真“拐”假“拐”？ 2008西安楼市是个谜

　　成交萎缩西安楼市好像要“拐”

　　2007年的西安楼市发生了许多大事，如新建住宅供暖分户计量，西安叫停小产权房，第二套住宅首付提至40%等等，但给人印象最深的还是房价的涨幅之大。目前，西安房价从十年前均价每平方米2400元涨到了4200元/平方米，局部地区已超过5000元。而前九年西安房价每年的涨幅不超过5%，到了2007年，不少主流楼盘的房价一下子就涨了将近30%。

　　去年八、九月份，西安的房产销售达到高潮，日均成交量达到400套，后来逐渐萎缩，到去年12月底，日均成交量只有230套。进入2008年，楼市就更淡了，从1月1日至今，日均成交量不足180套，看来“狼真的来了”。

　　此前，西安楼市面对“拐点”的说法一直遮遮掩掩，直到万科董事长王石点头承认“拐点”的说法后，西安的开发商才不得不承认这个事实。在全国楼市大环境的带动下，西安楼市真的要“拐弯”了吗？

　　其实，对于楼市“拐点”的理解，并不单纯的是房价下跌，涨幅放缓也是一种表现形式。王石也说，现在这个“拐点”就是“从快速上涨到理性调整”的“拐点”。西安大多数开发商也坚持这个观点。佳鑫集团副总裁王少斌说，今年，西安房价下调的可能性不大，最多同去年年底持平。

　　同时观望开发商、购房者暗中较劲

　　2007年，部分楼盘一次吸引数百名客户认购，却只推一点儿房源；一个不大的项目，却要分几期开盘。深圳市社会科学院房地产与城市营运研究中心主任高海燕指出，这是开发商的一种营销策略，业内称之为“捂盘惜售”。高海燕认为，捂盘惜售除了发生在房价上升时期外，在政策频出、市场走向不明的时候，开发商也会采用“捂盘惜售”的方式来保存实力。

　　据透露，在西安，原打算在春节前开盘的几个项目，已将开盘时间推至春节后。业内人士猜测，除了前期开发手续及工程进度原因外，推迟开盘的最大可能是受京沪深等房价下调影响，房产市场不乐观，观望情绪比较严重，不仅购房者观望，开发商也在观望。购房者观望，是在等合适的时机、合适的价格买进；开发商观望，是在等待卖得又贵又快、能创造最大利润的机会。

　　万业地产营销总监胡嘉龙表示，每年元旦到春节这段日子都是房产销售的淡季，今年能取得这样的成绩已经很不错了。楼市之所以有“拐点”一说，是因为去年房子卖得太火，现在突然变冷，大家暂时接受不了。

　　关键时期，房子卖多卖少对开发商尤为重要。西安一策划公司负责人刘女士告诉记者，房子卖得火、卖得太多，开发商也会心痛，他会认为卖得火的主要原因是房子定价太低了，自己少赚钱了；房子卖得贵、卖得慢，开发商也有怨言，虽然单套房利润高，但房子卖得太慢，回款少，利润也得不到保证。刘女士说，不管是开发商还是代理公司，大家都想找一个平衡点，一次拿出多少房子、卖多少钱才能让销售处在不快不慢的状态，实现利润最大化，这是目前楼市需要突破的难题。

　　“拐”还是“不拐”3月份有望见端倪

　　现在，对于“拐点”的认可，大家基本能达成一致，可是，对能拐多大的弯大家意见很不统一。开发商方就有两种意见，以金泰恒业总经理王生坤为代表的一派，认为今年的房价涨幅在4%~5%，年底的均价能达到4500元以上；另有开发商认为，今年的房价涨幅在15%以上，今年年底的均价将会接近6000元。同意涨幅在4%~5%观点的人认为，房价不会再像去年一样，增长速度快、幅度高，这个弯拐得比较大；同意涨幅在15%左右的人认为，西安的房价增长空间比较大，今年还会延续去年的旺销，房价涨幅也会向去年看齐，不会拐弯。

　　西安商品房价格备案“一房一价”公示的房价，去年12月初发布的中海国际社区、哈佛公馆、千叶华园、八水上筑等项目，基本上没调价；榕青无界、彩云郡、宏林名筑、曲江南苑等楼盘，因为销售进度的原因，中间调了部分房源和房价；颐和宫、华城国际、海荣名城、丰景佳园、西安印象、田园公寓、曲江兰亭等楼盘大部分是去年12月中旬发布的，今年2月底、3月初才到期，也没有调价。

　　西安颐和宫营销总监刘艳凌告诉记者，“一房一价”公示栏是反映西安在售房源和房价的一个真实、有效的窗口，一旦上网后，房号、单套建筑面积、单套销售单价等内容不能随意改变，已售出的少量房源，开发商可以自己删除，到期后如果要调价，要到物价局重新审批。刘艳凌说，按以往的销售经验，春节前是淡季，开发商不会有过大的动静，房价即使要“拐”，幅度也不会太大，如果节前销售不好，开发商一般会借春节的喜庆，给购房者一两个点的打折优惠。但节后就不好说了，能“拐”多大，预计到3月份后才能看出端倪。（陈璇）