万通地产：立足京津 完善业态

　　■ 本刊记者 翟超

　　2007年四季度以来，在一系列政策利空因素打压下，房地产板块出现回调，至去年年底，万科A、招商地产、保利地产、金地集团等地产龙头跌幅都在30%以上。而同期万通地产却在19～24元价格区间内窄幅震荡。

随着近期房地产板块的反弹，万通地产也摆脱盘整格局，股价大幅上扬，自2007年12月25日至今，股价涨幅达到30%以上。

　　股价上涨的背后，是万通地产土地储备的迅速增长和经营业绩的大幅提升。资料显示，公司储备项目目前达到278万平米，权益面积185万平米，跻身于国内大型房产开发商行列，成为环渤海湾地区房地产行业龙头。2007年前3季度，公司实现营业收入165654.11万元，净利润13442.26万元，分别同比增长2710.65%和2464.20%。

　　跻身房产业第一梯队

　　万通地产大规模购地行为始于2006年。是年12月，公司向万通星河实业有限公司定向增发5200万股股票，收购万通星河持有的天津万通时尚置业有限责任公司82%股权、天津泰达万通房地产开发有限公司65%股权和北京万通龙山置业有限公司100%股权，从而取得天津新城国际项目、新城东路项目、上游国际项目和新新小镇项目，新增土地面积44.13万平米，新增建筑面积113.89万平米。

　　随后，万通地产扩张步伐明显加快。2007年3月，控股子公司万通时尚以16200万元的价格收购天津万华置业100%股权，该公司拟开发项目位于天津空港物流加工区内的CBD区域，占地面积42437.50平米，总建筑面积为150050平米。同年9月，公司出资37392万元收购天津富铭置业有限公司100%股权，获得水域未来城项目（现万通上北新新家园），项目占地面积245417平米，总建筑面积为365672平米。2007年年底，公司又以39272.63万元的价格收购天津泰达城市开发有限公司47%股权,该公司目前拥有R1、R3、R5地块开发权，项目占地面积35万平米，总建筑面积为95万平米。

　　至此，公司储备项目达到278万平米，权益面积185万平米，成功跻身于国内大型房产开发商行列，也基本完成了2007年度的储地计划。公司在2007年年初曾经表示，计划在北京、天津新增规划建筑面积150万平米左右的土地储备，以确保公司2007～2010年快速、稳健发展的需要。

　　立足京津住宅项目

　　从项目所处区域来看，公司开发项目主要位于环渤海湾区域。其中，北京占34%，天津占63%。公司立足京津、布局全国的意图明显。业内人士认为，环渤海湾区域作为中国经济增长的第三极，未来发展潜力巨大。而北京、天津作为环渤海湾区域最大的两座城市，分别被赋予政治、文化中心和北方经济中心两大重要角色，在北京奥运会召开和天津滨海新区被纳入国家发展战略后，两大城市发展前景更为乐观。万通地产积极融入两大城市，能够充分分享北京奥运会和天津滨海新区开发带来的巨大机遇。

　　从购地模式来看，万通地产基本上是通过收购项目公司的方式增加土地储备，这主要是因为随着房地产市场景气度的不断上升，土地价格水涨船高，公司参与土地拍卖成功率很低。而通过并购成熟项目，能够缩短项目开发周期，提高资本回报率。同时，公司收购项目价格较低，盈利前景较好。如万通上北新新家园项目楼面单价（土地上建筑物面积均摊的土地价格）仅为1022元，而该项目均价目前已经高达每平米7350元。同样，公司收购泰达城开47%股权平均成本仅为880元每平米，相关地块附近的项目上游国际均价在每平米8000元左右。

　　拓展异地商业地产

　　在布局京津住宅市场的同时，万通地产开始积极向全国拓展，同时对公司业务模式进行调整。2007年12月，万通董事局主席冯仑在接受媒体采访时说,万通地产将利用即将到来的房地产行业结构调整机会,加紧扩大土地储备和企业规模。冯仑表示,万通地产未来将形成以京津地区增加住宅开发土地,全国二线城市增加商业地产项目的双线发展格局。

　　其实，这一发展战略早有征兆。万通地产在2006年年报中表示，公司将对现有业务模式进行调整，以优化公司经营资源配置，成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发和运营并驾齐驱的地产公司，不断增强公司抗风险能力和反周期能力。

　　据悉，公司商用物业主要产品是以“万通中心”为旗舰产品的建筑综合体，定制服务主要是通过“筑梦计划”的实施，为顶级客户提供专业化的个性化豪宅定制服务，首期推出的北京四合院定制服务项目，取得了不俗的成绩。

　　为此，公司于2007年8月出资1000万元设立北京利恒博远咨询服务有限公司，开展定制服务业务。同时，公司出资240万美元与香港领逸投资有限公司合资设立杭州万置投资咨询有限公司，在杭州寻找房地产开发项目。出资1000万元成立合肥中城联盟置业有限公司，拓展商用物业在合肥的业务。在此基础上，公司于2007年12月以56812万元的价格竞得杭州市拱墅区一地块土地使用权，土地面积17522平米，土地性质为商业金融用地。

　　土地储备规模不大一直是制约万通地产发展的“硬伤”，此次利用行业调整机会拓展异地商业地产，无疑将起到“一石三鸟”的作用。一方面将完善公司经营业态，为公司形成新的盈利增长点。另一方面通过区域布局和经营业态的适当多元化，能够有效避免业务过于集中的风险。同时，多个项目所形成的梯级开发模式也能够规避经营业绩大起大落的风险。当然，这对公司项目开发能力、经营管理能力和资金筹措能力也是个考验。

　　项目结算提升公司价值

　　业内人士认为，万通地产目前增加土地储备具有多重优势。首先是资金优势。随着项目销售的陆续实现和2007年定向增发的完成，截至2007年9月30日,公司货币资金从年中的8亿元增加到26亿元,资产负债率也一直维持在65%左右。其次是股东优势。天津泰达集团持有公司控股股东北京万通实业股份有限公司25.55%股权，泰达集团实力雄厚，在一级土地开发方面颇有经验，能够与公司项目开发形成良性互动。最后是项目开发优势。公司具备房地产一级开发资质，累积十余年的专业房地产运作经验和专业资深的管理团队，而最近国家针对房地产市场采取的一系列措施，并不会对公司项目开发产生太大影响，反而为公司在行业调整期进行低成本扩张提供了契机。

　　海通证券房地产行业分析师帅虎表示，按照公司规划，住宅开发、商用物业、定制服务为其三大业务群，意在谋求开发、运营、服务之间的平衡，以保证公司稳定、快速的发展。到2010年，预计三大业务群对公司的盈利贡献将达到稳定的组合，占净利润的比重约分别为60%、30%、10%。

　　帅虎认为，万通地产前期开发的项目自2007年始将进入结算高峰，公司将进入高速成长期。其中，2007年收入主要来自于北京新城国际项目，北京龙山新新小镇项目也将贡献部分收入；2008年，除北京的新城国际项目和龙山新新小镇项目仍将确认收入外，天津的万通华府项目、上游国际项目、上北新新家园项目也将开始结算收入。未来3年，公司净利润复合增长率将达到惊人的198%。而且，这还是基于审慎原则进行预测的结果。■

　　•专家评点•

　　地产大腕 值得看好

　　■ 本刊特约作者 辨却

　　万通实业对万通地产的控股股东实施合并，从而成为后者的直接控股股东。万通实业是冯仑先生与天津泰达集团共同投资的企业，万通地产成为万通实业的控股子公司后，治理结构得到优化，更有利于公司的做大做强??去年底公司收购天津泰达城开47%的股权，便是明证。

　　万通地产的目标是成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系、开发与运营并驾齐驱的地产公司，这样的发展路径能够增强公司的抗风险能力，有利于抵抗行业周期性波动。

　　近期房地产股票重新走强，主要是基于良好的业绩预期。国家的调控只能压制或延缓房价上涨的节奏，并不会使房地产业景气出现明显下滑。万通地产作为板块主力品种，兼具奥运和滨海新区概念，值得重点看好。

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