房地产：土地泡沫下面是啤酒吗？

　　经历过美国2000年那次股灾的何恩凯目睹了网络泡沫破灭的全过程。何恩凯是仲量联行上海研究部总监。

　　“大量的网络公司购买电视精确化时段的广告，人气的增长同时带来用户绝对数量的增加。在当时，用户的数量几乎等同于公司价值。

　　当年，有一家叫Buy.com的公司，希望与Amazon公司竞争网上售书业务。它所采取的策略就是凡在它的站点上购书的用户可以用书的成本价购书。这个商业模式迅速聚拢人气，带来了营业收入，却无法获利。

　　然而，资本市场却青睐人气最旺的网站，并纷纷开展投资。不过当他们真的开始要求这些公司赚钱的时候，却发现泡沫下面并没有啤酒。

　　何恩凯由此联想到这一波“地王”的跌宕起伏。

　　与网络泡沫之前强调“用户”类似，在香港，对于地产公司的估值，看的是“土地储备”。尤其在去年，土地储备几乎成了一个风向性指标，土地储备的多少，关系到上市公司估值的高低。这似乎已经脱离了上市公司取得最大盈利，以及为股东创造利益的本质。

　　投资者关心的重心，是土地的“量”，而非对于获利的评估与考量。鉴于这种市场判断标准，开发商拿出了当初网络公司费尽全力搜罗用户的劲头搜罗土地。

　　“如果周边一块土地拍出了更高的价格，会计师事务所往往可以用新的地价来衡量上市公司的净资产。也就是说，当新“地王”出现之后，上市公司原先无论何种价格获取的土地也随之翻了价码。”何恩凯说。

　　“当面粉价格远高出面包的时候，拿到“地王”的开发商往往需要加快开发进度。否则他们的市场压力将更大。”一位知名开发商坦言。

　　等到要赚钱的时候，撩开泡沫，不知道下面是否可以看到啤酒。