政府定价集体土地拆迁补偿

　　李应开败诉了。

　　这个紧邻广州CBD的城中村村民,和他的兄弟李应光,自去年下半年开始成为坚守在猎德村拆建工地上的"钉子户"。

　　2007年10月,猎德经济开发公司把他们起诉至天河区人民法院,原因是他们拒绝签署拆迁安置协议。

　　此时,广州市内关于村集体土地房屋拆迁的问题,正在逐步变得明晰。

　　从2008年第一周开始,广州市城中村房屋拆迁补偿的统一标准正式进入实施阶段。2007年12月29日,广州市建委、广州市国土房管局联合出台<集体土地房屋拆迁补偿标准规定>。

　　这是首次由地方政府酝酿制定并付诸实施的关于集体土地拆迁补偿的强制性标准。该<标准>强调了以"货币补偿、产权调换和农民自建"三种方式进行拆迁补偿。同时,<标准>对广州市内130多个片区的补偿标准做了"底线"上的明确。

　　"行政法治化"

　　"补偿标准的出台,是政府行政法治化的体现。"中山大学政治与公共事务管理学院郭巍青教授评价,"这至少表明政府以规则约束自身行政、约束开发商市场开发行为的意愿,并能够有效的保护处于弱势地位上被拆迁人的经济利益和个人权利。"

　　近年来,广州城市面积的急速扩张,使得原本广州周边的郊区村落成为"城中村"。而这些集体土地产权上的"村落"成为拆迁纠纷的高发区。

　　<标准>成了拥有集体土地住宅的"城中农户"保障自身权益的工具。

　　"以前我们并没有统一的集体土地房屋拆迁补偿标准。"广州市房管局的负责人透露,当时广州市由各区自己根据不同建设项目征地,按照各自的情况进行评估定价。

　　这就造成了部分因房屋所有者和负责拆迁的开发商因"拆迁补偿"难以达成共识而产生经济纠纷,甚至有冲突尖锐时"钉子户"与强势拆迁利益者爆发恶性事件的案例发生。

　　曾参与政府拆迁补偿安置工作的基层工作人员透露,政府一般通过招标把区域的拆迁工作转包给开发商,而开发商就需要在标的的范围给予被拆迁者补偿。"拆迁方的利润就来自于固定的中标成本。"

　　严格的"不予补偿"条件

　　现有的<标准>的文本中,明确了三种补偿方式。

　　一是货币补偿。补偿价计算公式为,"货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积+宅基地土地使用权区委补偿单价×核定的补偿面积。"

　　二是产权调换。"由拆迁人提供安置房屋,与被迁拆人进行产权调换。"

　　三是有条件的农民自建房。

　　补偿的标准之外,是更为严格的"不予补偿"的条件。

　　<规定>认为,"未取得建设用地规划许可证进行建设的;未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的;临时建设工程的使用期已满,或使用期未满但因城市规划、建设和管理需要,城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的;擅自改变建(构)筑物使用性质的;越权审批和其他违法审批建设的;其他违反法律、法规规定进行建设的"住宅不予拆迁补偿。

　　除了明确"不予补偿"的条件,还有利益激励。规定还明确,"被拆迁人在规定期限内自行搬迁的,拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。"

　　"这个问题在珠三角很有意思。"广东省人民政府发展研究中心特约研究员陈鸿宇说。"城中村的农民不再从事农业生产,土地的增值已经成为城里的'显贵'一族。"

　　陈认为,<规定>的出台,至少为类似拆迁补偿的工作,提供了政府决策方面对集体土地价值的估量依据。

　　"但这只是底线上的标准,具体还要看搬迁双方进行的协商与博弈。"郭巍青断言。