高房价造就巨大市场 购买小产权房风险不断加大

北京宋庄艺术家陷入小产权困局 资料图片

　　截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩。就在耕地面积不断减少的同时，2007年，房地产市场上有个热门??小产权，这两者之间究竟有着什么样的关系？

　　记者了解到，几百万亩被侵占的土地中，大量农业用地被用来开发成了小产权房。

　　小产权房 威胁粮食安全

　　前不久，国家六部委召开了全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议。在会上，国土资源部部长徐绍史公布了这样一个数字，截止到2006年，全国的耕地面积为18亿2700万亩，人均只有1.39亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。

　　国土资源部部长徐绍史说：“这十几亿人口基本做到粮食自给，耕地绝对不能少于18亿亩，所以违规违法用地确实危害了粮食安全。”

　　18亿亩耕地的底限不能突破，但是徐绍史部长表示目前耕地保护的现状却不容乐观，2007年9月中旬到年底，国土资源部专门部署了全国土地执法的百日行动，结果发现，违法违规侵占土地的数量惊人：清理出来的违法违规的案件宗数是32000件，涉及到的土地是数百万亩。

在便宜的背后，小产权麻烦也不少（资料图片）

　　小产权房 风险不断加大

　　小产权火爆，就因为它比城里的商品房便宜很多，但在便宜的背后，小产权麻烦也不少，它盖在耕地或者宅基地上、没有缴纳土地出让金、没有合法手续，换句话说，它不受法律保护。

　　前不久，国务院叫停了小产权房，明令禁止城镇居民购买小产权住房，这个规定刚刚宣布，北京市第二中级人民法院就对一起小产权官司作出了终审判决。

　　小产权房

　　所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

　　5年前，北京宋庄一个名叫马海涛的农民，自愿把自家宅基地的使用权和8间房以4.5万元的价格卖给一个名叫李玉兰的画家，5年后，当宋庄发展成了知名的艺术家聚居区之后，当地的房价也是一个劲地往上涨，于是农民马海涛开始反悔，向法院起诉要求要回房屋，结果法院判令双方的买卖协议无效，马海涛向画家支付93808元房屋补偿，画家90天以内腾退房屋。

　　李玉兰认为，这套房子以前是属于农民的私有财产，农民有权出售自己的房屋，因此合同应该是有效的，于是李玉兰向北京市第二中级人民法院提起了上诉，没想到再次败诉，那法院为什么认为农民把自己的私有财产卖给李玉兰违法？

　　法院认为，农民的私房盖在属于集体所有的宅基地上，对宅基地，农民只拥有使用权。所以，他们只能把自己的私房卖给本集体的农民，而不能把私房卖给这个集体以外的任何人，哪怕对方是另外一个集体的农民也不行。

　　北京大量宅基地用来建小产权房

　　我们的记者在北京郊区做了调查，发现，在北京怀柔区北宅村一个名叫溪湖北宅的楼盘正在销售，中介人员告诉记者，这些房子都是在宅基地上建起的小产权房，一期70多套，如今已经卖出近40套，不仅如此，为了说服买房人，中介人员告诉记者这些房屋都有正规的规划。

　　虽然记者反复追问，但中介人员始终不肯透露规划是哪一级政府审批的。在记者准备离开时，意外地发现北宅村的规划图上还标着一片四合院，那么，这片四合院是准备用于村民居住还是用于出售？

　　记者了解到，这一片四合院分为1000平方米和850平方米两种户型，气派非常的四合院的价格分别为230万和200万元，那么，这些占地惊人的四合院是不是小产权房屋？中介人员告诉记者，买房人得到的只是70年的土地使用权和地面建筑，中介人员还告诉记者，像这样占地1000平方米、850平方米的四合院已经被城里人买走了好几套，同时他们还一再强调这些小产权的四合院能够转成大产权。

　　在北宅村的调查中，记者发现大量的宅基地被用来建成小产权的房屋出售，那么这会给当地农民带来什么影响？在北宅村，小产权房大量侵占农民的宅基地，虽然中介人员不知道那些要分家的农民，以及他们的下一代，会不会因为没有宅基地而去占用耕地，但中介人员知道的是，在怀柔，小产权房十分普遍。

　　在北京不止怀柔小产权房屋迅速膨胀，在通州和房山，小产权房的建设和销售更是成了公开的秘密。

　　全国各地小产权房数量惊人

　　小产权房

　　在北京迅速蔓延，那么全国范围内它究竟占了多少比例？采访中记者了解到，小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房屋的数量惊人，北京有人估计大概占了20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%近50%。

　　调查中记者还发现，数量惊人的小产权房就醒目地树立在各个村庄的田间地头，从打地基、直到最后销售，一般都要经历几个月甚至一年多的时间，这么长的时间里，如果地方政府及时制止的话，它们根本就不可能建起来。

　　其实，早在1999年5月，国务院办公厅就发布规定，农村住宅不得向城市居民出售，建设部也曾多次发出风险提示，提醒城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，权益难以得到保护，可实际情况却是，小产权房热销多年，大量城市居民选择了小产权房，明明都知道小产权不合法，风险巨大，那又是谁在背后推动着这块市场不断膨胀？

　　一方面，大产权房高不可攀的价格，让不少城市居民开始选择小产权房，形成了庞大的买方市场；另一方面，一些村镇在大产权房价格飙升的背景下，也开始迅速把土地变现，这也让小产权房有了立足之地。

　　据济南市槐荫区段店镇彭庄村鑫鹏小区销售负责人介绍，一个楼做好，给村里100万，剩下的是利润。巨大的利诱之下，村委会不惜出让土地，而采访中，记者还发现，越是靠近城市边缘的农村，出让土地的现象越严重。

　　因为村里要发展，所以就违规建小产权房。一些专家告诉记者，在这些理由之外，靠近城市的村庄纷纷开发小产权，还隐藏着另一个秘密，那就是城市的发展过程中，一定会占用农田，如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走。

　　城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，并在一栋栋小产权房的交易中赚到了自己的利润。（李杰）（CCTV《经济半小时》供稿）

　　政府声音

　　城镇居民不得购“小产权房”

小产权房

　　成全国性难解必解之题　资料图片

　　国务院总理温家宝11日主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，批准2007年度国家科学技术奖获奖项目和人选。

　　新华网北京12月14日电（记者王立彬）国土资源部14日重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”。

　　民间呼声

　　小产权房

　　:"转正"还是"下岗"

　　图为天津市西青区李七庄街王台村开发的小产权房“新城人家”，总建筑面积为50万平方米，每平方米3950元。王平 摄

　　自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。与此同时，市民购买小产权房的热情并没有完全被打压下去，甚至有部分市民呼吁与其清理小产权房不如让它合法化。小产权房到底应该“转正”，还是应按“拆违”强制执行，引起了业界激烈的争论。

　　“"小产权房"是现实情况下，老百姓寻找自救的一种办法。我认为，政府应该鼓励"小产权房"走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗对记者说。在他看来，“小产权房”可以通过 (来源：市场报)