今年成都房价上涨在10%以下 3、10月下手是关键

　　

　　去年的房价变得犹如小孩阴晴不定的脸，几乎没有任何人敢于对即将到来的2008下一个有绝对说服力的结论。王石呼吁现代的年轻人应该在三五年之后再买房，当前就是楼市的"拐点"；但一部分北京的专家却认为，刚性成本和刚性需求仍然不能阻止楼市未来上攻的态势，2008将是楼市出现盘整并再次蓄势上调的年份。

就在农历新年即将到来的时刻，本报联合成都几大房地产市场权威研究机构，共同对2008年的行情走势进行预判，希望为即将买房的市民提供权威的观点和意见，为2008年的成都楼市描绘出一个最贴近真实的轮廓。

　　全年趋势：房价上涨应在10％以下

　　2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右

　　中国青年报社调中心日前进行的一次公众调查发现，相信2008年房价将有所下降的公众比去年同期明显增多，公众持币待购气氛浓厚。但事实上，明年成都的房价是升还是降，成都正合地产根据去年土地拍卖价格推算，今年房价总体上会维持平稳，房价上升应该不会超过10％。

　　根据2007年中心城区公开"招拍挂"住宅类用地的统计，其平均楼面地价为2783元/平方米，若再加上开发商后期开发成本以及合理利润值，正合地产预估2008年中心城区住宅整体均价应该在6500元/平方米左右，其数值最高不会超过6995元/平方米。

　　下手时间：3、10月将是关键节点

　　今年10月之前房地产市场将会重聚人气，这个时间点最快将在今年3月春交会，并延续至今年4～5月

　　房地产市场当前"退烧"已经是事实，但对于楼市将在2008年的什么时候可能再会出现比较刚性的上涨？关于这样的问题目前的市场调查机构也存在争议，正合地产提出的理论比较具有说服力。其提供的2008年楼市预测报告认为，如果住宅市场没有大的波动，今年10月将会出现一个较为刚性的增长点。

　　正合地产的统计方法具有一定科学性，在进行统计之前进行了两项假设：假设2008年成都房地产市场的销势仍旧是2007年上半年正常月份的销售进度；假设楼面地价低于2000元/平方米的土地会先期进入市场，高地价的住宅项目会后进场。经过正合地产的统计发现，在2008年前10月成都楼市可能会以消化2006年的存量土地和2007年较低地价的地块为主，也就是说在今年10月份成都楼市可能出现明显的分界线：当在今年10月低价土地的住宅供应量逐步消化完毕后，2007年高价成交的住宅用地项目开始占据市场主导地位，届时中心城区房价将会出现新的增长态势。

　　价值洼地：城东和城北

　　城东、城北仍是2008年工薪阶层和上班族们最好的选择

　　根据房管局的最新数据显示，2007年全年中心城区共成交商品住宅1202.73万平方米，同比增长39.2％；供应1353.93万平方米，同比增长49.2％，供销比达到1.13，住宅楼盘的供应量非常充裕。目前比较一致的观点是，2008年中心城区住宅总供应量应该与2007年基本持平，城东、城北二至三环，城南、城西三环外将是住宅新增供应的热点区域。由于用相同的价格在城东和城北能够买到距离中心城区更近的商品房，因此城东、城北仍然是2008年工薪阶层和上班族们最好的选择。

　　同样是来自正合地产的数据，除去目前市场在售、预售的楼盘外，2008年通过公开途径拿到土地的住宅开发供应量预计将为1015.9万平方米。其中在东、南、西、北4个方向上我们发现，城东和城北的住宅供应量都主要集中在二、三环之间，其预计开发量将为159.62万平方米和118.45万平方米，而城西和城南的重心都已经偏离到三环外，其预计供应量将分别为157.9万平方米和154万平方米。这也就显然意味着，如果要到城南和城西去买房，那可能只有到三环外去看房子了，而城东和城北三环市区内仍然有较大的选择面。

　　买房心态：供应充足慢慢挑选

　　2008年成都市房产市场可新增供应量约4000万平方米

　　根据尺度地产提供的《2007年成都房地产市场年度研究报告》，2007年成交土地300宗，成交面积21421.06亩，根据规划容积率及其他条件初步估算，总的可开发建筑面积约4384.54万平方米，其中住宅物业可开发建筑面积约为3137.2万平方米，约占总的可开发建筑面积的71.55％；商业物业可开发面积约为1177.62万平方米，约为总开发面积的26.86％。其中，中心城区成交土地可开发建筑面积约为1491.98万平方米，约为总的可开发建筑面积的34.03％，商业物业可开发建筑面积约为429.01万平方米。而根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合2006年、2007年成交土地整体可开发量预测，2008年成都市房产市场可新增供应量约4000万平方米左右，住宅物业面积近3000万平方米，其中中心城区的供应量在1200万平方米左右。

　　在住宅部分，相比2007年新增的1881.66万平方米供应面积，可以说，3000万平方米的天量住宅供应将极大稀释成都市中心城区住宅产品的供应流。

　　而在成都市中心城区，2007年中心城区成交土地可开发建筑总面积为1491.98万平方米，其中住宅物业可开发建筑面积约为1037.59万平方米，约为总的可开发建筑面积的69.54％；商业物业可开发建筑面积约为429.01万平方米，约为总的可开发建筑面积的28.75％，这主要是因为2007年成交土地中商业用地较多的原因。记者在成都市国土局公布的成交信息中发现，不少纯商业地块都聚集在南三环外的城南新区、东调区域，而温江新城580亩的商住地块也可开发极大体量的商业物业……业内分析认为，2008年将是几大城市新区爆发的一年，不仅仅将有大批量人口入住，而且不少商业配套也即将上马，其中更有许多是辖区政府部门极为关注的重点工程。

　　特点：城西"多"，城东"大"，城南"高"

　　未来一两年内，城西出现的新楼盘数量将为中心城区之最；而城东将持续成为成都市中心城区住宅供应的主力片区；而在城南，由于诸多利好的因素，其楼价涨势将明显高过城市其他主要区域，势必也将拉动一大批高端住宅的供应。

　　来自尺度地产的报告计算，2007年供应的129宗地中，以城西供应宗数最多，全年总供应地块40宗，总供应面积1536.29亩，约为中心城区全年土地总供应量的25％；而全年供应面积最大的区域为城东，区域供应土地25宗，总面积1908.57亩，约占中心城区全年土地总供应量的31.06％；另外一个供应宗数和面积均较大区域为城南，该区域去年供应土地39宗，共计1907亩，约为中心城区总供应面积的31.03％；而城北和城中的供应则相对较小，特别是城中区域供应宗数和面积均为最小的区域，其供应面积约占中心城区总供应面积的3.8％。

　　从2007年中心城区土地市场的整体供销情况分析，其主要特征如下：首先，与往年相比，去年出让土地单宗规模均相对较少，最大规模也未超过300亩/宗，而是增加土地供应宗数，这样一来单宗土地总成交金额相对下降，更有利于部分中小房地产公司拿地；第二，土地供销以二环外为主，特别是3环外区域，已逐渐成为土地供应的主体，城市向外发展扩张的步伐加快；第三，土地价格持续走高，纵观2007年土地市场交易可以发现，土地市场价格在去年上升的速度较快，特别是以香港信和、中天盈、九龙仓等为代表的外地企业以高价拿下地块为标志。

　　由此可推断，未来一两年内，城西出现的新楼盘数量将为中心城区之最，消费者会有更多的品牌选择；而城东将持续成为成都市中心城区住宅供应的主力片区，大批量的住宅供应将对该区域未来的配套和交通提出更高的要求；而在城南，由于诸多利好的因素，其楼价涨势将明显高过城市其他主要区域，尤其是南三环外南部新区，更多的企业入驻将为市场注入源源不断的购房群体，而城南多处大型零售商业和高星级酒店的兴建，势必也将拉动一大批高端住宅的供应。