上海楼市历时7年牛市 2008或生变数

　　李良

　　在政策的强力推动下，上海楼市迅速完成了从沸点到冰点的转换。从去年十月至今，许多售楼处曾经人声鼎沸，而现在却门庭日渐冷清。然而，缩量的背后并没有人们预期的降价，上海房价在去年四季度依旧“涨”字当头，这让人们心存疑虑：上海楼市已经历时7年之久的牛市，在2008年是就此终结还是潜藏着一次更大规模的喷发？

　　市场缩量引发猜测

　　在刚出台的时候，政策的效果总是立竿见影的，这一次也不例外。

　　央行和银监会关于第二套房贷提高首付和利率的政策出台后，上海楼市的成交量应声而落，统计数据显示，去年10月份上海楼市的成交量较9月份环比下跌了15.7％。这种下跌的势头一直延续至今。最新统计数据显示，12月31日—1月6日一周内上海楼市新建商品房成交量环比下跌了4.6％，而整个12月份按套计算的成交量环比跌幅达到了21％。

　　量能急缩的主要原因是政策引发的观望情绪所导致的。上海财经大学日前发布的2007年第四季度消费者信心指数显示，上海购房者的购房意愿正随着房价的持续走高而不断下降，认为当前购房时机“很差”的购房者比重接近70％，对未来半年仍旧看“差”的占比也达到了65％。这份调查还同时显示，有17.6％的受访者对于房地产市场宏观调控效果持肯定态度，比三季度的12.3％有所提高，这也反映出这次政策密集出台后消费者对宏观调控的信心有所增强，而体现在房地产市场交易中，就是一股浓厚的观望情绪。

　　量能急缩的另一个重要原因，则是房贷政策的变化打中了房价疯涨的“七寸”。分析人士指出，在房价高企的情况下，改善型需求正取代首次置业需求，成为上海楼市去年乃至未来几年购房消费的主力。该类需求具有资金实力雄厚，对市场判断更为理性客观的特点，其在去年的蜂拥入市正是导致去年上海楼市房价剧烈上涨的根本原因。但是，这种改善型需求往往是购房者自身已经拥有一套房子，购买新房子的意愿并没有首次置业者那么迫切，而在新政出台后，他们谋求改善住房条件的购房行为必然受到第二套房贷提高首付和利率的影响，这使得他们的购房意愿受到抑制，从而导致市场成交量的大幅萎缩。

　　成交量的萎缩自然而然地引起了人们对价格走向的猜测。这是个敏感的话题，业内分歧颇大，但出于对此前宏观调控效果的质疑，以及对上海未来经济发展的信心，认为上海楼市2008年仍能高位运行者依然占大多数。国际五大地产顾问之一的高力国际，日前针对上海楼市做出预测称，2008年上海楼市将保持良好的发展势头，本地居民收入增长及改善型需求的上升将推动市场，交通条件的改善亦会带动新兴区域需求增长，但由于前期已上涨至高位，同时伴随着政策调控与贷款利率的上升，预计2008年房价的涨幅会相对温和。

　　不过也有业内人士认为，上海楼市的牛市行情持续的时间已经很长了，目前无论是从性价比、政策以及市场环境等各个方面都不支持房价继续上扬，而对于一个逐渐市场化的行业而言，寄希望于市场在上涨空间不大的情况下仍然维持横盘整理是不现实的。他指出，要密切关注金融机构下一步的行动，对于房地产行业而言，这是直接决定其未来走向的关键。

　　供求关系之辩

　　市场交易缩量引发了关于上海楼市到底是供不应求还是供过于求的口水战。

　　2007年上海楼市因为供不应求而导致的价格狂飚深深印在了人们的心里，这让许多业内人士对上海房价即便在重压下也不会下滑的观点深信不疑。佑威房地产研究中心分析师黄河滔就是其中的一位。他表示，纵观上海2007年商品住宅市场，供不应求贯穿全年并导致房价飙升。2007年上海共成交商品住宅2095.03万平方米，环比上升了24.89%，供求比也从2006年的1：0.86变成1：1.46。而上海统计局数据显示，2007年前11月，上海住宅累计开工面积为1458.35万平方米，较2006年同期下降10.6%。因此，2008年上海住宅供应仍将紧缺，房价出现整体下滑的可能性极低，稳中有升将成楼市主旋律。

　　事实上，由于2007年住房改善型需求的大量涌现，对上海楼市需求量的评估已经发生了变化。房价高企导致部分刚性需求退出的缺口迅速由改善型需求弥补，加上投资性需求的再度入市，使得上海楼市在2007年的确呈现了供不应求的局面。一个最有力的证据便是此前一直让市场担忧的高达千万平米的可售面积在2007年由于需求量的猛增而迅速消化。到去年底，可售面积已经仅为500多万平米。这种现象出乎此前一些业内人士的预料，并坚定了他们对楼市长期看好的决心。

　　但在数据的背后，仍有学者敏锐地感觉到，发生在2007年的供不应求现象很有可能是一种假象，不可能成为上海楼市的一种常态现象。有专家指出，2007年需求量的井喷是一种特殊现象，其产生的原因是，从2005年开始观望的消费者出于对宏观调控效果的失望而导致的两年后集中性购房行为，加上一些嗅觉灵敏的投资客推波助澜，使得市场上的需求量骤然间爆发，而供应量并没有及时跟上，从而制造了供不应求的表象。但这种情况并不具有持续性，相反，在需求集中性爆发后，如果后续需求不能及时跟上，而供应量却没有相应下降，有可能出现供过于求的现象。

　　在购房者看来，开发商们的捂盘行为也在助推供不应求假象。正是因为他们的捂盘，使得市场的新盘供应不足，从而导致供不应求现象，而他们却借机拉升房价。“这种行为和以前的投机倒把没什么区别，打着市场化的幌子囤积居奇，要是他们统一都不卖房子，那房价是不是该涨到天上去？真希望政府管管这种事情。”企盼2008年能完成购房心愿的小王恨恨地说。

　　拐点是否到来

　　进入2008年以来，关于楼市拐点的论战烽烟四起，而上海楼市作为这一波牛市的领头羊，自然又成为众矢之的。

　　支持拐点论者认为，没有只涨不跌的市场，牛市终有终结的时候，关键是什么时候开始跌。而上海楼市经过几次调控后，牛市的根基已经开始动摇，虽然去年有了一波强劲的上扬，但这种上扬具有不可复制性，而且这波上扬导致了更多的刚性需求无力购房而被迫观望，这使得上海楼市未来的人气不足。更重要的是，此次调控体现了中央政府的决心，而且调控手段正跳出了以往的思维，开始从多个渠道来控制房地产市场，这将会诱发上海楼市的拐点提前到来。

　　而反对拐点出现者的有力证据仍是供不应求现象。他们认为，只要需求仍然大于供应，那么上海楼市的房价就不会有下跌的理由，最多在政策重压下会小幅盘整，之后仍将继续上扬。

　　不过，这种观点正遇到了一些挑战：佑威房地产研究中心发布的数据显示，2007年12月，上海市共推出184.39万平方米商品房，成交面积为157.6万平方米；其中，商品住宅的推盘量为116.7万平方米，成交111.65万平方米，出现了供过于求的现象；据统计，2007年上海市全年推出住宅用地约700万平方米（包含部分商业配套），尤其在第四季度连续推出大型住宅用地，使得2007年成为近几年上海住宅供地量最多的一年。专家认为，这种集中推地的行为有可能在2008年延续。