堆”。

　　赵卓文表示，在一个楼价相对比较平缓，甚至出现回调的局面下，年底开发商在拿地时放缓步伐，并不意味着未来不会出现新的地王，特别是在广州这样的大城市里，城市中心区的土地资源是逐步枯竭的。赵卓文认为，2008年以后，地王出现还是会有的，不会消失，在一个正常的市场下都是应该有地王的，因为每一年的房地产市场也是在不断的爬坡，是在波浪中前进的局势，不是说2008年马上就会沉下去，就会出现非常便宜的地价和楼价。

　　在高昂的地价成了楼价飙升“推手”的年代，地王“重现”，会给楼价走势带来更多的变数，也会给房地产市场带来更大的变数。

　　资金：寡头为王

　　“资金为王”。在资本时代背景下，中国传统行业开始从产品竞争进入资本竞争。房地产是资金密集型产业，2008年的竞争将一演更为精彩“资本竞争”大戏。

　　中信证券资深分析师王德勇曾表示，“房地产业早就进入了资本时代，不通过上市打开公司的融资渠道，房企就难以提做大做强。2007年以来，上市房企融资额较去年大幅上升，通过上市融资，大公司在市场中的份额迅速提高。”而正是这些资金，在背后支持着这些上市公司在全国土地市场上掀起“圈地运动”。

　　祈福集团市务部总监朱志文则表示，随着国家对金融信贷尤其是房贷政策调控的加强，未来房地产企业将面对更为严峻的资金环境。拥有雄厚资金实力与规范化运作的房地产企业将获得更大的发展机会。

　　在“资金为王”的时代，“囤地”、“地王”、“地产寡头”将成为最热门的几个词汇。在2007年“囤地”、“地王”热闹过后，2008年最火爆的将是“地产寡头”。

　　虽然目前业界对国内是否出现了“地产寡头”争辩不休，例如王石便在去年10月29日大放厥词否认房地产出现寡头，而北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则表示，“寡头时代已经成为了现实”。

　　也有不少业界人士对“地产寡头”出现带给房地产市场之利弊各抒己见。有业界人士表示，房地产业本就是大量资本与资源相结合的行业，“地产寡头”的出现是房地产业发展的必然趋势。也有人认为，“地产寡头”出现，说明房地产行业集中度在提高，房地产市场专业化程度也因此而得到明显提升。

　　故且不论地产“寡头时代”是否已经成为现实，“地产寡头”会否挟持楼市与房价也不必过早定论，但毋庸置疑，随着行业集中度的提高，定价权益将更加向房地产开发商倾斜已是当今房地产发展过程中不可忽略的事实。因此，如何趋利避害，合理引导，将会是未来中国房地产市场需要深思的一大问题。来源：南方日报 (来源：南方日报)