逐层解决 楼市调控预期转向“夹心层”

　　第一演播室

　　中国证券网

　　活动策划：柯鹏 唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉宾：上海财经大学房地产研究中心

　　主任、教授 丁健

　　日前，建设部部长汪光焘表示，对中等收入家庭的住房改善，要加大中低价位、中小户型住房的供应，同时对房价上涨过快的城市，增加限价房，以解决中等收入家庭的住房问题。

与此同时，为了要形成调控的社会预期，建设部明确要求各地在今年1月底之前公布2008年度的住房建设计划、3月底之前公布2009年度的住房建设计划。在解决中等收入家庭住房问题、扩大供应量的背景下，楼市走向如何？本周的上证第一演播室请来权威专家，为大家进行解读。

　　

　　楼市调控形成“预期性”

　　主持人：建设部要求各地尽快公布住房建设计划，具有怎样的意义？

　　丁健：对于过高的房价，建设部开始强调关键要形成调控的“社会预期”，并通过具体的时间表来体现。目前的房地产市场处于各方博弈状态，其中既有政府与市场之间的博弈，还包括中央与地方各级职能部门之间的利益角斗。因此，对于调控的社会预期性，更多的是给予社会一个“打压房价”的预期性。我认为，关于“预期性”的操作，更多应该着力于达到信息对称，但政府效率毕竟有限，之后的政策配套可能不一定会如人意。因此，这种预期性会产生如何的效果，还需拭目以待。

　　去年的24号文提出了解决低收入家庭住房的观点，这次会议的一个重要点在于，将中等收入家庭的住房问题提上日程。我认为，解决目前房价高企不下的主要方式，是需要将市场各种不同层次的需求实行分离，这会使得供求关系结构变化，使房价发生变化。

　　

　　解决多层次需求是关键

　　主持人：此次建设部要求住房建设计划重点明确廉租住房、经济适用房、限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房等各类住房的结构比例、建设规模，这种涉及各层次住房的规划体系，能否解决问题？

　　丁健：我觉得，单单以“名称”来划分是不够的。在具体操作过程中，许多问题都会出现。比方说，有的人目前收入5000元/月，按照相应标准，可以适合入住“两限房”。万一以后升职加薪了呢？到月收入8000元了，这种变化就很难协调。“怎么卖”会是个难题。

　　按照我的观点，房地产市场还是解决保障和商品化运作两部分同时进行。比方说，在上海，我提出过，需要住房保障的家庭户数在60万户左右，就重点通过保障手段解决这部分人的居住问题；其他的，则采用市场经济运作就可以了，同时通过税收调控，应该可以解决房价问题。

　　

　　保障、监控双管齐下

　　主持人：您认为住房建设计划的实行能否妥善解决房地产市场的相应矛盾？

　　丁健：目前的房地产市场是处于流动资金过剩的宏观经济大背景之下。说得通俗点，钱都在老百姓手里。如果通过行政方式来调控市场，成功和失败的可能性各占一半。毕竟目前的调控背景与从前是不一样的，加上资本有其逐利性，如果对经济性行为控制过严，可能会引发两个后果：一是大资本开始外流；二是老百姓的资金从楼市转向股市，一旦股市也出现问题，那就会产生“拐点”了。

　　而且，政府在考虑过程中需要兼顾政策操作成本这一问题。在监管等方面，都会需要相应的人手投入，这部分成本怎样控制？这都会是日后遇到的问题。这些问题解决好了，才能达到目的。